您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 资本运营 > 资产评估案例分析(一)
1《资产评估》案例分析(一)11、、被被评评估估资资产产为为一一台台22年年前前购购置置的的机机器器设设备备。。据据了了解解,,该该机机器器设设备备现现尚尚无无换换代代产产品品,,该该设设备备账账面面原原值值1100..22万万元元,,经经检检验验资资料料,,该该设设备备当当时时购购买买价价为为88万万元元,,运运杂杂费费11..66万万元元,,安安装装费费中中直直接接成成本本00..44万万元元,,间间接接成成本本00..22万万元元。。据据对对同同类类型型机机器器设设备备的的调调查查,,现现在在购购买买价价比比22年年前前上上涨涨了了2200%%,,运运杂杂费费上上涨涨8800%%,,安安装装费费中中直直接接成成本本上上涨涨4400%%;;购购建建成成本本中中间间接接成成本本占占直直接接成成本本的的百百分分率率不不变变。。根根据据以以上上资资料料,,估估算算该该设设备备的的重重置置成成本本。。解解::购购买买价价==88((11++2200%%))==99..66((万万元元))运运杂杂费费==11..66((11++8800%%))==22..8888((万万元元))安安装装费费中中的的直直接接成成本本==00..4411++4400%%))==00..5566((万万元元))直直接接成成本本==99..66++22..8888++00..5566==1133..0044((万万元元))间间接接成成本本占占直直接接成成本本的的百百分分率率==00..22//((88++11..66++00..44))110000%%==22%%间间接接成成本本==1133..004422%%==00..2266((万万元元))重重置置成成本本==1133..0044++00..2266==1133..3300((万万元元))2、某企业尚能继续经营3年,营业终止后资产全部用于抵充负债,经预测得出3年内各年的预期收益分别为600万元,800万元,400万元,适用的折现率为6%,试确定该企业3年内的收益现值总额。3、解:收益现值总额=600.%611+800.2%611+400.3%611=566.04+712+335.84=1613.88(万元)3、对某企业进行预测,得知未来前5年收益分别为60万元、50万元、40万元、50万元、202万元,以第五年的收益额作为第六年以后的永续年金收益,折现率和本金化率选用10%,按分段法计算其收益现值。解:第一段收益现值=600.9091+500.8265+400.7513+500.6880+200.6209=172.741(万元)第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200(万元)第二段本金现值=2000.6209=112244..1188((万万元元))预期收益现值总额=172.741+124.18=296.921(万元)4、被评估设备购建于1985年,原始价值20000元,1990年和1993年进行两次更新改造,主要是添置一些自动化控制装置,当年投资分别为3000元和2000元,1995年对该资产进行评估,假设从1985年至1995年每年的价值上升率为12%,该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年,求取该设备的更新成本、加权更新成本、加权投资年限及成新率。解:解:(1)调整计算现行成本(即更新成本)投资日期原始投资额价值变动系数现行成本1985年200003.1162200元1990年30001.765280元1993年20001.252500元合计25000__69980元(2)计算加权更新成本投资日期现行成本投资年限加权更新成本1985年62200元10622000元1990年5280元526400元1993年2500元25000元合计69980元—653400元(3)计算加权投资年限加权投资年限=653400/69980=9.3(年)(4)计算成新率成新率=6/(9.3+6)×100%=39.2%5、被评估生产线年设计生产能力为10000吨,评估时,由于受政策调整因素影响,产品销售市场不景气,(1)如不降价销售产品,企业必须减产至年产7000吨;或(2)每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整期预计会持续3年,该企业正常投资报酬率为10%,3生产线的规模指数为0.6,根据所给条件估测可能出现的经济性贬值额及经济性贬值率。解:经济性贬值额=(100×10000)×(1-25%)×(P/A,10%,3)=750000×2.4869=1,865,175(元)经济性贬值率=[1-]×100%=[1-0.81]×100%=19%1、(1)估价对象概况:该房地产为一幢被租用的二层楼房;土地总面积为360平方米;建筑物总面积为340平方米;建筑物结构为钢筋混凝土结构;土地使用年限为80年,从1980年5月起计。(2)收集的资料:月租金收入45000元,订约日期为1980年5月;附近类似房地产于1995年3月出租,月租金65000元;建筑物的重置成本4420000元,原值为3000000元;管理费以年租金的3%计;房产税按建筑物原值减扣30%后的余值的1.2%交纳;其他税费约为年租金的14.5%;建筑物的还原利率为7%,土地的还原利率为6%,房地产的综合还原利率为10%。(3)评估要求:评估出该宗房地产在1995年5月的价格以及该宗土地在1995年5月的单价。评估过程:(1)计算总收入总收入=65000×12=780000(元)(2)计算总费用①房产税:3000000×(1-30%)×1.2%=25200(元)②折旧费:年折旧费=4420000÷80=55250(元)③管理费:780000×3%=23400(元)④其他税费:780000×14.5%=113100(元)总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=216950(元)(3)计算总收益:总收益=780000-216950=563050(元)(4)计算房地产价格:因80年较长,故用永续年金法。6.01000070004房地产价格=563050/10%=5630500(元)(5)计算建筑物纯收益:15年的折旧额=4420000÷80×15=828750(元)现值=4420000-828750=3591250(元)纯收益=3591250×7%=251387.5(元)(6)计算土地纯收益:土地纯收益=房地产纯收益-建筑物纯收益=563050-251387.5=311662.5(元)(7)计算土地单价:土地总价=311662.5÷6%=5194375(元)土地单价=5194375÷360=14428.82(元/平方米)2、运用路线价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路线价区段,标准深度为16—18米,路线价为2000元/m2,待估宗地临街宽度为10米,临街深度为18米,待估宗地所在路线价区段深度指数如下:k1=130%,k2=125%,k3=120%,k4=110%,k5=100%待估宗地各段面积如下:m1=m2=m3=m4=40m2,m5=20m2根据资料,试估算待估宗地公平市场价值。解:待估宗地公平市场价值P=A.niiiMK1P=2000×(1.3×40+1.25×40+1.2×40+1.1×40+1×20)=2000×214=428000(元)3、待估建筑物账面原值100万元,竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为100%,从1991年到1995年的价格指数每年比上年增长的幅度分别为11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%,试求1995年底待估建筑5物的重置成本。解:价格变动指数=(1+11.7%).(1+17%).(1+30.5%).(1+6.9%)(1+4.8%)×100%=191%建筑物的重置成本=1000000×191%=1910000(元)44、、待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑物面积200平方米,月租金3000元,土地还原利率为7%,建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总费用为7600元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元,试用建筑物评估的残余法估测建筑物的价值。解:(1)计算房地合一状态下的总收入总收入=3000×12=36000(元)(2)总费用=7600(元)(3)计算总收益总收益=36000-7600=28400(元)(4)计算土地收益土地收益=1000×300×7%=21000(元)(5)计算建筑物收益建筑物收益=28400-21000=7400(元)(6)建筑物折旧率=1/25×100%=4%(7)建筑物价格=7400÷(8%+4%)×[1—25%1211]=61667×0.9412=58041(元)61、某企业库存生产用原料,具体为:原料A经盘点有10吨,近期市价每吨8000元,每吨运杂费800元,分装入库费50元;原料B经盘点库存有13吨,近期市价每吨10000元,每吨运杂费100元,无需分装。据评估人员查实,A、B原料系目前生产所需,不存在质量问题。试确定A、B原料的评估值。解:A材料评估值=10×(8000+800+50)=88500(元)B材料评估值=13×(10000+100)=131300(元)2、某企业在评估时点的一个月前购进原材料300吨,单价为150元/吨,运杂费为1500元;3个月前购进生产配套件200件,单价为120元/件,运杂费为150元。资产评估时经核实测定,尚有库存原材料100吨,配套件80件,没有发现各种损耗。原材料近期涨价5%,配套件跌价3%。试计算该企业原材料和配套件的评估值。解:原材料评估值=100×[150×(1+5%)+1500/300]=16250(元)配套件评估值=80×[120×(1-3%)+150/200]=9372(元)3、某评估事务所对某企业进行资产评估,经核查,该企业产成品实有数量为12000件,根据该企业的成本资料,结合同行业成本耗用资料分析,合理材料工艺定额为500公斤/件,合理工时定额为20小时。评估时,由于生产该产成品的材料价格上涨,由原来的60元/公斤涨至62元/公斤,单位小时合理工时工资、费用不变,仍为15元/小时。根据资料,确定该企业产成品评估值。解:产成品评估值=12000×(500×62+20×15)=375600000(元)74、某企业产成品实有数量60台,每台实际成本58元,根据会计核算资料,生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为60:40,根据目前价格变动情况和其他相关资料,确定材料综合调整系数为1.15,工资、费用综合调整系数为1.02。试计算该产成品的评估值。解:产成品评估值=60×58×(60%×1.15+40%×1.02)=3821.04(元)5、某厂有库存A产品1000件,入库时均为一等品,通过盘点核实数量和质量鉴定,A产成品中有200件是三等品,三等品的销售价格是一等品售价的70%,A产品现行市价每件100元,确定A产品的评估值。解:A产品的评估值=800×100+200×100×0.7=94000(元)1、某企业评估基准日1995年12月31日账面待摊费用余额223000元,其中1995年1月31日预付未来一年的保险金132000元,已摊销100000元,余32000元;1995年7月1日预付未来一年的房租180000元,已摊销100000元,余80000元;以前年度应摊销但因成本高而未摊销、结转的待摊费用111000元。确定待摊费用的评估值。解:每月应分摊的保险金额=132000÷12=11000(元)待摊保险金评估值=132000—(11×11000)=11000(元)每月应摊房租=180000÷12=15000(元)1995年7—12月应摊销房租=15000×6=90000(元)待摊预付房租评估值=180000-90000=90000(元)待摊费用评估值=11000+90000+0=10100
本文标题:资产评估案例分析(一)
链接地址:https://www.777doc.com/doc-2006118 .html