资产评估课后习题答案

【二】1．某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值为270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间50400小时。经专业人员估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税税率为25%，假定折现率为10%）。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。解：采用成本法评估资产的价值接近于1385725元，具体过程如下：资产的重置成本=4800000元资产已使用年限=20×（50400÷57600）×100%=20×0.875×100%=17.5（年）资产实体有形损耗率=17.5÷(17.5＋8)×100%=68.63%资产的功能性贬值=30000×（1－25%)×（P/A，10%，8）=30000×0.75×5.3349=120035（元）资产评估价值=4800000×（1－68.63%)－120035=4800000×0.3137－120035=1385725（元）2．评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估，经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，经专业人员估算认为，该资产还能使用6年。又知，目前市场上已出现功能更先进的此类设备并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成收益损失额每年为20万元（该所得税税率为25%，假定折现率为10%）。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。解：采用成本法评估该资产的结果接近于601336元，具体评估过程如下：资产评估价值=重置成本－实体有形损耗－功能性贬值－经济性贬值资产的重置成本=150×(1＋10%)3=199.65（万元）=1996500（元）资产的实体有形损耗率=3÷(3＋6)×100%=33.33%资产的功能性贬值=3×12×650×（1－25%)×（P/A，10%，6）=23400×0.75×4.3553=76436（元）资产的经济性贬值=20×（1－25%)×（P/A，10%，6）=20×0.75×4.3553=65.3295（万元）=653295（元）资产评估价值=1996500×（1－33.33%)－76436－653295=1331067－76436－653295=601336（元）3．某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10%和11%。试采用年金法确定该企业的整体价值。解：（１）首先将未来５年收益额折现求和：ＰＶ＝１３×０．９０９１十１４×０．８２６４＋１１×０．７５１３＋１２×０．６８３０＋１５×０．６２０９＝１１．８１８３＋１１．５６９６＋８．２６４３十８．１９６＋９．３１３５＝４９．１６１７（万元）（２）求取年金：Ａ＝４９．１６１７×０．２６３８＝１２．９６８９（万元）（３）确定该企业评估值：评估值＝１２．９６８９÷１１％＝１１７．９（万元）该企业评估值为１１７．９万元．4．被评估对象为甲企业于2000年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为2003年12月31日。经评估人员调查获知，目前该设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转耗费4万元。同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废，该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元（含工资、保险费、福利费），行业适用折现率为10%，企业所得税税率为25%。求该设备于评估基准日的评估值。解：（1）采用环比物价指数计算设备当前重置成本：重置成本=资产的账面原值×（1＋价格变动指数）=120×（1＋4%）×（1＋4%）×（1＋4%）×100%=120×112.49%=134.99（万元）（2）资产的实体性贬值甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，资产实体性贬值=0（3）计算该设备的功能性贬值:该设备的功能性贬值=(0.12×2×12＋4)×（1－25%)×（P/A，10%，7）=6.88×（1－25%)×（P/A，10%，7）=6.88×（1－25%)×4.8684=25.12(万元)（4）计算该设备的经济性贬值：经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）*[1-(实际生产量÷设计生产能力)x]=（134.99-0－25.12）×｛1－（80/100）0.8｝=17.6(万元)（5）设备于评估基准日的评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值=134.99－0－25.12－17.6=92.27(万元)5、某资产评估机构对某一厂房进行评估，按现行市价计算，耗费材料费用15600元，人工费14450元，机械使用费用6450元，其他直接费用14450元，按规定间接成本按直接成本的15%提取，求该厂房的重置成本。解：重置成本=直接成本+间接成本=(15600+14450+6450+14450)*(1+15%)=58592.5元6、某企业欲评估一台设备，该设备的年生产能力为5000件,经市场调查，有与该设备基本相同的一种设备现正在出售，其年生产能力为6000件,重置成本为3万元,规模效益指数为0.6，求被估资产重置成本。解：被估资产重置成本=3×(5000/6000)0.6=2.69(万元)7、被评估资产于1995年购入，入账总成本为12万元，2001年进行技术改造，投资2万元，若定基物价指数1995年为1.00，2001年为1.35，2008年为2.10，试用物价指数法计算该资产2008年的重置成本。解：资产2008年重置成本：12*2.1+2*2.1/1.35=28.31万元8、某企业因转让，需对一批数量较大的同类机器设备估算其重置成本，根据厂方提供的资料，这些设备是于1990年、1995年、1998年分批购进，账面成本总值为1000万元。按购建时间分成三批，各批帐面原值占账面总值的比重分别为60%、30%、10%，三批资产的相应调整系数分别为120%、130%、150%，求重置成本。解：1000*60%*120%+1000*30%*130%+1000*10%*150%=1260万【三】1．评估生产线，其年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受到政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产6000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数为0.6。要求：计算生产线的经济性贬值率及经济性贬值额（企业所得税税率为25%）。解：（1）经济性贬值率=1－（6000/10000）0.6×100%=26.40%（2）经济性贬值额=100×10000×（1－25%）×（P/A，10%，3）=750000×2.4869=1865175（元）2．评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已不再生产了，已经被新型机组取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。要求（1）估测该机组的现时全新价格；（2）确定该机组的成新率。（3）确定设备的评估值。解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能=30×（1－20%）=24（万元）（2）该机组的成新率=[8÷(5＋8)]×100%=61.54%（3）设备的评估值=24×61.54%=14.77（万元）3．被评估设备为1999年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是20万马克。2004年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业2004年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70％～90％，境外运杂费约占FOB价格的5％，保险费约占FOB价格的0.5％，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0．8％计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3％计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币。被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，评估时马克与美元的汇率为1．5马克:1美元，人民币与美元的汇率为8元人民币:1美元。根据上述数据估测进口设备的价值。解：根据题意有：(1)被评估设备的C1F价格取同年其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理．即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元，或160万元人民币。(2)被评估设备的重置成本为：银行手续费＝20×8×0．8％＝1．28(万元人民币)国内运杂费=(160＋1．28)×3％＝4．84(万元人民币)进口设备重置成本＝160＋1．28＋4．84＝166(万元人民币)(3)设备的成新率；5÷(5十5)×100％＝50％(4)设备的功能性贬值为：20000×(1—33％)(P/A，10％，5)＝5.0797(万元人民币)(5)进口设备的评估值为：166×50％－5.0797＝78(万元人民币)【四】1、代估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，全部出租，每建筑面积的月租金3000元，土地本金化率为7%，建筑物本金化率8%，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物残余估价法估测建筑物的价值。解：总收入=200x3000x12=720万元土地建筑物总价值=720-0.76=719.24万元建筑物价值=%8%7x300x1.024.719=8964.75万元2．有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000m2，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/m2，专业费用为建筑费用的10%，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每日2元/m2，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。解：（1）年总收益：2×365×1000×5=3650000（元）（2）年总费用：3650000×2%＋3500×5000×(1.5%＋0.2%)＋3650000×17.5%=1009250（元）（3）年纯收益：3650000－1009250=2640750（元）（4）房地产总价：2640750/7%×[1－1/(1＋7%)50－2]=36258750（元）（5）测算建筑费及专业费：3500×（1＋10%）×5000=19250000（元）（6）利息：地价×[(1＋6%)2－1][phone]×[(1＋6%)－1]=0.1236×地价＋1155000（7）开