商业区位理论

ECNU补加章节商业区位理论经济地理学ecnu商业区位理论本章内容第一节现代商业概论第二节商业区位理论第三节城市商业区位选址的程序和方法经济地理学ecnu商业区位理论第一节现代商业概论一商业、商品、行态二商业的发展和演变经济地理学ecnu商业区位理论一商业、商品与行态1商业、贸易、市场2商业部门3商品分类4零售业商业形态经济地理学ecnu商业区位理论1）商业：是以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动。商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。服务业概念在理论界尚有争议。服务业一般认为服务业即指生产和销售服务产品的生产部门和企业的集合。服务产品与其他产业产品相比，具有非实物性、不可储存性和生产与消费同时性等特征。在我国国民经济核算实际工作中，将服务业视同为第三产业，即将服务业定义为除农业、工业、建筑业之外的其它所有产业部门。1商业、贸易、市场经济地理学ecnu商业区位理论2）贸易：各种商品交换的统称。3）市场：商品交换的场所。1商业、贸易、市场经济地理学ecnu商业区位理论居民、社会集团等1）零售业：向最终用户直接出售商品的行业。2）批发业：以批发价格将大宗商品授予生产部门、消费部门、零售业部门的商业行业。3）服务业：为生产和生活提供服务的行业。2商业部门经济地理学ecnu商业区位理论3商品分类1）高级品、奢侈品：价格高、不经常使用，限于少数收入高阶层有可能使用的贵重品。2）耐用消费品：价格比较高、经常使用、使用周期比较长的商品。3）选择品：经常更换、使用周期短，注重样式、品牌风格具有时尚性的商品。4）日用品：日常大量使用、生活必须、使用周期短、价值低的商品。高级乐器、高级首饰名表、高级服装、豪华住宅、高级汽车等家用电器、自行车、电脑、汽车、空调摩托车等服装、鞋帽、箱包、饰品等经济地理学ecnu商业区位理论1）传统商业形态百货店、专卖店、副食店、供销合作社、农贸市场。2）现代商业形态超市、便利店、大卖场、购物中心、仓储商店、折扣店、汽车商店、目录商店、无店式商店。4零售业形态经济地理学ecnu商业区位理论1商业革命1）百货店的兴起——第一次商业革命2）超市、大卖场、连锁店——第二次商业革命3）大型购物中心兴起——第三次商业革命二商业的发展和演变1900年俄秋林公司哈尔滨1918年郭氏兄弟上海永安公司经济地理学ecnu商业区位理论经济地理学ecnu商业区位理论经济地理学ecnu商业区位理论王府井商业街经济地理学ecnu商业区位理论2新商业时代主要特点1）新商业时代产生的背景2）新消费趋向3）设施大型化、综合化，等级组织扁平化4）经营管理信息化、个性化5）组织的集团化、网络化6）空间布局郊区化、社区化、全球化大量消费个性消费服务消费娱乐消费随机消费精神消费经济地理学ecnu商业区位理论0510152025303540451993199419951996199719981999吃的消费穿的消费用的消费1993——1999年上海徐家汇消费结构变化消费亿元经济地理学ecnu商业区位理论第二节商业区位理论商业区位理论学派：1传统区位学派2中心地理论学派3消费行为学派经济地理学ecnu商业区位理论第二节商业区位理论一商业区位特点二商业区位因子三商圈四商业空间集聚五商业空间关联六商业空间竞争七商业区位类型经济地理学ecnu商业区位理论一商业区位特点1单一的消费指向2空间关系的外部特征3地价是商业区位的重要因素4商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡经济地理学ecnu商业区位理论二商业区位因子（一）交通（二）地价（三）人口（四）文化（五）空间经济结构（六）环境经济地理学ecnu商业区位理论（一）交通1宏观效应所在地区的整体交通状况通达程度、枢纽程度、道路密度2微观效应所在地区的具体交通状况道路性质（轨道交通、干路、支路、居民区内部道路）道路结构（放射道路的汇集、十字交叉口、双向通行、单行道、道路尽头）经济地理学ecnu商业区位理论经济地理学ecnu商业区位理论经济地理学ecnu商业区位理论经济地理学ecnu商业区位理论（二）地价中心区布局的商业（高地价城市商业）特点：（1）大量销售的行业（2）高额利润的行业（3）专业店、专卖店、名店、老字号中心区外围：超市、大卖场城市郊区：批发市场、大型购物中心、折扣店服装业、特色食品、特色地方产品、餐饮娱乐业经济地理学ecnu商业区位理论（三）人口人口密度：人均收入水平：人均购买力交通、地价因素人口密度、人均收入水平特例：（1）远郊的别墅区、高级住宅区（2）旧市区的密集棚户区（3）外来打工人口集聚的城乡结合部（4）注重流动人口的数量和购买力经济地理学ecnu商业区位理论（四）文化1购买习惯2消费者偏好3周边社会文化氛围医院疗养院宗教圣地烈士陵园经济地理学ecnu商业区位理论（五）空间经济结构1商业企业之间关联与竞争2商业与其他行业之间与餐饮娱乐业的结合公园、运动场馆、影剧院、旅游景点、展览中心经济地理学ecnu商业区位理论（六）环境1外部环境远离环境污染区、风口、酷热、酷寒、强日照注重与自然风光的结合：滨海、临江、靠近绿茵2内部环境绿色购物环境经济地理学ecnu商业区位理论三商圈商圈(商品服务范围)：某种商业形式的消费在空间上的分布范围。商品的商圈商店的商圈商业街商圈城市商圈经济地理学ecnu商业区位理论三商圈（一）商圈的结构（二）制约商圈规模的因素（三）商圈间竞争策略（四）商圈网络的划分经济地理学ecnu商业区位理论（一）商圈的结构1商圈的划分（1）消费者的最大剩余效用决定消费成本=商品价格+交通成本+时间机会成本（2）商业的空间竞争决定2商圈的界限经济地理学ecnu商业区位理论（一）商圈的结构2商圈的界限赖力零售业引力理论重力模型：两地的市场界线与两地的人口成正比，与距离的平方成反比经济地理学ecnu商业区位理论（一）商圈的结构费德林汉姆修改重力模型：经济地理学ecnu商业区位理论（一）商圈的结构3门槛商圈与理想商圈门槛商圈：保证商业运营最起码的人口规模所在的空间范围。理想商圈：商业企业顾客的最大空间范围经济地理学ecnu商业区位理论（一）商圈的结构3门槛商圈与理想商圈门槛商圈：保证商业运营最起码的人口规模所在的空间范围。理想商圈：商业企业顾客的最大空间范围。经济地理学ecnu商业区位理论（一）商圈的结构经济地理学ecnu商业区位理论（二）制约商圈规模的因素1商业规模2商品种类3人口密度4消费水平5城市类型经济地理学ecnu商业区位理论（二）制约商圈规模的因素1商业规模成正相关大卖场、大型超市﹥小超市、便利店大型百货公司﹥小型百货公司经济地理学ecnu商业区位理论（二）制约商圈规模的因素2商品种类3人口密度成反比经济地理学ecnu商业区位理论（二）制约商圈规模的因素4消费水平成反比（1）商品性质的变化。（2）社区商业的商品档次提高，种类增加。高级品、奢侈品——日常用品自行车、电视机、电风扇、空调经济地理学ecnu商业区位理论（二）制约商圈规模的因素城市郊区，外来务工人员、及郊区农民，交通不便、消费低，商圈范围受到限制。城市别墅区，高档低层住宅区购买力不强，私家车，对交通费看的不重，不是商业理想区。城市棚户区、老城厢多为日常消费品布局区城市高层高级住宅区，流动人口集中区商业布局的理想地区经济地理学ecnu商业区位理论（二）制约商圈规模的因素5城市类型城市规模——商圈的等级性、层次性（1）规模大的城市市级商业中心—区级商业中心—社区商业中心（2）规模小的城市市级商业中心—社区级商业中心合一经济地理学ecnu商业区位理论（三）商圈间竞争的策略1改善交通条件2强化核心品牌店3增加选择品的比例，集聚人气4抢占先入优势，理性应对区位惯性经济地理学ecnu商业区位理论（三）商圈间竞争的策略1改善交通条件（1）商业街（区）布局在商业中心（2）商业街内部结构的调整商业街（区）向干路交通，交通枢纽附近转移。例如：上海七宝商业中心漕宝路—七莘路（干路）—两路交叉口（3）郊区大卖场增加免费班车，扩大商圈经济地理学ecnu商业区位理论（三）商圈间竞争的策略2强化核心品牌店（旗舰店）商业街的知名度来源于品牌店的知名度例如：王府井——王府井百货大楼南京路——上海第一百货商店名店、老店支撑商业街经济地理学ecnu商业区位理论（三）商圈间竞争的策略3增加商品的比例，集聚人气（1）选择品服装、鞋帽、饰品等——商业街的底色。（2）高级品名表、高档服饰、高档纪念品等。经济地理学ecnu商业区位理论（三）商圈间竞争的策略4抢占先入优势，理性应对区位惯性（1）节约地价成本虽然付出等待成本，占据了先入优势。（2）获得早期顾客群（顾客的习惯消费）调查发现：男性：固定地方理发、洗浴、餐饮等服务性消费女性：购物只要第一次满意，很少换商店购物。经济地理学ecnu商业区位理论（四）商业网络的划分1生活圈与商圈2生活圈的层次结构3生活圈的制度4商圈与生活圈的整合经济地理学ecnu商业区位理论（四）商业网络的划分1生活圈与商圈（1）生活圈：以居住地为中心的生活联系空间。（2）商圈：以商业设施为中心的消费者在空间上的分布范围。（3）影响生活圈的因素经济能力因素、组合因素、社会因素经济地理学ecnu商业区位理论（四）商业网络的划分2生活圈的层次结构r=0.5km步行活动范围便利店、小型食杂店、理发店等日常服务商业r=1—5km自行车、公交车活动范围大卖场、超级市场日常服务、娱乐设施t=0.5—1h私家车、轨道交通、快速干道大型商业大楼、豪华商业街经营高级品、豪华奢品、耐用消费品、选择品等经济地理学ecnu商业区位理论（四）商业网络的划分3生活圈的测度(1)消费依存度(2)设施依存度小区测度单位：日；社区：周；城市或区域：季、月医院、学校、公园、体育、政府及其他公用设施，依存度越高，生活圈内部联系越紧密经济地理学ecnu商业区位理论（四）商业网络的划分4商圈与生活圈的整合生活圈包括购物圈，还包括其他生活的内容。但是尽量使生活圈与区域商圈科学有机的整合才能方便群众，避免资源的浪费是规划中的等级单位以居住地为中心的生活联系空间市场机制下形成的以商业设施为中心的消费者在空间上的分布范围。经济地理学ecnu商业区位理论四商业空间集聚（一）商业空间集聚的动因（二）商业空间集聚的质量（三）商业空间集聚的过程（四）商业空间集聚的效应（五）商业空间集聚的经济与不经济（六）中国商业空间集聚的问题与对策经济地理学ecnu商业区位理论（一）商业空间集聚的动因商业空间集聚概念：商业设施在空间上的相对集中的状态。这种集中应高于更广大范围该实体空间分布的平均状态。1商业空间集聚的动因（消费行为驱动）（1）选择消费的需要（2）一次性购物、大量购物的需要（3）随机购物和娱乐休闲的需要（4）信赖消费需要经济地理学ecnu商业区位理论（二）商业空间集聚的质量评价1商业区（街）的规模大小不饱和的情况下，越大越好2核心商业的多少与知名度3商业街的结构经营形式多寡经营种类和档次多少商业设施的布局集购物、娱乐、餐饮、旅游为一体百货、超市、品牌店、专卖店等种类齐全，新潮、时尚高档、低档、稀缺核心店、旗舰店交通发达地结构的细化：服装街、五金街等经济地理学ecnu商业区位理论（三）商业空间集聚的演变过程1萌芽阶段2零售业集聚阶段3商贸集聚阶段4商务集聚阶段5文化娱乐集聚阶段经济地理学ecnu商业区位理论（四）商业空间集聚理论1规模经济效应2范围经济效应一些商品的消费可以带动其他商品的消费；种类、形式越多，互补性、促进性越强。3集聚经济效应规模的扩大，区域内商业知名度知名度提高，进而扩大区内商业在其他地方的影响。商业的集聚不同于产业的集聚，只是带来了外部效益。经济地理学ecnu商业区位理论（五）商业空间集聚规模分析1集聚的经济性2集聚的不经济性（1）其他商业中心竞争的压力（2）距离衰减的制约（3）经营成本剧增（地价房价税收）（4）商业形态的改变而弱化（大卖场等）经济地理学ecnu商业区位理论（六）中国