赢商共享-石家庄商业地产专业市场调研报告

2012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告1关于2012年石家庄商业项目和专业市场调研报告二零一二年十一月2012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告1目录第一章前言————————————————————3第二章石家庄商业现状——————————————3第三章商业市场发展及现状—————————————3第四章石家庄专业市场概述分析———————————5第五章家具建材项的分析——————————————6一.建筑情况分析—————————————————6二.装饰家居———————————————————7三.建材—————————————————————10第六章工业园和仓储物流——————————————11一.工业园—————————————————12二.仓储物流———————————————————13第七章商业项目分析———————————————15一.租赁和售价——————————————————15二.融资项目———————————————————15三.市场分析———————————————————172012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告4前言为了更加准确掌握市场行情，使公司在今后项目定位更贴近实际，拿出更好的建筑、设计和招商运营的方案，由招商部牵头，策划配合，从2012年10月8日至11月中旬，对石家庄专业市场、商业项目进行了摸底排查,走访了二手市场,服装鞋帽箱包,家居建材装饰,钢材铝材石材,农副产品，汽车汽配,日用百货,数码,圈书,五金机电,医药烟酒食品,艺术古玩等近150多家专业市场和近50多家产业园物流中心。第二章石家庄商业现状商业是城市的窗口，每个城市都印刻着商业的足迹。如今有着“华北重要商埠”之称的石家庄，在解放后的六十年间，尤其是改革开放以来的商贸流通业发展历程中，迅速发展的零售业为石家庄划下了一道不断上升的美丽曲线。华北重要商埠的建设进一步提高其在华北地的聚集和辐射能力，成为环渤海、京津冀经济圈中不可或缺的一重要组成部分。华北地区商贸流通格局的多层次互补性，从根本上解决了华北商贸中心城市具有布局的复合性，即不是形成一个统一的综合性商贸城市，而是将商贸中心职能分解到不同重要商贸市形成各具特色的商贸流通中心。2012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告5第三章市场发展历程及现状一.商业市场发展阶段时间名称市场特征代表市场第一阶段上世纪80—90年代基础发展期商品短缺，流通渠道单一国营商业、供销合作社、摊档式的小商品市场及农贸市场地摊式批发市场的初级形态。第二阶段上世纪90年代初期—中后期升级发展期商品种类开始丰富，专业市场开始第一阶段的升级，并发挥主导作用摊档式—大棚经营—大厦式、小个体集中经营。90年代末出现以义乌、广州等为代表的市场集群第三阶段步入21世纪发展蜕变期商品多样化，并强调个性化，商品生命周期缩短新型营销渠道的渗透、品牌意识的觉醒促使专业市场重新定位，打造市场特色。二.专业市场的演进第一代露天展示（农村集贸市场）第二代以路为市式批发市场第三代集中式批发市场第四代综合式批发市场第五代专业主题式批发市场第六代Shoppingmall式批发市场三.石家庄市场现状2012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告6石家庄专业市场处于升级改造的黄金时期,有最新六代市场也二三四五代市场,如以家具装饰建材行业为例建筑情况分析表建筑档次个数占总调研比例市场项目举例高端719.40%红星·美凯龙、金门、金利来、怀特、米氏中端1850%燕山、佛山、居然丽家、平安低端1130.50%银白佛、美意家、明月装饰、乐惠家四.石家庄专业市场发展随着商业与投资市场同步放大。在目前的石家庄旧城改造与拆违改造进行中，有相当大面积的临街商业被拆除，同时有大量商业投入市场，为目前商业与专业市场带来巨大的冲击，使商业办公和专业市场等市场的需求有所提升。同时也带来商业地产面临巨大的竞争挑战，大量的商业拆迁带来的必定是大量的商铺的需求，商业反而有重新走上市场前端的机会。市场蛋糕有了，抢夺的人也多了；仅就目前了解到抢夺的就不在少数，并且都是有备而来。★——南翟营的居然之家，★——正定国际小商品城★——勒泰中心★——南三条市场升级改造2012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告7★——新华市场升级改造★——润德五金市场总结：随着商业繁荣发展,使石家庄的商业市场格局出现组团效应，各个区域都发展商业。第四章石家庄专业市场分布概述一、石家庄家居建材、五金类商业市场主要集中在三个区域：和平建华附近、槐安路沿线、中华大街北二环附近。二、汽车贸易类和配件，主要集中在二环周边附近。三、石材类主要集中在古城东街沿线。四、南三条和新华老市场正在进行升级改造,批发仓储外迁相结合，打造批发市场繁华带，逐步由批发市场转化为展示订货中心，实现由“大市场”向“强市场”的转变。五、工业园、产业园和科技园主要分布在开发区和新石北路附近。六、物流仓储主要分布在二环附近各主要进出口和车站附近，现在正开始有二环内向外转移。第五章家具建材的分析一、建材市场情况分析因为近来随着房地产市场发展，家具建材市场迅速兴起，发展迅速在专业市场异军突起，值得注意。2012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告8二、装饰家具1.单体面积分析家具类大部门商场商铺以200平米—300平米居多，较小面积和较大面积基本都在总商场户数的20%左右；建材类以100—200平米居多。2.层高分析4米以上（不含4米）占50%、3.5米（不含3.5米）--4米（含4米）占20%、3.5米以下（含3.5米）占30%。3.车位分析通过调查发现：车位数与商户数比例在40%以下商场，车位显得较为紧缺，促销活动时车位更是捉襟见肘；例如：华业装饰城、珠光灯饰城、金门灯饰城。车位数比商户数比例在41%-70%的商场，车位基本能满足平时的需求，但在促销活动时显得不足。例如：红星美凯龙、居然丽家、红房子。4.车位数与商户比例在71%-100%的基本能满足需求。100%以上可以满足需求。如：怀特陶瓷城、金门家具槐安品牌店。2012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告9各商场商户个数与车位数比例表：市场名称车位商户车位配比市场名称车位商户车位配比阳光宜家15629538%米氏家居金马广场10075133%银白佛材料市场448949%红星美凯龙25041460%金门家具槐安店10090111%怀特装饰城21780027%燕山建材市场5011543%东明家具西二环店7012556%佛山陶瓷城3011227%红房子8315055%怀特家具城500223224%华业建材市场12050024%怀特陶瓷城21445476%跃进路装饰市场9016355%居然丽家14027850%誉宏装饰材料市场，誉宏窗帘城5020225%米氏家具槐安店9011678%华北装饰城，阳光家居-北二环家居购物广场6021927%金利来槐安店6513449%东明家具建华店8019341%和平路装饰材料市场15017486%明月家具大厦309033%明月装饰材料城8215852%金门灯饰城2510723%珠光灯饰城3010329%蓝天圣木广场5310351%5.经营业态分析商场的经营业态及其分布基本上都遵循行业内的规则，底层为建材、高层为家具，最高层为装饰公司或者布艺饰品和电器。因为石家庄卖场一般都是单卖家居或者建材，综合类卖场较少，大型的只有红星美凯龙一个。所以以红星美凯龙和几个2012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告10经营较好的卖场作为案例。卖场名称类别-1F1F2F3F4F5F红星美凯龙建华店综合木门、瓷砖、地板、石材、吊顶、散热器、楼梯橱柜、卫浴儿童家具、软体家具、松木家具、板式家具实木家具、板式家具、欧美家具、红木家具欧美家具、实木家具、红木家具、定制衣帽间家装公司、壁纸、布艺、灯饰、、饰品、艺术玻璃怀特家具城家具松木家具、软体家具、定制家具、艺术玻璃、布艺、饰品、实木家具、软体家具、板式家具板式家具、儿童家具、实木家具、现代家具、日式家具欧美家具、板式家具、实木家具办公家具、红木家具、酒店套房家具红房子建材瓷砖瓷砖橱柜、装修公司、卫浴木门、橱柜华业建材城建材卫浴、散热器、瓷砖、电器、水暖、五金装饰公司、橱柜、木门东明家具城建华店家具休闲时尚生活潮流馆、时尚休闲馆精品艺术馆，办公家居橱柜专区6.租金、售价分析中高档商场一层和沿街门脸租金在90元—150元之间；二层租金60元—90元之间；高档商场一般一层租金在120-180之间。家居建材租金情况一览表：项目名称租金情况项目名称租金情况东明槐安店地下：1.6一层：2.4二层：2.2三层：1.8元每平米每天华夏窗帘城50元-60元2012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告11阳光宜家一层：60-70元每平米每月二三层较为便宜米氏家居金马广场一层80元，60-72元银白佛材料市场沿街35内部10-20元每月每平米红星美凯龙含15%公摊后：负一层90-95元，一层115-125元，二层105-110元，三层80-90元，四层55-60元，五层45-50元金门家具槐安店一层：75元二层：60-75元每平米每月乐惠家一层60-65元，二层55-60元，三层40元；燕山建材市场沿街：140-145二层：50市场内部：45-60元每平米每月东明家具西二环店60-90，销售额提千分之五佛山陶瓷城外围70-85里围50-60元每平米每月红房子临街门脸140-150元；一层90-95，二层80-85，三层60-70，四层40-50怀特家具城不含公摊一层：96二层：93三层：72-78四层红木：53办公：59负一层：51-66元每平米每月公摊：单价的15%华业建材市场沿街门脸及一层入口80-85元，里面55-65元。怀特陶瓷城80-95元/平米家装公司60元/平米跃进路装饰市场临跃进路50元，内部30元。居然丽家商城：门口75元一二层40-45三层35-40，旁边窗帘20元美意家居城一层50元，二层39-45元。米氏家具槐安店租金80每月华北装饰城，阳光家居-北二环家居购物广场60左右平安家具城一层：120元二层95-100元三层75元四五层创典居誉宏装饰材料市场，誉宏窗帘城25块钱，市场刚起步阶段金利来槐安店一层80-85元正定恒山市场恒山市场门脸为80-100元/月，临街11W年，里面为4-6万年家居市场便宜，第一年免10个月，第二年免6个月，第三年3个月，租金为30-40元，还有优惠。华夏灯饰城60-80东明东二环店地下36，一层60，二层54，三层48，四层36，五层六层未定2012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告12和平路装饰材料市场沿街门脸一层：160元内部沿街：65元其余：30元左右明月家具大厦负一层85-90，1层105-115，二层95-100，三层84-90，四层75-80五层60-65，6层45-50明月装饰材料城主体一层二层：60元-65元，负一层20-25元。主体后面，临街为60元，家装第五排二层，为25元。红星美凯龙裕华店70元-105元（不含公摊）珠光灯饰城沿街为150元，内部为85元，三层仓储20元蓝天圣木广场65元-110元金门灯饰城一层、二层85元，三层22元，四层13-14元东明家具建华店70元-115元北宋路装饰材料市场临街50，内部20-25元。怀特装饰城80元-120元租金情况分析商场一层和沿街门脸租金在80元—120元之间；二层租金60元—80元之间；三层以上30元-50元之间三.建材1.单体面积分析钢材市场租用形式分办公室和场地，可以灵活组合；铝型材面积在50㎡左右；石材市场租用形式分办公室和场地。2.建筑形式分析钢材和石材，以砖混平房为主，场地为普通沙石面；铝材是沿街门店二层市场为主。3.车位分析钢材和石材市场没有明确停车为，其广阔货场可以满足行业需求停车；铝材市场道路宽阔各商铺门和道路旁可以停车。4.租金、售价分析办公室和门帘阻击弩80元—170元之间；场地5元—402012