郑州市金水区出让项目土地使用权抵押价格评估技术报告

土地估价技术报告班级：土管12-4班组员:张庆鹏王雅沛王君一李鹏飞章涛吴静王珍徐月邓婕李茜郑瑞河南农业大学土地评估咨询有限公司土地估价技术报告地址：郑州市金水区农业路63号电话：[phone]*****1土地估价技术报告项目名称：郑州市**公司住宅用地使用权抵押价格评估（郑州市）受托估价单位：河南农业大学土地评估咨询有限公司：土地估价报告编号：河南**（2015）估字第012号土地估价技术报告编号：河南**（2015）技字第012号提交估价报告日期：2015年5月26日关键词：郑州市抵押河南农业大学土地评估咨询有限公司2015年河南农业大学土地评估咨询有限公司土地估价技术报告地址：郑州市金水区农业路63号电话：[phone]*****2土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称郑州市**公司住宅用地使用权抵押价格评估（郑州市）二、委托估价方单位名称：郑州市**公司单位地址：郑州市金水区**路联系人：***联系电话：***********邮政编码：450002三、受托估价方估价机构：河南农业大学土地评估咨询有限公司机构地址：郑州市金水区农业路63号执业范围：全国范围内从事土地评估业务资格证书获得时间：2014年7月1日估价资格有效期：2019年6月30日土地评估机构注册号：A201441016法人代表：**联系电话：[phone]*****邮政编码：450002四、估价目的郑州市**公司因抵押贷款的需要，特委托河南农业大学土地评估咨询有限公司对位于郑州市金水区信息学院路与双铺路交汇处西北角，面积为13042.42平方米的一宗住宅用地的土地使用权抵押价格进行评估，为委托河南农业大学土地评估咨询有限公司土地估价技术报告地址：郑州市金水区农业路63号电话：[phone]*****3方土地出让会审提供客观、公正的土地使用权价格参考依据。五、估价依据(一)有关法律法规1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日）；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日）；3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号，1998年12月27日）；4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，2007年10月28日）；5、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，1990年5月19日）；7、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；8、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2012〕31号）；9、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）；10、《土地调查条例》（中华人民共和国国务院令第518号）；11、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）；12、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2012]37号）；河南农业大学土地评估咨询有限公司土地估价技术报告地址：郑州市金水区农业路63号电话：[phone]*****413、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）；14、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发[2003]383号）；15、《土地登记办法》（国土资源部令第40号）；16、《关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知》（国土资厅发[2013]20号）；17、[建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知]（建住房[2007]258号）。(二)地方政府及有关部门颁布的有关法规、条例、文件、通知1、《河南省实施土地管理法办法》(2004修正)（1999年9月24日河南省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过根据2004年11月26日河南省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈河南省实施土地管理法办法〉的决定》修正）；2、河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定（1997年5月1日施行）；3、河南省人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的通知（豫政[2001]74号）；4、河南省人民政府办公厅文件《河南省人民政府办公厅关于加强土地调控严格土地管理的通知》（豫政办[2007]33号）；5、《河南省人民政府批转省财政厅、土地管理局〈关于加强我省土地收益征管防止国有土地资产流失的报告〉的通知》（豫政[1997]79号）；6、《河南省国土资源厅办公室关于贯彻执行国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知》（豫国土资办发〔2013〕36号）；7、郑州市金水区人民政府国土资源管理文件《郑州市金水区人民政河南农业大学土地评估咨询有限公司土地估价技术报告地址：郑州市金水区农业路63号电话：[phone]*****5府关于公布郑州市金水区中心城区及建制镇土地级别与基准地价更新调整成果的通知》（确政土[2015]1号）；8、其他相关文件。(三)有关技术标准1.国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）；2.国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2014）；3.国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010—2007）。(四)委托方提供的有关资料1.委托评估书；2.土地登记状况3.规划设计条件(五)估价单位掌握的有关资料1郑州市金水区土地利用总体规划；2.郑州市城市总体规划；3.郑州市金水区统计资料；4.郑州市金水区房屋、土地市场资料；5.郑州市金水区建筑成本费用资料6.郑州市金水区基准地价成果资料；7.估价机构收集、整理的其他资料。(六)估价人员实地勘察、调查资料1.估价对象现状利用情况调查资料；2.估价对象所在区域交通状况、环境条件、基础设施条件、商服繁华、产业集聚、房屋土地市场等调查资料。六、估价基准日二○一五年五月二十六日。河南农业大学土地评估咨询有限公司土地估价技术报告地址：郑州市金水区农业路63号电话：[phone]*****6七、估价日期二○一五年五月二十六日至二○一五年五月二十九日。八、地价定义1、用途设定:至评估基准日止，估价对象实际用途为住宅、临街商业用地，根据委托方提供的委托评估书及规划设计条件，本次评估设定待估宗地用途为住宅用地；2、开发程度设定:估价对象实际开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地内场地平整，根据此次评估目的,设定估价对象开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地内场地平整。3、地价内涵：综上所述，此次评估待估宗地作为住宅用地的国有建设用地使用权价格是在估价基准日2015年5月26日，容积率为3.0，土地利用规划条件下，设定开发程度为宗地外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地内场地平整，土地使用权类型为出让，使用年期为住宅用地剩余使用年期69年的国有建设用地使用权市场价格。九、估价结果估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：宗地单价=20086.86（元/平方米）土地总价=20086.86×13042.42=26198.13（万元)大写金额：人民币贰亿陆仟壹佰玖拾捌万壹仟叁佰元整。（详见土地估价结果一览表）河南农业大学土地评估咨询有限公司土地估价技术报告地址：郑州市金水区农业路63号电话：[phone]*****7十、需要特殊说明的事项1.有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项：A.国家、河南省及郑州市有关文件和规定。B.当地基准地价文件和有关资料由当地国土资源局提供。C.土地利用、开发等资料由委托方提供。D.土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。E.估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。2.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项：《土地估价报告》中的估价结果为估价期日价格定义条件下的土地使用权价格，如评估目的、估价期日、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、容积率、地产市场供需状况等影响地价的因素发生变化，《土地估价报告》评估结果不成立。3.估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理：A.他项权利：本次评估未考虑抵押、担保等他项权利对地价的影响。B.关于容积率的设定：根据委托方提供的资料，待估宗地规划容积率为5.5,根据最有效利用原则，本次评估设定容积率为5.5。C.关于用途设定的说明：根据委托方提供的规划设计条件，待估宗地规划用地性质为住宅用地，估价人员结合宗地所在区域实际情况，根据最有效利用原则，设定待估宗地用途为住宅用地，在评估中参照住宅用地进行评估。一旦用途发生变化，评估结果不成立，评估结果需进行调整。4.其他需要特殊说明的问题:A.本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完河南农业大学土地评估咨询有限公司土地估价技术报告地址：郑州市金水区农业路63号电话：[phone]*****8全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。B.估价结果的使用权归委托估价方所有，我公司作为受托估价方对估价结果有解释权。本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律法规政策有规定的除外。土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。C.委托估价方如违背规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本报告和估价结果的，受托估价方不承担任何法律或经济责任。D.本报告的估价结果自提交报告日期起一年内有效。E.土地还原利率还原利率是将纯收益还原为价格的比率，其实质是一种投资利润率，是地价评估中的重要参数。本次评估采用安全利率加风险调整值法确定土地还原利率。即在安全利率的基础上，根据社会经济环境条件，考虑风险调整值，进而确定土地还原利率。其一般公式为：r＝r0+r1式中：r为土地还原利率，r0为安全利率，r1为风险调整值。这里的安全利率指无风险的资本投资利率，包括真实报酬率和通货膨胀率，以前我国常取一年定期存款利率作为安全利率。一个国家同期的长期国债利率一般要比一年定期存款利率高，至估价基准日，我国一年存款利率为2.25％，当前我国银行的存、贷款利率水平已与国际通用货币的利率相近，但有些偏低，反映当前我国一年定期存款利率作为安全利率已有些偏低，安全利率应高于一年定期存款利率；公式中的风险调整值为风险收益率，包括市场风险和特殊风险两种。市场风险是指在市场条件下，一些不可预测的因素条件变化带来的风险，特殊风险是指因天灾人祸等原因造成的风险。在确定还原利率时，须统筹兼顾，因地制宜地确定风险调整值。河南农业大学土地评估咨询有限公司土地估价技术报告地址：郑州市金水区农业路63号电话：[phone]*****9根据以上分析，结合郑州市金水区及待估宗地所在区域的社会经济发展、土地市场状况、城市规划、国家政策等因素及其对估价对象的影响程度，在征询有关当地专家意见的基础上，确定土地还原利率为8%。河南农业大学土地评估咨询有限公司土地估价技术报告地址：郑州市金水区农业路63号电话：[phone]*****10十一、土地估价师签名姓名土地估价师证书号签字***********************************十二、土地估价机构估价机构负责人签字：河南农业大学土地评估咨询有公司二○一五年五月二十六日河南农业大学土地评估咨询有限公司土地估价技术报告地址：郑州市金水区农业路63号电话：037