通达国际城一期国际家居建材城业态分析报告

通达国际城一期国际家居建材城业态分析报告项目SWOT分析：项目定位：1、商业整体规划新区首家大型的以家居建材为主题的商业综合体2、区域商业环境的和谐性及与其它商业的差异化新区环境和谐、各行业空白无商业差异化3、项目体量及空间布局体量适中、布局较合理4、项目配套设施项目配套设施完善形象定位：新区地标性建筑、家居建材行业的一张名片功能定位：满足新区常住人口的居家装饰需求，体现为家服务的理念经营模式：摊位式、以零售为主目标消费群体结构：2015年以后新区的常住人口预计将达到30万人以上，其主体结构为：人口分类数量比重消费档次备注新区行政事业单位、各政府机构工作人员中偏上基本都会在新区购房安家当地拆迁补偿安置人口中政府分配住房舟曲移民安置人口中偏下政府分配住房大型工业性企业中偏上企业陆续解决住房或个人购房大型服务性企业（金融、通讯等）上企业解决或个人购房各行业投资新区的精英阶层上个人购房新区建设者下很少能产生居家消费类比项目：一、三森家居建材广场（地址：兰州城关区雁滩粮油市场北侧）1、整体描述：三森家居建材广场共分为3大块：三森美居、三森家具、三森瓷砖区，并且分别对应着不同的3种业态定位，整体为中等档次2、业态描述：三森家具：①单层钢架建筑，总面积42000平米②租金在70元—80元之间③入驻商家大约150—180家，全部为高中抵挡家具，按品牌档次做了相应的区域划分，高档家具所占比重很少三森瓷砖区：①单层建筑，总面积约10000—11000平米②租金在55元—65元之间③入驻商家26家（瓷砖品牌约40个），单户面积200—300平米三森美居：①四层建筑，单层面积11000—12000平米，综合性家居建材区②租金在80—100元之间③入驻各类商家约200家，具体业态将在本案的业态定位过程中做详细介绍月星家居（地址：兰州七里河区南滨河路）1、整体描述：综合性家居建材卖场，整体为中高档次2、业态描述：①四层建筑，单层面积约在20000平米②租金在55—80元从大厅向里依次递减③各类入驻商家约为290家，具体业态将在本案的业态定位过程中做详细介绍万佳家居（地址：兰州城关区天水路）1、整体描述：兰州目前最高档次的家具卖场，全部为高档软硬家具2、业态描述：①地上三层地下一层，单层面积约6000平米②租金不明确，但预计是高于三森和月星③入驻商家大约60到70家，软硬家具品牌一流，价位很高，布艺沙发均价上万，无办公家具本案业态定位及考量一、本案的实际现状商场式封闭建筑，经营思路为：出售——返租——整体运营，但不包括一楼的临街商铺，所以杂乱、有粉尘气味、需要加工场地的以及具有一定危险性的建材类将不能入住本案。如：板材、玻璃、石材、管材、油漆（政策规定不能上楼）等二、在本案实际现状的前提下对建材的理解能够适合本案的建材类：瓷砖、卫浴、橱柜、整体吊顶、壁纸、散热器、木门、木地板、灯饰三、家居建材种类的利润分析越是售价高、陈列少、占地面积大的品类，其利润空间越大，大致排名如下：1、红（实）木家具2、品牌家具、办公家具、灯饰3、卫浴、橱柜、木门4、瓷砖、木地板5、壁纸、整体吊顶四、在空白城市对某个繁杂行业进行销售布局的劣势空白城市没有相应的有差异化的商圈，如果对自己的业态定位过窄，过于专业，将无法满足消费者多样化需求和方便就近采购五、针对空白城市的着眼点：通盘考量，遵从大局，着眼未来六、A、B两栋建筑物就业态划分而言，虽然A、B之间有连廊相连，但还是两个不同区域，所以A区和B区必定是两个不同的主题：A区为家具家居类B区为建材类例如：三森家居建材购物广场三个区域分离（其中三森美居和三森家具隔路相望），三个主题明确，没有丝毫关联七、基于新区消费人群和通达国际城全盘定位对商品档次的考量1、通达国际城的整体定位是高档次的商业综合体，一期家居建材也必须遵从大局2、上述分析的2015年以后的消费群体的消费意识和能力大部分为中等以上八、是否能够引进全国连锁经营模式的大品牌家居零售商就新区目前现状来说，引进难度较大，可以为未来业态调整做准备九、对其它装修建材的分析其它装修建材包括：五金、电线电缆、电动工具、涂料乳胶、粘合剂、水暖配件、门锁、其它照明等分析：以上建材类是家装中不可缺少的，也是新区前期销量较大的，但是上述建材商家占地面积小、脏乱差、不便于管理、会对整体定位产生很大影响，甚至影响通达全盘。所以，建议舍弃。十、对于适合本案的家具建材种类的主副项划分：A类主项：1、家居家具2、办公家具3、卫浴4、瓷砖5、木地板、木门6、衣柜橱柜B类主项：1、灯饰2、窗帘布艺3、壁纸副项：由主项衍生而成1、家居家具：地毯、挂饰、花艺、苏绣、鱼缸2、卫浴：热水器、整体吊顶、浴霸3、衣厨柜：净水器、厨电、衣架、壁挂炉4、木地板、木门：木楼梯、画框5、办公家具：保险柜、文件柜6、大厅：小型休闲家具、家电综上所述：本案的定位是：摊位式、封闭式中高档家居建材卖场具体业态划分A区：楼层经营种类（主项）面积（减掉40%公摊）阐述（单店平均面积不含公摊）备注三层高档办公家具4200平米新区公司、企业众多，用量必定很大。7000平米除去公共区域外约有10—15家经销商即可一、二线品牌二层中档家居家具4200平米满足中等消费群体的需求，单店品平均面积约为150平米，25家经销商即可杜绝地产家具一层高档品牌居家家具3000平米满足高消费人群需求，展示本案定位及形象，单店平均面积200以上，由于一层面积较小，15家经销商即可一线品牌B区：楼层经营种类（主项）面积（减掉40%公摊）阐述（单店平均面积不含公摊）备注三层木地板、木门、衣橱柜6600平米这三项按区域划分，如果占用不了整层，则窗帘布艺可作一块加以补充一、二、三线品牌二层瓷砖、壁纸6600平米这两项都是地面墙面装饰材料，以瓷砖为主，如果瓷砖占用不了整层，则壁纸可单独分割一块区域作为补充一、二、三线品牌一层卫浴5100平米店面装修精美，占地面积较大，利润高，品牌众多，对提高B区形象有利，单店面积在250以上，20家经销商即可一、二线品牌各楼层主项招商划分完毕后，剩余边角区域则由相关副项填充