邢台威县项目调研报告

邢台威县项目调研分析报告目录：一、项目背景二、地块情况三、当地楼市行情四、项目基本参数五、项目经济效益测算六、项目综合结论一、项目背景1、威县县域经济威县位于华北平原南部，河北邢台市东北，人口52万，辖5镇11乡，城区人口约10万。其中老城区为集中居住区域，近几年逐步规划向城区东北发展，并成立省级经济开发区。威县工业基础良好，形成了机械、纺织、食品、酿酒、橡胶、木业加工等行业。总投资3000万元的邢台橡胶有限公司，已达到年加工150万条汽车内胎的生产能力；县农药厂生产的对硫磷、敌百虫等农药已打入国际市场；县橡胶厂加入河北鲸鱼集团，达到年产100万条汽车垫带加工能力；邢台洺水酒业有限公司生产的新洺水系列酒，入口绵甜，回味悠长，深受广大消费者喜爱。乡镇企业突飞猛进，形成了皮毛皮革、毛毡、橡塑制品、汽摩配件、造纸、建筑陶瓷等八大行业，年总产值30.4亿元。农业经济实力雄厚，是河北省粮、棉、油主要产区之一，棉花总产连续十五年居河北省第一，素有“冀南棉海”之称。科教卫生事业发展较快，已被命名为“省级卫生城”。2、威县发展规划近3年来，威县人民政府决策成立了河北省省级开发区——河北威县经济开发区，建立邢台产业园，对城区进行发展规划，通过国有收购土地进行经济开发，提供优良的招商引资发展政策。在产业园区目前有海纳电子、中加佳偌电动车、威县汽车城、河北虹阳建材市场、河北中锋轴承有限公司等产业入驻。3、城区消费环境经过在城区内沿途调查和了解，威县之前为全国贫困县，城区建设较为滞后。据了解，城区人口大部分居住在老城区（城区西南部），为城区传统商业消费区域，商业形式主要为临街店铺、中小型饭店、旅店等以及各种大众生活消费品市场。城区中心区（城区中部）为近年来商业活动发展中心，其中包括大型商场——信和商厦，威县展览及会展中心、大剧院、人民广场公园、威县客运总站、威县公安局、华威大酒店，以及政府机关单位等。中心区辖主要繁华街道中华大街、世纪大街。威县新成立的省级经济开发区（城区东北部），为城区未来发展主要方位，由于建设较晚，城区主要为各类企业入驻，商业及住宅项目较少。虹阳建材市场和威县汽车城及检修中心为其中主力规模化消费市场。4、交通环境大广高速与邢临高速分别从威县南边和东边经过，并交汇于威县城区东南，省域交通比较方便。其中作为新城区规划的中心路——开放路，直接通行至大广高速口，城区内主要交通干道宽敞整洁，中华大街、世纪大街、振兴大街、开放路、顺城路，为城区纵横主要干道。二、地块情况（备注：本图示意区域不是官方规划图，为调查情况概述，仅供参考。）1、考察地块位于城区开放路与振兴大街交叉口西南，北临开放路，东临振兴大街，土地面积18亩，约12000平米。2、从威县城区整体区域布局来看，考察地块位置在威县省级经济开发区内，西行约1500米为城市中心区，总体位置在城区中央位置，在中心区与经济开发区衔接地带。3、周边环境。地块两侧为威县汽车城和汽车检修中心、河北邢台虹阳建材市场，对面为河北中锋轴承有限公司、中加佳偌电动车、海纳电子等企业。地块西南方向约1800米为威县客运总站，位于世纪大街和开放路交叉口南；地块对面约800米为休闲公园——王海公园；地块西北方向约2000米为威县中医院，位于世纪大街和团结路交叉口；三、当地楼市行情1、经过调查了解到几个楼盘现房在售全部为多层，最高均价在2810元/平米，地理位置为城区内繁华和中心位置；最低均价2300元/平米，并且全部是毛坯房；2、期房价格最高均价为2500元/平米，最低均价为2200元/平米；3、城区内去年已经交房的部分楼盘，销售价格为2100元/平米左右。楼盘楼层售价（元/平）状态位置大都汇多层2810现房销售城市中心区、临开放路多层2500期房，明年五一交房圣丰时代多层2800现房中心区北部，临团结路多层2200期房小高层期房港达国际多层2300现房新建住宅区，距中心区3000米左右多层2100期房和园多层2700现房城市中心区小高层2700期房城市中心区康泰国际多层2300期房新建住宅区信和嘉园多层2100现房，去年交房价格中心区南部四、项目基本参数（部分暂定）（1）用地面积：12000平米（2）用地性质：住宅用地，多层及小高层（3）容积率：2.5（4）建筑总面积：30000平米（5）可销售面积：29000平米（6）项目利润率：30%五、项目经济效益测算1、成本部分①、土地成本：1700万元②、前期成本：建安工程费的3％③、配套成本：建安工程费的3％④、建安费用：1300元/平（按照一般多层标准）⑤、销售费用：销售收入4％⑥、管理费用：销售收入2％⑦、财务费用：销售收入0.1%（按自有资金计算）⑧、税收费用：约200元/平（按照一般标准）（备注：各项费用及比率为概数，暂定，按照行业一般标准执行，）2、收入部分：销售总收入=可销售面积*销售单价3、根据项目静态收益计算楼盘售价公式为：30%=总销售收入-成本部分/总销售收入=可销售面积*售价-成本部分/总销售收入计算得出销售总收入为：10053万元；销售单价为：3466元/平六、项目综合结论1、从以上分析可以看出，要达到项目利润率30%，楼盘销售定价约在3466元/平米，销售总收入为10053万元，利润额为3000万元。2、楼盘为小型开发项目，开发周期2年左右，一期开发，销售周期2年左右。3、前期投入资金：土地成本1700万元+25%建安成本+前期成本4、鉴于威县城区楼盘售价最高均价在2800元/平左右（现房），如果本项目定价3466元/平，在价格上将失去明显的竞争优势。而且按照多层建设的话，容积率很难突破2.0.期房售价不能超过2300元，否则压力很大，销售速度跟不上，影响回款速度。5、本项目地处威县开发区，周边都是工业厂房及企业，生活配套不完善，如果要拿本地块开发建设，建议地价不要超过1300万上限。