融创中国发展模式研究0701.

-1-融创中国发展模式研究2013年7月-2-一、融创简介二、融创开发模式三、融创特点四、相关结论-3-融创简介融创概况融创中国从事高端住宅和商业地产综合开发，于2010年10月在香港联交所上市的红筹公司；2012年，实现销售额356.4亿元，同比增长85%；主营业务收入208.4亿元，同比增长97%；净利润26.1亿元，同比增长10.6%；融创的业务主要分布在北京、天津、上海（含苏南）、重庆、杭州五大区域；资本运作是融创的长项，依靠重要股东贝恩资本和德意志银行的推动，促成其在香港联交所上市；合作开发是融创快速发展的另一个重要途径，通过合作，融创在产品开发、土地获取、融资途径等方面获得了良好的支撑。绿城、保利、世茂、方兴、九龙仓、首钢等业界领先企业均同融创有着较为深入的合作。-4-融创简介时间事件1988年从清华毕业，同年进入联想。1990年被联想以挪用公款罪名送进监狱，获刑5年。1994年创建顺驰，以房地产中介所进入地产界。1994年已经在天津开创顺驰前期基业的孙宏斌为了获得比常规更快的发展，向柳传志借款50万元。1995年在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司。1996年顺驰集团开始开发房地产，并逐渐成为当地绝对的“大哥大”，占到一级市场15%的市场份额，并逐渐在北京和上海开设了分支机构。之后，顺驰房地产的品牌在天津家喻户晓，并成为当地最大的房地产商。1998年联想和中科集团将全部股份转让给顺驰，公司更名为天津顺驰投资有限公司。2002年顺驰和联想旗下的融科智地房地产有限公司共同组建新公司，开发天津翡翠城项目。当年，顺驰集团开发的商品房占据了天津市场10%的份额。2003年顺驰进入北京，并开始了全国扩张战略。2006年顺驰因扩展太快，遭遇资金链断裂，被迫售予香港路劲基建集团。同年，孙宏斌建立顺驰不动产网络，其成为中国最大的地产中介商之一。2007年孙宏斌将主要精力转移到融创地产集团的经营上。孙宏斌简介-5-时间发展历程2003年以天津为基地开始操作高端物业项目2004年进驻重庆，获取并开始操作融创奥林匹克花园项目2006年开始操作天津融创星美御项目（顺驰破产后）2007年引入国际战略投资者雷曼、鼎晖及新天域，成为融创股东进驻北京、无锡、苏州、重庆2008年获取并开始操作北京融创西山壹号院项目2009年贝恩与德意志银行收购雷曼股份，成为融创股东2010年成功登陆香港联交所主板市场，踏足国际资本市场进驻宜兴，操作融创氿园项目2011年获取并开始操作天津融创滨海新区项目、融创大学城项目获取并开始操作重庆融创麓山项目2012年以33.58亿元收购绿城8个项目50%的股权，将绿城部分版图纳入融创领域进驻杭州，获得杭州西溪湿地项目融创发展历程融创简介-6-融创简介上市之路刚上市的股本结构目前的股本结构51.9%10.1%8.1%30.0%融创国际贝恩资本鼎晖资本其他51.6%6.0%4.2%38.3%融创国际贝恩资本鼎晖资本其他2007年3月雷曼兄弟注资3400万美元2007年11月雷曼兄弟、鼎辉资本、新天域资本分别认购融创1亿美元、8000万美元、2000万美元可转换债券；回购雷曼兄弟所持股份2008年贝恩资本与德意志银行分别接手雷曼兄弟所持80%、20%可转债2010年10月在贝恩资本等PE的推动下，融创成功登陆联交所，贝恩资本、鼎辉资本等PE行使转换权-7-一、融创简介二、融创开发模式三、融创特点四、相关结论-8-融创开发模式区域聚焦战略2012年融创销售面积分布（万平方米）2012年销售面积占比2012年融创销售金额分布（亿元）2012年销售金额占比41.1330.315.2548.394.5750.5811.777.870102030405060天津北京上海重庆苏州无锡宜兴常州20.6%15.2%2.6%24.2%2.3%25.3%5.9%3.9%天津北京上海重庆苏州无锡宜兴常州74.29104.0527.2758.8713.9058.9213.355.71020406080100120天津北京上海重庆苏州无锡宜兴常州20.8%29.2%7.7%16.5%3.9%16.5%3.7%1.6%天津北京上海重庆苏州无锡宜兴常州分布在北京、天津、上海（含苏南）、重庆、杭州五大区域。一、解决品牌落地问题，使在进入城市有较大的市场影响力和竞争力；二，解决成本过高问题，管理成本、营销成本、采购成本等可通过项目联动有效降低；三、解决本地资源问题，唯有深耕才能有效实现政府、银行、供应商各方关系良性循环，提高抗风险能力。-9-融创开发模式高端的产品定位•中国高端精品物业缔造者•至臻，致远•在精选区域深耕细作•推动房地产行业健康发展，最终成就行业领跑者的地位品牌愿景品牌扩张策略品牌定位品牌主张品牌定位与核心理念融创销售额高速增长有两个原因：1、公司推盘量进行高速释放期；2、销售单价涨幅较快。融创2010年有9个在售项目，已结算的销售均价为9267元/平米；2011年有14个在售项目，已结算的销售均价为14112元/平米；2012年在售项目达26个，已结算的销售均价涨至17304元，仅次于绿城的19615元，排名全国第二。融创坚持“高端精品”的产品定位，在有竞争力的地段建设有竞争力的楼盘。在所进入的城市占有较大份额，得到社会各界的高度认可。“为客户提供大气舒放、贵气质感、富有品质的高端生活体验，用心周到的服务”的品牌定位已深入人心。2012年融创销售逐月均价02000400060008000100001200014000160001800020000-10-融创开发模式合作开发撬动发展合作基本原则：优势互补融创自身优势：1、先进的管理及经营理念；2、优秀的市场营销能力；3、强大的资本运作能力；4、良好的执行力和进取精神。合作伙伴优势：1、先进成熟的产品开发能力，绿城长期专注于做产品，绿城的研发团队、设计资源都是对融创完全开放的；2、强大的政府背景和资金实力，融创操盘，如保利、方兴、首钢、泰达、世茂、九龙仓；3、优质的土地资源和当地优势，如杭州城建。合作方时间事件简况首钢2005年合资公司成立首钢融创，注册资本1亿元，双方各50%。2008年合作拿地首钢融创取得北京西山壹号院项目，总价20.1亿元。2011年收购股权向首钢支付14.5亿收购首钢融创50%股权，100%持股首钢融创。保利地产2011年合资公司成立保利融创，注册资本20亿元，融创持股49%。2011年合作拿地保利融创获取天津“棉二”项目，总价29.9亿元，总件面32万平米。2012年合作拿地同保利联合，地价款总计30.8亿元，融创持股49.5%。2012年合作拿地融创绿城联合保利21.24亿夺得上海外高桥地块，融创绿城占49%。绿城中国2012年收购股权融创5100万元收购该项目公司51%股权。2012年战略合作总价33.58亿元收购绿城8个项目。2012年合作拿地双方以16.44亿夺得浦东新区地块。2013年合作拿地联手以90.19亿元取得上海黄浦区项目，各占50%。方兴地产2012年合作拿地联合取得北京朝阳地块，地价30.67亿元，融创占49%。九龙仓2012年合作拿地融创绿城联合九龙仓以8.34亿元摘得浦东新区唐镇5街坊地块。天津泰达2012年收购股权3.49亿元获得万通地产持有的天津泰达23.5%的股权杭州城建2013年收购股权以5.6亿元收购杭州城建望江府项目50%股权。世茂房地产2013年收购股权以9.07亿元获得世茂杭州之江度假村49%股权。-11-融创开发模式融创收购绿城项目结构融创中国融创置地融创绿城绿城项目6家1家1家无锡滨湖上海森业绿城集团100%（控制）50%（控制）50%（控制）50%（重大影响）（重大影响）51%（控制）（共同控制）49%（重大影响）50%（控制）50%（重大影响）-12-融创开发模式2012年底权益土地储备分布（万平方米）权益土地储备占比分布土地储备5041561175531257422471480100200300400500600天津北京上海重庆杭州苏州无锡宜兴常州25.0%7.7%5.8%27.4%0.6%2.8%20.9%2.3%7.3%天津北京上海重庆杭州苏州无锡宜兴常州2012年，融创通过收购成功布局了上海和杭州，并进一步加强了在北京、天津、重庆的优势地位，形成了京、津、沪、渝、杭五大区域的发展格局；截至2012年底，融创共拥有土地储备2017万平方米，其中权益面积1444万平方米，绝大部分都为优质地块，为未来发展提供了有力的支持；融创将深耕“京津沪渝杭”五大区域及其辐射范围，提高区域内占有份额和品牌知名度。-13-融创开发模式追求细节、客户定位精准客户定位追求细节尽量减少客户之间公用的区域，比如采用两梯两户配置，电梯刷卡直接入户，且尽可能多地出现端户设计。私密性园林景观会所安全性多个项目中设立了功能区齐全的会所，并将必要的功能进行开放，如健身房、室内游泳馆、SPA会馆、简餐区等。软景方面，气派的特点，多铺植依仗感较强的景观绿化；硬景方面，品质感和尊贵感，高档石材，如黄木纹石等，从细节之处体现品质的高端。集成网络平台系统，无盲点报警系统、可视对讲门禁系统、幕帘红外探测系统、360度24小时视频监控系统、停车管理系统、集中安防检测系统。因地制宜精准推广注重调研基于大量的调研和独特的产品方案，依靠优秀的销售推广能力，能够精准地把产品推广给合适的客户。不同地区、不同项目有很大差异，融创在坚持高端的同时，充分考虑当地情况和项目自身特点。融创在决定投资一个项目之前，会花大量的人员和精力投入调研，包括市场、收入、消费习惯、阶层等诸多方面。-14-一、融创简介二、融创开发模式三、融创特点四、相关结论-15-融创特点特点一：规模扩张迅速自2010年上市至今，融创在总资产、净资产、营业收入、签约销售额等方面成倍增长，近3年总资产复合增长率94%，净资产复合增长率85%，收入复合增长率63%，签约额复合增长率更是达到110%，绝对是高速发展。157476783336741061927091202083560100200300400500600700800总资产（亿）净资产（亿）营业收入（亿）签约额（亿）201020112012规模指标近三年复合增长率94%85%63%110%0%20%40%60%80%100%120%-16-融创特点规模扩张手段470571440713.511658889525.1217151221050100150200250母公司权益少数权益有息负债预收款项其他负债各年资产构成（亿）20102011201279.8%55.2%58.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%201020112012收入/签约额收入/签约额快速扩张的策略：大量拿地，大举并购，进入新的区域，形成京、津、渝、沪、杭的区域聚焦布局，做大做强的策略和措施贯彻彻底。合作开发与举债：由资产=（母公司权益+少数股东权益）+（有息负债+预收款项+其他负债），可以看出，少数股东权益、有息负债、预收款项、其他负债的增速都非常快，资产的快速增长与合作开发、高额举债和良好的销售业绩有关。强大的营销能力：销售一直是融创的强项，凭借良好的地段、优质的产品、强大的渠道、精准的推盘节奏、良好的口碑、以及高额的销售佣金，销售业绩良好。不但签约额在增加，“收入/签约额”的比重近两年也在上升，说明并表项目的收入增速较快，后程有力。-17-融创特点特点二：单价虽高、但周转速度依然很快未上市之前和上市之初，由于缺乏资金，融创偏重于开发短、平、快的项目，以便快速回笼资金，周转效率特别高；近两年项目数量快速增加，而可用于确认收入的前期签约额相对较小，使得周转率指标下降，但依然处于行业绝对领先水平，总资产周转率、存货周转率大大高于行业平均值0.25与0.30。公司2012年总的签约额达356亿，高出上一年162亿，