街区综合体研究报告

街区综合体研究市场营销部一、街区综合体的定位二、街区综合体的规模三、街区综合体的布局四、街区综合体的品牌目录一、街区综合体的定位中高档消费高品质生活配套便捷化消费消费者更加追求享受型消费、对社区服务有更高要求随着消费频率提高，未来商业将向便捷型、高档化发展但是现有的shoppingmall和社区商业满足不了消费者新的消费需求社区商业满足高频次消费低端生活配套不能满足高档消费高档生活配套而街区综合体具有体量小、业态全、档次高的特点可以为消费者提供便捷、中高档消费和全面的配套服务距离适中•服务半径2-3公里，抵达性较强档次较高•商业集中，能整体管理，提升商业品质业态丰富•涵盖餐饮、购物、娱乐等多种业态•同时能提供高品质的社区服务街区综合体二、街区综合体的规模街区综合体规模控制在3万㎡左右，超过5万㎡以上商业风险将剧增消费行为研究成果消费者一次购物过程，对商业面积最大生理承受极限一般在2.2—2.3万平方米。服务人群推算研究推算以社区人口为主要服务对象，2-3万人口的商业体其零售业态总面积的极限在3万方左右。业态配比推算按照零售、餐饮、娱乐5:3:2的比例关系，满足高频次消费的需要，3万方零售业态可以配比餐饮1.8万方、娱乐1.2万方，总面积应控制在6万方以下。租金收益及管理成本考虑为了避免过度竞争、增加租金收益，商业总量应适当减少。因商业体量控制此总面积控制在5万方以内较为合适。为了保证商业的品质和完善的业态组合，2万㎡是一个底线商业管理需要要保证商业的品质，必须有统一的服务与管理。从商业管理公司运营成本及收益计算，2万方以下难以引入理想的商业及物管公司。业态组合需要根据调研结果，当单层面积大于6000平米，总面积超过2.4万方时，业态组合才能发挥效应，才能满足提升商业档次的要求。3-5万㎡是街区综合体一个合适的面积综合考虑便捷性、中高档消费需求、休闲购物需求三、街区综合体的布局街区综合体商业布局四要素中、高消费是重点零售、餐饮、娱乐业态是核心合理的业态组合是关键娱乐是突破点要素一：中高消费是街区综合体的重点1.有高档商业存在基础：街区综合体拥有3万方的体量，能容纳一定数量的品牌商铺，并且能汇聚相当的人流，因此提供了中高档商业存在的可能。２.区别周边零散商业：街区综合体紧临社区，在部分业态上与社区商业重叠，因此必须以中高档消费加以区分，以吸引人流，保证商业的成功。3.充分发挥周边高消费人群消费能力：街区综合体选择的位置多位于高档住宅区，因此周边社区的居民有能力并且有意向进行中高档消费。要素二：零售、餐饮、娱乐业态是街区综合体的核心从CPI消费比重来看，食品、烟酒、服装等消费占到了46.2%，这也就意味着零售以及餐饮类消费依然是主要的消费内容超市经营的是商品，百货经营的是品牌，购物中心经营的就是业态。同样街区综合体的关键在业态。目前居民消费的重点在餐饮、零售、娱乐，因上述业态是业态组合中的关键部分，可以说是关键中的关键。要素三：街区综合体合理的业态组合是关键要素四：娱乐功能是街区综合体突破点实际调查过程中，发现街区商业中的娱乐几乎处于一种原始状态是。更多的是商务型的大型娱乐，迫切需要满足日常家庭消费的健康型的小型娱乐。东方数娱已经开始成型，可以成为未来街区综合体中娱乐的一种模式。零售总量不变餐饮总量减少娱乐总量增加街区综合体是新的商业模式，需要新的业态配比。根据街区综合体便捷化、高档化、休闲化的特点我们的业态组合建议作适当调整：零售总量不变：零售业态保持数量遵循商业总面积越小，零售比例越大的规律名称面积（万方）业态比例上海正大广场155：2：3苏州印象城13.75：3：2北京西单大悦城11.55：3：2北京银座Mall3.16：3：1杭州大厦购物中心1.87：2：1Ps：业态比例关系先后顺序零售：餐饮：娱乐高档零售有较大面积需求扩大高档零售有利提升整体商业档次零售业设店门槛低，对住宅社区影响小零售业租金回报率高零售业态的优势：零售总量不变：街区综合体零售业态可规划40-50家各种规模的店铺店铺规模占比规划大型店20-25%安排一家３０００平米左右的卖场可满足周边居民的生活需要，对人气的带动方面作用明显．中型店25-30%安排１０－１２家，面积在３５０－４００平米的钟表眼镜或珠宝首饰店的品牌形象店，有助于提升零售业态的层次，如周大福、宝岛眼镜等。小型店45-50%４０－２００平米的店型是零售业态的主体，小面积的店铺租金回报率相对也较高，数量在３０－４０家左右比较合理，如ONLY、LEVI`S、哈根达斯等餐饮总量减少：餐饮业态对项目和收益有负面影响，建议适当减少餐饮设店门槛较高，对住宅负面影响较大餐饮业态对于建筑的附属要求较高，增加建筑与后期管理成本。餐饮的租金回报率较低，对商业利润影响较大餐饮总量减少：街区综合体餐饮业态可规划９－１２家店铺店铺规模占比规划大型店30-35%大型餐饮对环境的影响较大，解决之道在于减少数量，控制质量，可引进面积在８００－１２００平米的高档中、西餐厅各一家，代表商家苏浙汇、王品台塑牛排。中型店35-40%500平米左右的中型餐饮对环境的影响相对较小,数量在５－７家比较合适，代表商家TASTY西提牛排、必胜客等小型店30-35%尽量减少面积在150-300平米的小型餐饮，一方面可供选择的品牌较少，而且大多数档次不高，控制在２－３家。微型店5-8%此类店铺可减少或忽略，最多在2-3家左右，面积在20-50平米娱乐总量增加：街区综合体临近社区就要求休闲娱乐家庭生活化1.环境因素KTV、酒吧等嘈杂业种影响住宅，应减少或避免引入。２．高端服务需要社区需要丰富的娱乐业态以提高社区生活品质。（健身场馆、美容美体、咖啡茶馆、儿童乐园等设施的面积基本在1000平米以下，可提高娱乐业态的丰富度，满足更多的社区需求。）3.租金利润因素Ktv这类大面积需求业种，租金回报低。而小面积租金回报高。娱乐总量增加：街区综合体娱乐业态规划１６－２１家店铺店铺规模占比规划大型店30-35%这类店铺面积在800-1200平米左右，店铺数量在３－４家左右,此类代表商家有汤姆熊世界欢乐世界、威尔士健身等中型店35-40%中型店面积大概在350-600平米之间，比重可相应提高到１０－１２家，代表商家有星巴客、王磊形象设计等小型店30-35%休闲娱乐小型化很容易造成档次大众化，不利于整个业态的提升，数量可适当减少到3-5家左右。增加健身活动增加亲子中心和儿童乐园提高美容美发数量，优选高档美容美发店铺优选高档茶馆、咖啡馆入住减少或避免大型KTV，迪吧入住业态形式店铺类型单店面积/㎡零售大型店3000以上中型店350－400小型店40－200餐饮大型店800－1200中型店350－600小型店150－300微型店20-50休闲娱乐大型店600－1000中型店300－600小型店100－200各类别店铺面积区间表根据苏州、无锡实地调查，零售业态面积要求最低，休闲，餐饮面积要求较高。根据街区综合体零售为主、餐饮减少、娱乐家庭化的特点，将街区综合体各业态面积划分如下表：业态形式类型数量总面积所占总面积/㎡零售大型店1300014000~16000中型店10~124000~5000小型店30~407000~8000餐饮大型店220005500~6500中型店5~72500~4000小型店2~3600~1000微型店2~3100~150休闲娱乐大型店3~42500~30008000~9500中型店10~124000~6000小型店3~5800~1000街区综合体的业态组合比例零售：餐饮：娱乐5：2：3四、街区综合体的品牌零售业态品牌建议1.国际或国内中高档连锁品牌，时尚、休闲类为主2.增加非生活必须品（珠宝、眼镜、钟表、化妆品）零售的比例3.增加西式食品零售。4.优选较高的租金承受能力店铺街区综合体零售业态面积总量1.5-2.5万㎡，以服饰为主业种比例预计店铺总数服饰30-55%20-30家居用品5-15%4-5珠宝饰品8-10%4-6钟表4-10%2-4化妆品1-2%2-4面包西点1-2%2-3生活日用品2-4%1-2零售业态品牌建议业种高消费品牌比例中档消费品牌比例招商难度品牌建议服饰类20-30%70-80%比较容易,尽量避免档次较低的店.ＬＥＶＩ‘Ｓ、Ｇ－ＳＴＡＲ、LEE、ＶＥＲＯMODA、ONLY、江南布衣、ELLE、NIKE、KAPPA、GANT、百丽、热风家居类10-20%80-90%一般,以选择中高档品牌为主.罗莱家纺、水星家纺、月星家居生活馆珠宝饰品70-80%20-30%高消费,旗舰店比较难招.周大福、TESIRO通灵、谢瑞麟曼古银钟表眼镜20-30%70-80%较难,主要以高利润的眼镜店为目标。天梭、斯沃淇、宝岛眼镜、茂昌眼镜、吴良材眼镜化妆品10-15%85-90%容易,选择有门店的综合型化妆品店。屈臣氏、万宁、佰草集面包甜点10-20%80-90%容易,此类品牌高档极少，中档品牌较多，便于招商。哈根达斯面包新语85度C餐饮业态品牌建议1.优选中高消费的全国性的餐饮连锁企业2.减少面积需求过大餐饮的数量．3.增加西餐品牌数量餐饮业态品牌面积可控制在0.6-1万㎡业种高消费品牌比例预计店铺数量中档消费品牌比例招商难度品牌建议中餐35-40%3-460-65%一般,大型餐饮对环境影响较大,苏浙汇、香港彩蝶轩西餐25-30%3-470-75%高档西餐相对较难王品台塑牛排、TATSY西瑅牛排、必胜客日韩料理65-70%3-430-35%和西餐相同大江户日本料理汉城韩国料理味千拉面快餐-----1-2100%比较容易真功夫KFC休闲娱乐业态规划方案休闲娱乐业态面积0.9-1.5万方1.健身场馆以中档及高档连锁店为主。2.美容美发选择一家一线品牌的高档店，附带几家中档连锁店3.布置1家大面积、连锁经营的儿童活动中心4.布置足浴、按摩等业种，扩大消费人群的年龄层次。餐饮业态品牌建议细则业种高消费品牌比例中档消费品牌比例预计店铺数量招商难度品牌建议健身娱乐４０－６０％４０－６０％1-2一般，租金收益率较低．一兆韦德英派斯健身俱乐部皇室健身儿童活动中心７０－８０％２０－３０％1-2一般，要求高档生活区汤姆熊世界欢乐世界玩具反斗城美容美发４０－６０％４０－６０％1-2容易，高档较难王磊形象设计、蒂凡尼造型咖啡茶馆１５－３０％７０－８５％1-2一般，尽量提高品牌档次星巴客美体、SPA１００％－－－2-3有庞大的女性消费市场，招商难度不大．玛花纤体、高姿时尚生活馆养身、足疗１００％－－－1-2中低档的可以忽略和中堂足道会所、杏林堂藏秘蒸足养身馆