超高层专题

Codeofthisreport|1超高层住宅的技术难点及市场应用对超高层住宅的技术难点进行了分析，对超高层住宅的市场应用范围进行了分类研究陶贞贞14752超高层住宅专题深圳中原经理100%CentalineConsultants超高层住宅专题分享Codeofthisreport|3前言作为解决土地资源紧缺的一种有效手段，超高层住宅建筑的出现及日益见多，将是水到渠成的事。作为地产策划人，在超高层住宅建筑的知识与能力上，都需要未雨绸缪地有所准备......4附件：超高层的研究范围321超高层住宅市场的应用开发环节技术难点研究定义特征分类客户感知超高层住宅的概念驱动力Codeofthisreport|5关于超高层的定义目前国际上并无统一的界定建筑规范规定100米以上高度,属于超高层建筑中国日本联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑深圳华润幸福里160米札幌citytown41层澳洲墨尔本Eureka，88层定义1Codeofthisreport|6目前超高层建筑主要表现为酒店、写字楼、综合体及住宅分类2酒店综合体写字楼住宅上海金贸武汉.锦绣长江………很多CBD商务中心北京中央商务区上海陆家嘴深圳中心区北京中环世贸综合体住宅＋酒店写字楼＋公寓商业＋写字楼＋公寓深圳华润.万象城深圳大中华广场……深圳罗湖俊园（万科）深圳擎天华庭深圳金域蓝湾（万科）上海.世茂滨江武汉.锦绣长江香港.贝沙湾香港.凯旋门香港.浅水湾新加坡.吉宝湾……Codeofthisreport|7与普通高度住宅相比，超高层住宅视线无遮挡，看到的景观效果更好视野开阔空气质量优良实用率较低通透性较差高处的湿度小，不易潮湿，远离汽车尾气尘埃，空气质量优良由于超高层建筑需要对阳台进行封闭，同时对开窗存在一定限制，另外就是核心筒的布置，导致通透性较差由于超高层建筑的特殊性，核心筒会比普通建筑大，导致公摊较高，并且会存在异型房间，使实用率下降。2143特征3居住角度:景观视野开阔，空气质量优良、通透性较差、实用率较低Codeofthisreport|8技术角度：超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大特征3由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；结果是建设周期的拉长。住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构以景观为导向，大面积景观窗每隔15——18层之间要分层设计高速电梯结构形式电梯设置户型立面隔15——18层之间需要设计一层避难层超高层高度为给水系统带来更多要求对配电要求比较高，多路配电智能化：大量智能化技术的运用还需预留职能化模块，为将来发展预备空间消防、避难层高科技水电指标Codeofthisreport|9客户对超高层与高层的感知没有明显区别，只是形态上的差异客户感知4独栋、双拼、联排1叠拼、多层洋房2小高层3高层、超高层4对高度的感知对空间的感知从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感高度能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层户型高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似低中低中高有天有地，独门独院邻里空间，亲近院落空中感受，俯视园林视野开阔，远眺景观Codeofthisreport|10超高层住宅产生的驱动力主要体现在提高城市承载力、开发商利润空间及优化城市空间功能方面驱动力5开发商利润空间当城市超越它的人口平衡点后，空间扩张成为必须选择，超高层居住是提高城市承载力的一种有效手段。在地价较高的城市区域，地价影响总开发成本的权重大于建造成本，提升容积率对楼面地价的稀释速度大于建造成本的攀升速度，提升容积率有助于开发商获取更高的利润率，开发商将倾向选择容积率相对较高的超高层。提高城市承载力优化城市空间功能超高层建筑依靠内部多种功能的综合化、功能组织模式的多样化以及建筑交通的一体化大幅提高城市内部系统的运行效率，同时也改变了人们的生活环境和生活方式外部功能的优化包括城市经济的促进、城市竞争力与政治影响力的提高等Codeofthisreport|11虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。Codeofthisreport|12321超高层住宅的市场应用开发环节技术难点研究成本核算结构系统超高层住宅的概念4附件：超高层的研究范围垂直交通消防弱电节能环保及其他Codeofthisreport|13超高层住宅的造价及运营成本较高，在成本和售价不可控的情况下，缩短开发周期是保证利润率的重要手段造价成本运营成本超高层住宅造价增加主要体现在以下四个方面：超高层住宅运营成本增加主要体现在：物业管理费用及公摊费用电费维护费成本核算1造价增幅约为15％-25％相对普通高层住宅因素增加造价（元/平米）整体设计与建筑标准20-40基础与结构160-260屋面及外立面15-25机电设备160-250内部系统的维护费用是最主要的部分120米之内的超高层，结构等级与100米以内的一样，结构成本增加基本可以忽略；120-160米的超高层增加的结构成本一般约为15%-20%；超过160米的就将增加约30%，越往高成本将会大幅增加Codeofthisreport|14除考虑抗震因素外，还必须满足建筑居住使用要求结构系统2抗震要求居住要求四结构系统超高层住宅必须采用剪力墙或核心筒结构，在这种结构下建筑更为牢固，抗震等级高于普通住宅。超高层住宅选用结构材料强度等级不断提高钢筋混凝土型钢混凝土钢管混凝土全钢由于超高层住宅建筑结构的特殊性，建筑内部的梁柱将会不可避免的存在。在结构设计中一方面考虑异型柱的使用，另一方面在户型设计中要充分全面考虑梁柱的影响、规避及利用。Codeofthisreport|15垂直交通核心筒的布置往往决定了超高层住宅的户型设计与居住品质垂直交通3多应用于板式建筑可以使楼梯间、卫生间等直接对外自然采光通风既节约能源，又省去消防所需的加压送风设备更符合超高层住宅低能耗，可循环的现代设计原则。导致公摊面积增多，实用率下降中央核心筒多应用于塔式建筑空间开敞明亮交通便捷设备布置集中有利于结构抗震筒体周围的房间需要人工采光和机械通风，同时可能存在异型房间，户型的均好性较差核心筒分散核心筒Codeofthisreport|16消防设计的问题主要集中在避难层的设置和户内消防设施两大内容上消防弱电4避难层的设置是超高层建筑的特殊应急措施。它用于火灾避险时人员暂留，以弥补超高层给消防设备带来的灭火能力不足。一般每隔50米高度设一个避难层，100～200米高度设两个避难层。在避难层中一般不设日常办公或生活场所，其建筑空间仅用于救灾应急。每一单元设一部消防电梯，两部剪刀楼梯及三个消防前室，其中一个合用前室，另两个兼作住户工作阳台，可由此逃生至楼梯间。除合用前室采用正压送风系统外，其余前室及楼梯间均设有外窗，直接对外。大楼内公共面积及住宅内部均采取火灾全保护措施，除5平方米以下厕所外一律设消防报警，以便及早发现火情。参考案例：世贸滨江花园消防系统香港凯旋门香港凯旋门将避难层做成空中花园，成为项目一大卖点；基于成本考虑超高层可争取减少建避难层避难层的消防安排目前国家对避难层的公摊尚没有具体规定，但从各地的操作来看，避难层基本不计入楼盘容积率，不收土地出让金，不算公摊。Codeofthisreport|17采用更先进的节能环保材料，前期投入一次到位超高层住宅建筑后期维护费用较高，在设计过程中优先考虑后期维护的节省原则；前期投入一次到位，采用高品质优良材质，延长使用年限，便利后期维护；节能材料、节能工艺、节能设备广泛运用；采用优化建筑位置及朝向设计、优化围护结构墙体设计等方式来达到降低能耗的效果。节能环保及其他5超高层住宅为保持正常的运作，在电梯、空调、供水、供电、管理等方面要多消耗大量的能源超高层住宅对电梯的要求比较高，速度、数量及质量都有很高要求需要大量使用中央空调以及新风系统的补充，来解决空气流通问题超高层住宅用水需要二次加压，存在水循环过程中可能的二次污染问题超高层住宅对供电的要求很高，为保证消防等用电设备的供电可靠性，需要配备多路电源Codeofthisreport|184附件：超高层的研究范围321超高层住宅的市场应用开发环节技术难点研究超高层住宅的概念成功共性产品打造市场营销Codeofthisreport|19Part3.1成功共性Codeofthisreport|2020在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青岛370059%福州197550％………………出现超高层的城市基本指标超高层市场成功共性（1/5）成功共性1经济发展水平较高城市化率较高城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现城市化率达到60％左右开始出现超高层城市化率达到80％左右超高层大量出现市场化条件下超高层出现的宏观经济背景Codeofthisreport|21超高层多位于城市规划重点区域或城市形象展示区，且一般拥有较稀缺的城市景观或自然资源武汉世茂锦绣长江超高层市场成功共性（2/5）深圳万科金域蓝湾通过对多个超高层住宅拥有的资源来看，拥有江景、海景或城市公园等独特资源成为支撑项目的一个关键因素。项目名称拥有资源深圳万科金域蓝湾无敌海景珠海万科金域蓝湾新加坡吉宝湾香港贝沙湾重庆海客瀛洲江景上海世茂滨江花园南京万科金域蓝湾成都万科金域蓝湾深圳万科俊园城市公园深圳擎天华庭成功共性1Codeofthisreport|22超高层住宅典型项目均价（元/平方米）1700035000110002500010000120000500010000150002000025000300003500040000深圳金域蓝湾上海世茂滨江武汉锦绣长江青岛东海路9号佛山千灯湖1号福州世贸外滩花园22所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间，超高层的售价能够远高于建造成本在市场化的条件下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能够带来更多的溢价空间。建安成本3000元/㎡超高层市场成功共性（3/5）成功共性1Codeofthisreport|2323市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质超高层客户共性世茂滨江系列万科金域蓝湾系列成都、重庆、杭州……深圳、上海……经历丰富愿意尝试新鲜事物能够接受创新经济实力较强视野开阔，见多识广……大城市生活背景超高层市场成功共性（4/5）成功共性1Codeofthisreport|24针对客户抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知阶段初级阶段发展阶段成熟阶段特征中、高层住宅增多，超高层住宅开始出现超高层住宅数量增多超高层住宅大量出现客户主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明显提高旧有的居住观念仍未被打破；放大超高层居住的不安感；对超高层居住持好奇，怀疑态度旧有居住观念被打破；持有观望态度、从众心理；淡化不安感，开始重视视野、采光、通风等优点；产生超高层居住优越感理性看待超高层居住；优势意识增强发展商作为相对保守的开发策略；挖掘关系客户、有区域情结的客户；诉求完善的城市配套引导：强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感；注重规划、建筑、园林设计：以景观为导向的产品规划，高品质产品，景观最大化，园林