跨越这三座大山,万达成了世界第一

跨越这三座大山，万达成了世界第一！（不能不说的秘密）(2015-11-0310:09:59)转载▼标签：万达长白山王健林王志纲分类：丙方观点编者按：近日，国家旅游局公布首批国家级旅游度假区，旨在促进和引领旅游行业由观光型向休闲度假型转变，使之成为旅游行业继5A级景区之后又一金字招牌，万达长白山国际度假区入选第一批并名列榜首。消息一出，业界为之感叹但也习以为常，因为它是万达。作为参与策划万达长白山项目的亲历者之一，智纲智库（王志纲工作室）上海中心副总经理黄栋认为，长白山项目在王健林的心目中，也许就像红军长征一样具有里程碑式意义，在跨越过这座“山”之后，万达开始从胜利走向胜利。然而，对于万达来说，面对长白山，一切都很茫然。让万达更没有想到的是：万达需要跨越的不仅仅是这座大山。⊙万达长白山国际旅游度假小镇2008年，在长春召开的东北亚博览会上，白山市的书记力邀王健林去长白山看看。原来吉林省要大力发展旅游业和服务型经济，而长白山无疑成为省委省政府主抓的重点，试图以长白山为全省的旅游龙头实现突破，并在长白山西坡的抚松县拿出十几平方公里的土地，办好了所有土地手续，净地招商，吸引外来战略投资者，万达也是受邀之列。这无疑触动了王健林敏锐的神经，此时万达正在精心筹划着一次跨界，但深谙商业地产之道的万达做旅游和文化却还是门外汉。2008年9月，王健林找到了王志纲，希望智纲智库（王志纲工作室）为万达在长白山的大型旅游项目出谋划策。王志纲问王健林，为什么找我们？王健林回答说，城市综合体的问题已经解决了，不用再操心，现在想开发第二种产品——旅游度假综合体，这个你们是行家。然而，谁也没想到，“三座大山”正等着志在必得的万达去跨越，胜败难料！第一座山政企双人舞智纲智库（王志纲工作室）介入之前，万达与政府经过了几次谈判，但双方始终无法就具体的合作达成一致。一是土地问题。王健林包机邀请王志纲一同去看政府推介的一块地，已经办理好所有土地手续，但一过王志纲的法眼，判断这块地并不适合做大规模的旅游开发，一是区位不行，更重要的是山地的相对高度不足200米，根本无法做像样的滑雪场。智纲智库（王志纲工作室）完全推翻了政府“一厢情愿”的招商计划，但问题也随之而来，长白山地区是国家重要的森林保护区，如果重新选地，难度可想而知。二是政策问题。万达要求政府能在土地价格上实现优惠，能在税收上减免，并给与项目特殊政策支持。对于万达提出来的一系列条件，地方政府一时难以抉择，谈判陷入僵持。然而思路一变，转机随之发生。⊙王志纲、王健林投资团队与政府代表合影一场至关重要的夜宴在某次晚宴上，王志纲对时任吉林省委书记王珉讲了这样一番话：“书记，您曾经在苏州执政，十年前苏州因为引进新加坡工业园，直接促成苏州的工业化和外向型经济，成就了苏州成为苏南的龙头。而今天在座的几位企业家，加起来的经济实力远超新加坡工业园当初的投资，他们背后的号召力更是非同一般，他们代表了中国最有增长前景和潜力的民营经济。如果认为旅游经济对一个省的拉动只是撒胡椒面，不可能成为支柱产业，那说明它还只是传统旅游，是门票经济。观光没有目的地，只有休闲才有目的地，这帮大佬过来是解决高端休闲度假目的地的。今天如果吉林不抓长白山，辽宁和黑龙江就会抓，可以说谁先抢占这个制高点，谁就占据了东北休闲旅游的目的地，谁先占据了这个目的地，谁就能让天下大佬蜂拥而至，谁能让大佬蜂拥而至，谁就占据了未来。”王珉听完当即表态，长白山是吉林省经济发展的另一张王牌，他代表省委省政府全力支持这个项目。一套“脚踩出来”的方案方案不是在房间里做出来的，是靠脚踩出来的。智纲智库的研究结果显示，找到相对高度超过400米的山地是关键，同时还要综合区位与城市、机场的距离、用地因素等做出整体评估。为了配合智纲智库（王志纲工作室）的考察，当地政府甚至为我们租用了一架直升机，考察了长白山西坡区域内的数个山头。⊙智纲智库团队考察长白山车至果松岭，上海中心的总经理路虎下车嘹望了一下周围的环境，一声“上山看看”，他已经撩开长腿消失在山林中。平生第一次走进长白山的我，才知道有一种色彩叫五花山，有一种选地用直升机，有一种豪迈叫路虎。凭借扎实的数据和分析，智纲智库（王志纲工作室）拿出的方案最终说服了政府。一串密集的“二人转”随后智纲智库（王志纲工作室）就项目方案从抚松县、白山市、吉林省各厅局委办处、到副省长、省长和省委书记进行了密集汇报，让各级政府明晰了项目的价值和意义，取得了各级政府和领导极大的认可和支持。而对于投资方来说，智纲智库（王志纲工作室）针对万达董事会、万达规划院、以及万达的战略合作伙伴：泛海集团、一方集团、亿利资源、联想集团等多次的沟通汇报，取得了战略共识。泛海集团的掌门人卢志强听取了我们第一次汇报后说：这是第一次对长白山项目有了全面清晰的认识，坚定了投资信心，接着转身对王健林说，老王，这个项目我们一定要投。此外智纲智库（王志纲工作室）积极配合万达规划院，把业界权威的尼克劳斯、罗伯特?琼斯二世、艾克森、雪岭、美国SE集团、加拿大双威力集团、中国城市规划设计研究院等国内外一流的规划设计单位推荐给万达，并数次到现场介绍，帮助万达实现项目的快速推进和落地。王志纲后来说：王健林有一句名言，叫“亲近政府，远离政治”，但其实亲近政府背后，是解决市场和市长跳“双人舞”的问题，让“三老满意”。今天来看，长白山项目的成功是政企两场统筹的成功，万达实现了打造旅游综合体的目标，而吉林省通过万达长白山项目抢占了制高点，成了东北地区最负盛名的度假休闲目的地，远远超过了大连、黑龙江这些干了几十年的老牌旅游目的地，大大拉动了区域的整体发展，促进了当地老百姓的就业。可以说长白山项目真正实现了老板、老头子、老百姓的“三老满意”。智纲智库观点：政企必须跳好“双人舞”，实现两场统筹（官场和市场），把地方政府发展的诉求和企业市场化运营的诉求充分结合起来。战略需要统一思想，策划做的是看的见、摸得着的事情。首先，需要一个科学严谨可实施的方案，让政企明确方向；其次需要统一战线，智纲智库（王志纲工作室）扮演变压器，把政府和企业的诉求实现统一。第二座山转型与开模具转型，今天来说是很有热度的一个词，但是万达2008年就已经开始谋求转型，并且付之行动。“吃着碗里，盯着锅里，看着田里”这是一个具有战略眼光的企业家的特性。王健林干长白山项目，并不是为了占住一个资源，做一个项目而已，更重要的是着眼于未来，为万达找到下一个蛋糕，开一个模具。大做而不是小做王健林初次向王志纲问计旅游的时候，王志纲告诉他一个规律：做旅游，小投入，无产出；中投入，小产出；大投入，大产出。⊙王志纲与王健林实地考察长白山旅游，以前是小老板做的事，现在是大老板做的事。温饱阶段的旅游，受经济能力、消费意识和市场化程度的限制，在政府主导下，旅游资源被切割成很多个豆腐块。这种规模小、市场小、投入小、产值小，小打小闹圈地式的旅游，是小旅游时代的产业。在全球旅游一体化的今天，只有大品牌的旅游才能赢得大市场，才能大产出，而这都需要大企业的大投入才能完成。按照我们的策划思路，万达在长白山拉开了打造21平方公里，包括滑雪场、度假酒店群、主题商业街等合计上百万平方米建筑，投资200亿人民币的架势，史无前例。实做而不是虚做“别人是干一个项目，而万达是干一个产业”，这是今天人们对万达的评价。2008年，当万达开始干长白山项目的时候，业内都在讲万达在干旅游地产，没错，万达是在做旅游地产，只是别人做旅游地产玩的是地产，而万达做旅游地产玩的是旅游。⊙王志纲与王健林实地考察长白山王志纲对王健林讲：观光没有目的地，休闲才有目的地。万达如果做旅游必须按照旅游和文化产业的规律来做。在具体产品上，智纲智库（王志纲工作室）将万达的旅游盛宴设定为“四菜一汤”。第一道菜，滑雪场。万达请来了加拿大冬奥会惠斯勒滑雪场的设计公司，打造了包含43条国际雪道，总长度30公里，亚洲一流。第二道菜，高尔夫。我们力荐万达请来了美国高尔夫球场设计大师琼斯和尼克劳斯。第三道菜，商业和酒店。这是万达的强项，但是超越业界的是万达一口气干了包含威斯丁、喜来登、四季在内的从六星级到经济型的9家品牌酒店。第四道菜，文化演艺。天地长白秀。一汤，就是SPA，温泉，遥望山间明月，沐浴天上清风。其实，关键还不在于“四菜一汤”，而是万达开出一个新模具，如同万达广场一样可以快速的复制，目前万达集团已在全国建设10个大型文化旅游项目，其中武汉中央文化区、西双版纳国际度假区都已开业。多年后，王健林谈到“万达旅游发展战略”的时候提到：万达搞旅游不走传统的观光模式，而是全力打造我们在世界上首创的模式，叫超大型文化旅游综合城，这个模具我们给它起的名字叫“万达文化旅游城”（简称万达城）。⊙万达长白山小镇威斯汀酒店更为重要的是，万达通过开新模具，抢占了发展的先机。通过这个项目万达开始搭建起文旅产业的新平台，紧接着对全球范围的文化旅游产品进行跨界整合，让全世界所有顶级的休闲品牌都抢着跟随，排队和万达谈合作。智纲智库观点：企业项目分两种，一种是常规型项目，一种是战略型项目。常规型项目按照行业规律程序走就行，但有抱负的企业应该将相当的精力用于打造战略型项目，就是在那种有潜力，但是别人还没看清楚，或者实力不够无法进入的地方，打造能够创造未来的黑马，也就是今天互联网时代常讲的“风口”，其实真正飞起来的，是那些看到风将至，并且提前行动的人。第三座山摆脱偶像包袱一个企业家可以具备很高的战略高度和眼界，但很多时候“想得到但做不到”，特别是针对企业经营更是如此。战胜别人易，战胜自己难，企业转型最大的阻力往往来自于内部，最难跨越的那座大山其实是“偶像包袱”。万达的O号工程2010年，在给万达策划完长白山项目两年后，智纲智库（王志纲工作室）的财务总监要求我必须把策划服务费的发票开给万达。这个时候我们才意识到2008年给万达策划的时候，还没有万达长白山公司，是王健林个人找到智纲智库（王志纲工作室），甚至那数百万的咨询费也都是从王健林个人账户拨出的。事后王志纲向王健林问及此事，王健林说：战略的事情有时候不能让集体决策，长白山项目特殊，如果走万达集团繁琐的财务流程，战略时机早就遗失了。⊙2009年1月6日合作协议签约仪式2008年底，当智纲智库（王志纲工作室）做好方案给万达董事会汇报的时候，此时万达集团已经制定好2009年全年的工程计划，然而在汇报会议上王健林当场拍板，定位长白山项目为万达集团2009年“0号工程”，下决心打造万达的“新模具”。老板的决心，才是企业的信心。执行，还是执行！当智纲智库（王志纲工作室）完成项目策划工作的时候，已经是2008年12月，长白山已经是白雪皑皑，我陪同万达副总裁和规划院长等众多高管来到长白山项目现场，在大家惊叹于长白山的美景之时，几乎所有的人都在摇头：老板是不是太冲动了，这深山老林的地方盖房子卖给谁啊？长白山每年才80万的游客，门票收入才一个多亿，能支撑起200亿的投资吗？这地方交通不便，几乎没有基础设施，建设成本比万达广场可高多了……但随后几天我发现万达到现场的人越来越多，工程部、设计院、测算部、机电部，甚至罗布特琼斯二世、法国的滑雪场设计师等众多的设计团队也来了，当时小小的抚松县宾馆几乎住满了万达的项目团队。长白山项目并没有因为大家的不理解而停滞或者拖延，万达的执行力可见一斑。天下武功唯快不破，很多时候战略没有问题，执行没有问题，但时间就可能是问题。长白山国际旅游度假区，120万建筑面积，包括9家酒店、亚洲最大滑雪场、3个高尔夫球场、旅游小镇等，竟然在26个月后建成开业，更加重要的是每年10月之后长白山就大雪封山，冬季也施工，以时间换空间，万达创造了神话。在长白山听到一个故事：说当年巨人集团第一次倒下的时候，史玉柱来到了长白山，并在长白山脚下修养了小半年，说闭关修炼也好，反思冥想也罢，但当他走出这片大山的时候，我们看到了一个重新崛起的“巨人”，一个更强大的“巨人”。七年前，万达也一头扎进了长白山，正所谓：踏破青山人未老，风景这边独好！我们学到的万达智慧《策划手记》而今的万达已经发展成为大鳄，对于广大的中小民营企业来说，我们当然不能用养大