2019年长沙市商业市场深度调研分析报告

2019年长沙市商业市场深度调研分析报告2019年6月（上）前言城市商圈是城市经济建设最活跃的现象之一，能促进区域经济增长，丰富城市经济文化生活，方便居民购物、休闲娱乐等消费，是商业地产发展的结果。本次商圈调研主要是为大家呈现目前长沙商圈发展现状，了解城市居民去哪儿消费。调研活动动用120余人次，历时约4个月，其中商圈识别以及前期数据采集（商圈普查截止至2019年1月）等历时90多天，后期数据整理和分析将近一个月时间，对商圈主力店人流还将继续进行定期（每月）监测。本次研究通过商圈的普查和人流的测量统计，得出全长沙现有商圈的业态分布和配比，建立相应的模型判断城市商圈的等级，得出五一商圈是市级商圈、东塘商圈等商圈为区级商圈等相关结论，让商家能了解某一商圈的等级、该商圈消费者的分布、商圈活跃程度以及商圈未来的发展；让地产开发商了解商圈的等级、商圈主力店的业态分布和配比，以及它们的主要影响人口数量和距离，了解新兴商圈的发展，为后期商业地产开发提供借鉴。本报告为年度报告，未来将定期更新相关数据和信息。前言一、研究内容及方法1.研究背景2.研究内容3.研究思路和方法1）什么是商圈2）主力店与次主力店3）商圈边界4）商圈等级二、长沙商圈的现状及未来发展1.商圈现状——商圈分布特征2.3.4.5.6.7.商圈现状——商圈规模商圈现状——商圈业态商圈现状——商圈主力店情况商圈现状——商圈五区分布情况商圈发展——商圈等级小结三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究1.商圈吸引力研究1）商圈吸引力研究——商圈等级情况2）商圈吸引力研究——商圈主要影响范围3）商圈吸引力研究——商圈主要客群来源4）商圈吸引力研究——小结2.商圈活跃度研究1）商圈活跃度研究——商圈整体品牌情况2）商圈活跃度研究——商圈服装类连锁品牌情况3）商圈活跃度研究——商圈各业态服装连锁品牌情况4）商圈活跃度研究——小结3.商圈商业机会研究四、新兴商圈研究1.长沙新兴商圈基本情况2.新兴商圈区位条件分析3.新兴商圈周边的人口研究4.新兴商圈商业面积研究（主力店）5.新兴商圈的品牌研究6.新兴商圈发展总结五、结语附件一、研究内容与方法1.研究背景2.研究内容3.研究思路和方法1）什么是商圈2）主力店与次主力店3）商圈边界4）商圈等级二、长沙商圈的现状及未来发展三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究四、新兴商圈研究五、结语更多商圈研究内容，请扫二维码：一、研究内容与方法目前，业内主要提到的商圈主要是指商势圈，是商店所辐射和影响的最远距离的消费者所处在的区域，但在这区域内并不全部都是商业（门店），商业只是集中在某一区域内，因此根据商势圈的解释，商圈是没有边界的，但商业集中区域必然有一个明确的边界，因此我们需要提出一个合理的商圈解释，以便更好地理解商圈。业内商圈研究主要以项目为导向，多考虑分析项目周边商圈内商业活动和常住人口等，很少对全长沙主城区商圈进行深入的剖析，因此开发商、商家、投资者等很难对长沙主城区的商圈有一个清晰地认识和了解，所以对长沙商圈作一个深入的分析研究很有必要性。由于业内对商圈及相关定义没有形成统一的解释，为了研究的顺利进行，我们将对相关名词作一些解释。1.研究背景一、研究内容与方法2.研究内容本报告研究内容主要包括三个部分：了解长沙商圈的现状及未来发展变化：识别和判断长沙主城区商圈的个数和分布、规模业态结构、已形成的商圈等级以及商圈与周边人口的关系，以避免长沙“圆环套圆环”、到处都是商圈，并在现状分析的基础上预判长沙未来新商圈出现的可能性和现有商圈的未来发展变化。研究商圈未来潜在的商业发展机会：判断长沙商圈各商圈的吸引力，了解各等级商圈的主要影响距离和人口数量，以及识别各商圈的客群来源；分析长沙商圈内传统购物服装类连锁品牌在各商圈的分布情况，以此判断各商圈的活跃度。通过商圈吸引力研究和商圈活跃度研究，判断商业发展机会。了解已形成新兴商圈的特性：对长沙新兴商圈进行剖析，研究其存在的基本条件和发展规律，以及可能存在的问题和不足，为商业地产开发与商圈发展提供借鉴。一、研究内容与方法本报告研究思路具体分为以下5点：1、对相关调研方法和概念进行统一定义，为后续的调研和资料整理的顺利开展奠定基础；2、根据相关定义，采用实地普查、监测等方式识别和判别长沙主城区商圈的个数、分布情况、业态组成，以了解长沙主城区商圈的基本信息；通过对长沙商圈现状的分析，预判未来新商圈出现的可能性和现有商圈的未来发展变化。3、根据收集的商圈信息整理、分析，结合相关定义判断长沙主城区商圈等级，并对各等级商圈进行吸引力研究，分析各等级商圈的主要客源分布及影响范围。4、根据收集的商圈品牌信息，了解长沙商圈品牌整体分布情况，尤其是服装类品牌的分布，分析各商圈服装业态构成及品牌占比，以此为基础研究商圈活跃度。结合商圈吸引力研究及商圈未来发展情况，判断商圈发展机会，5、通过对长沙新兴商圈的区位、周边人口分布、主力店面积及业态结构、品牌入驻情况和实际运营情况进行研究分析，了解新兴商圈的发展状况，从中探索其发展规律，为商业地产的开发和新商圈的发展提供借鉴。3.研究思路与方法——研究思路商店主要商圈次要商圈边际商圈目前社会上普遍认为的商圈示意图次主力店街区商业道路我们认为的商圈示意图一、研究内容与方法3.研究思路与方法——方法及相关定义1）什么是商圈目前市场上普遍认为，商圈又称购买圈、商势圈，是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。因此根据这种理论，商圈没有一个绝对的边界，因为随着交通的发展，任何一个城市都可能变成一个商圈，这对地产发展、商家、消费者等来说意义不大，因此为了更好地研究和识别商圈，我们认为商圈是由若干主力店和次主力店为核心以及部分商业街区门店组成的传统商业，在城市商业活动中具有一定影响力的商业经营活动聚集区。商圈边界主力店商圈主力店、次主力店三维力度示意图项目主力店、次主力店四维力度示意图一、研究内容与方法3.研究思路与方法——方法及相关定义2）主力店、次主力店主力店主要在购物中心规划、招商、运营中经常被运用和提及到，业内主要称为“锚店”或者“核心租户”，但却没有一个明确的定义和权威的标准解释，也找不到广泛的认同和比较标准的概念。目前业内所涉及主力店主要考虑的是某个项目的自身单个品牌商家，其所起的作用主要是针对项目自身，我们所研究的是整个商圈，因此提到的主力店是指在商圈内部起核心引领作用的商家。项目主力店和商圈主力店维度示意图：一、研究内容与方法2）主力店、次主力店由于商圈理解不同，相对应的主力店理解也不相同。我们认为商圈主力店是对商圈客流吸引力、品牌商家带动力以及项目的安全运营力起核心引领作用的大型品牌商家。此三项作为商圈主力店和次主力店与否的核心考量标准。三项指标的基本定义：客流拉动力：指对最终消费者的吸引力，具有一定的目的性消费牵引力；品牌拉动力：指对其他散户品牌商家的吸引力；安全运营力：指后期运营阶段能持续经营的能力，不会因市场波动或短期亏损而关店等情况发生。3.研究思路与方法——方法及相关定义一、研究内容与方法2）主力店、次主力店主力店主要体现的是对整个商圈客流吸引的核心作用，因此，主力店业态主要为：百货商场和大型超市为便于实际操作，我们对主力店有一个相对量化的标准。百货：面积在15000平米以上；超市：5000平米以上。次主力店的界定标准：次主力店是指在整体商圈内，客流吸引力、品牌带动力、安全运营力三个维度中，承担起一个或几个方面起到主要影响作用的品牌商家。相对来说，主力店三个维度里有全方位的贡献能力，而次主力店是在某方面有特殊贡献的商家。因此，我们界定次主力店的标准为：娱乐业态：影院、KTV等；餐饮业态：肯德基、麦当劳等；专业卖场：国美电器、苏宁电器、友阿电器、通程电器等。3.研究思路与方法——方法及相关定义一、研究内容与方法2）主力店、次主力店主力店、次主力店界定参照表注：主力店、次主力店的品牌界定，因品牌发展、地区经济不均等因素而存在品牌影响力差异。所以，在主力店、次主力店选择评估层面，必须是具有良好发展业绩的全国型连锁品牌，以此来减少地区差异的甄别难度。3.研究思路与方法——方法及相关定义一、研究内容与方法2）主力店、次主力店百货类三项维度都保持最高，故单独百货店界定为商圈。大型生活超市+2个次主力店，且在有效的人流交换的范围内，界定为商圈。4个次主店，在有效的人流交换的范围内，界定为商圈。在此标准以上，主力店、次主力店数量越多说明商圈的吸引力越大。在此标准以下的主力店和次主力店存在，定义为人流聚点，也可以理解为具备发展成商圈的潜力区。可能存在的现象为：主力店与其他主力店或者次主力店存在一定的空间距离。所以必须识别其是否为同一商圈相互依存的关系，即有效关联度。商圈主力店、次主力店三维力度示意图3.研究思路与方法——方法及相关定义一、研究内容与方法2）主力店、次主力店——关联度（关联度表见附件）关于有效关联的解释：有效关联是指主力店与次主力店或次主力店与次主力店之间存在地理距离时，双方客流互通的紧密程度，也称之为客流有效关联度。我们认为，影响两店之间的因素，主要体现三个方面：1、商业断层：指商业街区中出现长距离的非商业形态而造成的断层区。比如芙蓉路上的贺龙体育馆，广场造成商业断层，影响了商业客流的关联度。2、道路阻隔：指车行道、火车道等横穿两店之间时造成的客流阻隔。比如芙蓉路八车道，造成了街区两边的客流互通率低下。3、两店之间的地理距离：两店之间的步行距离过远而造成的客流阻隔。以此三种指标来界定两店是否为同一商圈：测量值为60分以下，不存在关联性，视为独立存在；60分以上，视为关联，分值越高，说明关联性越强。3.研究思路与方法——方法及相关定义一、研究内容与方法3）商圈边界根据主力店、次主力店测量表的结果，我们大致判断了商圈的位置；根据商圈研究内容，需要知道商圈内的各个业态占比等信息，需要判断商圈的边界。商圈的边界即商圈内商铺分布最边沿的位置。根据商圈研究经验以及商圈数据信息收集便捷性，我们认为只要满足以下其中一个条件即可判断此处为本商圈的边界：1、商业断层（商业干扰）：非商业大型设施（工厂、高速公路、铁道线路）且商业活动出现明显下降，此外还有河流、公园等。2、连续出现非传统零售业态商铺数量超过4个以上。（传统零售百货业态主要包括：零售购物、餐饮、休闲娱乐等）3.研究思路与方法——方法及相关定义一、研究内容与方法4）商圈等级3.研究思路与方法——方法及相关定义当消费者前往某一商圈的概率P𝑖𝑗大于50%时，该商圈为市级商圈；当消费者前往某一商圈的概率P𝑖𝑗大于2%且小于50%时，该商圈为区级商圈；当消费者前往某一商圈的概率小于2%时，该商圈为社区级商圈注：对于新开业的商圈，P𝑖𝑗位于1.9%以上，且小于2%，我们可以该商圈认为处于准区级商圈。商务部对商业中心（商圈）的划分是：国际商业中心、都市商业中心、市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心五大类，由于国际商业中心和都市商业中心的主城区常住人口要分别达到700万和400万，根据长沙目前的人口分布情况，因此这两类商业中心（商圈）暂时不存在。为了便于同城（长沙）比较，本次研究消费者逛街原理：任何一个消费者有去任何一个商圈消费的可能性，建立消费者逛街概率模型，判断主城区消费者去各个商圈街逛街的概率P𝑖𝑗，根据消费者去某个商圈的概率，判断商圈所处的等级。商圈等级划分标准一、研究内容与方法P𝑖𝑗代表i消费者前往j商圈购物的概率；S𝑗代表j商圈的应用面积；T𝑖𝑗代表i地到j商圈所花费时间；λ代表顾客因购物类型不同而对路途时间的重视程度（日本通产省标准化=2）；n表商圈的数量。注：由于主力店是商圈构成的根本，在吸引消费者能级上大于街区门店，因此，需要对不同的商业面积赋予不同的权重，商圈面积=主力店商业面积*0.7+街区商业面积*0.34）商圈等级3.研究思路与方法——方法及相关定义消费者逛街概率模型如下：微信号：SOSO_dc微信二维码未来本公司将通过微信订阅号