精装修建议

对精装房全过程质量控制的几点建议随着我国经济的快速发展，住宅产业革命已迈入了一个全新的时代，07年5月江苏省出台的有关文件明确规定新开工住宅项目必须达到50%的精装修房的比例要求，其它地区也出台了相应的文件。2010年以后中国住宅将大面积推行全装修房已成为我国住宅产业的发展趋势，各大地产公司也都提出了各自的精装修房开发目标。龙湖集团也将逐年提高精装修房的产品比例。精装修房从客户群的把握，设计标准的确定，成本策划，材料电器的选择，样板房的验收标准，材料进场验收和鉴定，施工过程的控制，成品保护，完工检查验收，交房以及后期维修等诸多方面都必须进行严格的控制。精装修房的质量控制与毛坯房有质的不同，如何提高精装修房的质量和品质、提供让业主满意产品、提高客户满意度已经成为各地产公司必须重视并深入研究的课题。本人从一些房产公司的精装修房项目施工质量控制、集中入伙、后期保修等相关经验出发，结合自身一些经验教训，提出如下几点管理建议，供大家参考。一、产品销售阶段从我们接触到的多数业主反映，买某地产公司的房子就是看中某公司房屋的品质，这给我们提出了更高的要求，从房型设计、材料选择、施工单位施工质量控制等各方面都要慎之又慎，精装修房销售前一般都要推行销售样板房，这是客户第一次实地接触某公司精装修房，装修用材、装修质量等等是客户最关心的问题。在展示样板房时，我们必须重视是材料样本和销售的统一说辞。在某公司的一楼盘，接触到的业主反映最多的就是交付给他的产品和样板房不一样，从材料颜色偏差、做工细节等等各方面业主提出了质疑，实际交付产品和样板房展示不一样是非常正常的现象，因为大面积的复制和单套的样板房本身就存在较大的差异。所以销售环节务必准备合理的说辞，实际交付和样板房将存在一定的差异，从而降低客户较高的期望值。二、施工质量控制精装修房施工质量是业主最为关注的，目前的建筑市场还是以手工操作为主，达到100%无质量问题不太可能。但这不能成为借口，多数业主明确表示，某公司是知名房地产企业，不应该出现那么多问题，他们的期望值非常高。我们在施工阶段如何去控制质量，意义不言而喻。如果在质量方面未能控制好，那付出的代价将是巨大的，某公司一精装修楼盘曾因交付时出现大量的质量问题，遭遇业主大面积投诉和媒体曝光，其最后不得不承诺业主维修期间每天按房价的万分之二补偿。该公司共有600套左右的精装修房，组织了11家维修单位，500多工人进行维修，维修时间多数在两个月左右，为此该公司付出了巨大的代价（2000万左右），还有部分业主因为补偿问题未谈拢，拒绝收房。控制好精装修房工程施工细节质量将是展示某公司楼盘品质，提升自身形象的最为重要的因素，也是楼盘能否顺利交付的关键环节。下面是某公司一项目113户精装修房交房时业主提出的3051项问题的具体分析如下：问题门窗给排水家电类强电类弱电类装饰土建其他问题数量21240113114265184496160百分比（%）6.9513.144.294.652.1360.433.155.240500100015002000门窗工程家电类弱电类土建工程问题数量百分比（%）1、进户门：在精装修房业主验房时，对进户门尤为关注，常见主要问题：①进户门划痕、损伤：业主发现此问题时第一反映要求换门，所以要求我们在施工过程中必须要加强保护意识，门的正反面和侧面，应保护两层，丝毫不能含糊；②门的安装位置是否准确、关闭后是否晃动、是否碰墙：这就对进户门的安装提出了较高的要求，从材料的进场验收到安装过程中的紧密跟踪，每一环节都要跟上，从部分项目精装修房交付情况看，出现部分门扇有翘曲，门扇上下装反，安装后侧面不垂直、门下槛与大理石间缝隙过大或过小及缝宽不一致等问题；③门表面油漆：最主要问题为色差，成品门在安装之前一定要仔细检查，色差严重的一定要予以更换；2、木地板：这是施工中最易出现问题的地方，且业主对此问题反映最为强烈，要求更换或重铺现象最多，付出代价也是最大，从某公司一楼盘精装修房木地板看，目前主要使用的有实木地板和复合地板等，实木地板铺法为在木龙骨上直接用铆钉固定方法，复合地板为木龙骨加木工板加防潮地垫铺法，所采用的木地板厚度也有区别，有18毫米和12毫米区分，但不管采用哪种工艺，木地板工程遇到的常见主要问题有：①划痕：此质量问题修补较为困难，目前对此问题最初处理办法为补漆处理，消除划痕。从某公司几个精装修楼盘看，多数业主不予认可，只有进行更换；因地板为企口安装，更换一块地板需涉及的面较大，且较难保证不产生二次破坏和色差，所以要求在实际施工过程中对木地板的双层保护必须确保到位；另外控制好木地板的进场安装时间也至关重要。②起拱：对实木地板，板端与墙体之间的合理距离，板与板拼接处是薄弱环节，若基层内有潮气，由于热胀冷缩，起拱现象由为直观，在阳光照射下，整体会呈现波浪状；对复合地板，由于板与板连接后直接铺在木工板上，人行走在上面整体呈波浪起伏状现象由为普遍。对木地板起拱现象，业主普遍要求重新处理。目前处理方法为：整体重新铺设。③松动、响声：业主在验房过程中，对松动、响声感知最为直接，多数业主对此问题不了解甚至怀疑某公司所用材料品质。产生此问题原因主要有两方面：一是木地板材料本身；二是基层施工质量；对木地板材料我们只有通过材料选择及验收来控制，对于基层，我们则要严格控制施工质量，木龙骨断面尺寸、间距、与墙体之间的距离、木龙骨铺设质量、整体平整度、木工板的厚度和材料选择等等各方面都要严格控制好；一旦业主要求进行整改，难度较大，整改周期和影响面较大，所以必须加强过程控制。目前处理方法为：重新铺设，消除松动、响声现象。④不平整、与踢脚线缝隙大：地板安装完毕后安装踢脚线时未予压紧；一旦进行整改时，要求拆除踢脚线，破坏面较大；另禁止施工单位只对较宽的缝隙用透明胶简单进行处理，业主对此较为反感，透明胶有气味且易造成二次污染；有的楼盘在房间四周用白胶封闭，整体效果可以，但必须控制好打胶的质量，应顺直、饱满、粗细均匀。⑤色差；此问题较为直接，主要属于产品质量问题，主要通过两种方法进行控制，一是在安装过程中，对色差较大的木地板必须进行更换；二是对色差不太明显的木地板尽量避免在一个房间多处出现，应调整在一个比较隐蔽之处；一旦业主要求进行整改，难度较大，整改周期和影响面较大，所以必须加强过程控制。⑥板缝冒灰；此问题主要出现在基层，在安装木工板及木地板之前未将基层清除干净，特别是灰尘和垃圾，为彻底将此问题消灭，必须将木地板打开，进行基层清理，影响面和破坏面非常大，整改费用较大，所以必须确保木地板铺设前基层干净。一旦在打开地板过程中若让业主发现基层未清理干净，业主会严重质疑其施工质量，潜在风险非常大；某公司一楼盘就曾因在更换过程中发现部分基层有垃圾，造成几户业主联合吵闹，最后对所有房间木地板重新更换的案例。⑦凹坑及其他损伤：对于出现此问题无条件进行更换。过程中必须严格进行成品保护。⑧地板霉变：地板霉变之处多数出现在厨房、卫生间门槛外侧和入室过道处（自来水管经过之处），出现此问题，无条件进行更换。如何杜绝此问题的发生，主要有两点：一是厨房、卫生间门槛大理石应为湿铺且要做防水门槛，另内侧与地砖接口处应打胶密封，卫生间后期应避免盛水试验；二是给水管接头质量应可靠，铺设木地板时应避免对水管的破坏，从多数案例看，不少水管出现小砂眼且不易察觉，很长时间后出现地板霉变，所以应加强对过程的控制，另毛坯界面转向精装修界面时应全面做给水管压力试验。3、木门及门套：目前多数公司精装修楼盘上使用的均为成品门扇，门套有成品门套和组合门套等形式，该施工项目容易出现较多的细节问题，主要有：①门扇及门套表面划痕、损伤：出现此问题主要是施工原因，所以在施工过程控制，成品保护方面必须加强。一旦出现此问题，多数业主是要求进行更换，成本较高，影响面较大，所以关键是过程控制。②组合门套钉眼：此问题容易被施工单位及检查验收人员所忽视，但偏偏业主对此问题非常重视，施工单位在实际安装过程中多数采用钉枪进行固定，业主对此不予认可，认为钉眼对门压条是破坏，强烈要求进行更换，所以后期项目中应考虑进行胶水粘结固定。③门扇安装：垂直与否、与地板间隙、关闭后是否晃动；重点是过程的控制，门扇长期会下沉，与地板的间隙过小，会碰擦地板，应严格按照国家规范进行施工和验收，对门扇安装垂直与否及关闭后是否晃动等要逐个验收通过。④成品门安装之前一定要对门表面是否存在色差现象进行认真检查，色差严重的必须予以调整更换。⑤铰链及门锁；最常见问题为铰链及门锁安装不牢固、部分缺少螺丝、出现锈点等，在综合验收阶段应将此问题予以规避。⑥门套与墙体的间隙；部分门套安装完成后与墙体之间未能紧密连接，存在空隙，验房过程中有业主会提出此问题，因此在门套安装完毕后还需对此细部进行处理。4、墙地砖：这是在施工过程中要求较高施工水准的项目，业主非常关注且一旦发生问题整改难度较大，这也是精装修房前期施工主要的湿作业，后期施工对其影响较大，所以施工过程控制由为关键，目前常见的主要问题有：①空鼓:多数空鼓部位出现在砖的四角部位、墙体阴阳角部位、窗台面、线盒处等，业主对于一些知名公司产品质量的期望值很高，不接受墙地砖有空鼓问题存在，这就要求我们要加强了施工过程的控制，前期对物业质量验收检查出的问题要及时整改到位，此问题后期整改难度和影响面较大，应力求避免；随着业主维权意识的逐渐提高，不少业主收房时委托民间验房人员或专业人员进行检查，墙地砖的空鼓问题是检查的重点，所以铺贴质量非常关键。②损伤：损伤的部位我们应无条件进行整改，多数损伤属于人为，所以交叉施工作业对各方人员的具体要求和控制必须加强，避免人为二次破坏。③色差：同型号、同批次的砖应最大限度避免色差，对色差过于严重的墙地砖坚决予以更换，这就要求事前检查和过程控制，等成品完成之后再去整改，难度、成本、工期等将非常不利。④污染、砖缝处理：从以前交付的精装修房看，多数施工过程中容易对砖表面产生污染，砖缝未进行处理，在交付前应将此细节问题予以整改到位，另注意避免用硬的材料清除砖表面污染，以免产生划痕。⑤阴阳角：阴阳角的顺直和方正应重点关注；另设计有马赛克腰线的墙体，应注意马赛克的铺贴平整、牢固与否、接茬是否顺直。5、大理石：目前精装修房使用大理石的部位有：门坎、窗台板、台板等，出现的问题主要有表面裂纹、表面磨痕、损伤，大理石拼缝等，用材主要有人造石和天然石。①表面裂痕：天然石本身有花纹，多数业主在收房石会误认为是裂痕，所以正确的引导和解释也很关键，但对于确实是裂痕的问题，业主多数要求进行更换，整改难度较大、周期较长、影响面也较大，所以在施工过程中要重点对其保护；另注意在样板房展示时予以说明；②表面磨痕：多数业主要求进行更换，但目前主要处理方法为重新打磨处理。精装修房窗台和门槛多数设计为档次较高的大理石，大理石带有花纹，在施工过程中不注意保护，大理石容易断裂，业主强烈要求更换，维修周期及成本非常高，应予以避免，6、橱柜、台盆下柜：橱柜及台盆下柜是业主收房时关注的重点，在施工过程中同样容易出现较多的细节问题，应予以重点关注。①橱柜安装；橱柜的安装位置一定要准确，橱柜与吊顶的间隙、与墙体的间隙，门扇的平整度、垂直度等都要仔细检查。②铰链；铰链安装位置、螺丝是否缺少，橱柜内各配件与橱柜连接牢固与否等要逐项检查。③损伤；损伤的部位多数为安装过程中及交叉作业产生的，损伤的东西在交付之前应予以更换，请注意加强过程的控制。④米箱、金属拉蓝；注意其完好性，安装位置的准确性、牢固与否，另注意使用是否灵活。⑤污染、硅胶等；从以前交付的精装修房看，多数施工过程中容易对橱柜表面产生污染，在交付前应将此细节问题予以到位，另注意用硬的材料清除表面，避免产生划痕。⑥大理石台板；严格控制其表面是否有划痕、损伤、凹坑和色差，业主对此非常关注，一旦出现问题，整改难度、成本较高。7、电器：业主收房过程中，所有电器要逐个调试查看的，所有问题都不允许出现。①油烟机、灶具、消毒柜；主要问题有安装位置的准确性，油烟机的排烟吸力，灶具点火正常与否，消毒柜使用是否正常；另重点需检测燃气接口