论文当前房地产税收政策改革的思考及建议

当前房地产税收政策改革的思考及建议房地产行业作为国民经济的支柱产业，其产业关联度高，带动力强，在扩大内需和促进消费等方面发挥着巨大的作用。近几年来，随着中国经济的持续发展，房地产行业的整体规模也呈现出迅猛的发展趋势。但是由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下甚至产生了推波助澜的作用，显示出现有的房地产税收体系存在着较为明显的和宏观调控不相协调的环节。本文将全面阐述税收和房地产行业的现状以及相互间的关联关系，以及税收作用宏观调控手段的作用机制。从保有环节税制、流转环节税制、取得环节税制三个方面系统的剖析了我国现有的房地产税收制度的来源、现状以及国外相应的税收制度极其执行效果，并进行相应的比对分析。指出现有的房地产税收体系存在税收环节分配不合理，具体执行不力等方面的问题，揭示现有的税收体系在实现房地产行业宏观调控目标之间的缺陷。结合宏观经济学中关于税收作用的理论根据，本文提出着力于需求方的税收分配调整理论，提出关于房地产行业分环节税收分配，改革不合理税制，加强征管水平等方面的改进方案，多管齐下提高房地产税收体系的宏观调控作用水平。框架：一、宏观经济环境（背景）房地产是拉动经济发展的支柱之一，房地产的稀缺性与特异性决定了房地产的价格不断走高的趋势。特别是近年来，全国部分城市房地产价格出现快速上涨趋势，为维护正常的房地产发展环境，国家不断出台税收宏观调控政策，但效力不大；而建立和健全房地产税制，既可以充分发挥协调国民经济运行、公平社会财富的功能，又可以为国民收入开源，防止国有土地收益流失。从房地产的流通过程来看，房地产的经营活动一般分为开发、保有和转移三个环节，国际上大多数国家主要在这三个环节予以征税。我国在这三个环节征收的税费主要包括房产税、城镇土地使用税、营业税、企业所得税、城建税等十余种。自2010年年初开始，房地产调控政策开始出现微调的迹象。随后，随着房价的快速上涨和土地出让市场的疯狂，房地产调控政策逐步收紧，政策措施趋向严厉。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。随着这一系列调控措施的出台，房地产市场出现一些变化，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，房地产市场走势回稳，保障性安居工程建设快速推进，房地产价格涨幅逐步回落。参考文献：近年房地产宏观调控政策回顾与思考二、税收在调控房价方面的作用。税收是宏观调控的重要工具，具有内在稳定器的功能，能对经济的波动自行进行调节。国家根据不同时期经济运行形势，制定不同的税收政策来抑制经济的过分波动。我们要运用科学发展观，出台合理的税收制度，制定规范的税收政策，以便进一步有效地调节国民收入，促进生产要素合理流动，引导资源优化配置，规范房地产市场，推进经济持续协调健康发展。在房地产市场的不同时期，国家相应地运用了不同的税收政策来加以调节。（一）税收对房地产市场供应及需求调节的作用机理1、税收对房地产市场供应的调节作用税收对房地产市场供应的调节作用，主要取决于税收对供应主体能产生多大的影响。税收对房地产市场供应的调节作用，体现在以下两个方面：（1）对供应量的调节作用商品房的价格一般由“本、费、税、利”四项构成，这四项是最根本的价格组成要素。在这四项因素中，又可分为两部分，一部分是“本、费、税”，另一部分是“利”。近几年来，商品房价格的上升与成本的增加和利润空间的加大有着直接关系。税收虽然是房价的组成之一，但反过来税收能影响房价。如果税收对“本”和“利”这两块因素加重税负，会使得房地产企业成本提高，利润减少，失去对房地产市场的信心，进而转战其他行业领域。反之，在房地产市场冷淡时，税收利用调节功能，利用减免税手段，对房地产企业的“本”和“利”降低税负，使得企业效益明显加大，就会吸引投资，增加房地产市场供应量。（2）对供应结构的调节作用从商品房的供应来看，存在着以下各种房产结构：多层房、高层房、单身公寓（50平方米以下），小套房（70-90平方米），中套房（100-140平方米）、大套房（150-180平方米）、别墅等。税收对各种供应结构的调节，主要靠对某类房产结构的增、减、免税，即通过增加或减少税负来实现。如国家为了充分利用空间，加强土地利用率，不鼓励多层房屋建设，则可对多层房销售实行税收加征。如鼓励小套房开发，可利用税收对小套房开发企业进行缓、减、免税等政策。2、税收对房地产需求的调节作用房屋的基本功能是居住，其需求也应来自于居住所需。但在全国房地产市场一片火热的情形下，房屋成了投资赚取收益的工具。这导致房屋脱离其居住的本质，成为炒作工具，使得真正购房者购不起房。在搞明白了房地产的需求症结在哪里，是哪种需求在拉高房价之后，税收才能有针对性地进行调节。宏观调控中，哪种需求是不合理的，就加重对其的税负，或减轻合理需求的税负，都会起到影响和制约房地产需求量的作用。增加或减少需求成本，主要是需求中涉及到的税收成本，才能使税收得到调节房地产需求的作用。当然，与税收调节房地产供应的作用类似，税收调节需求同样可以体现在需求量和需求结构上，两者的区别只是税收作用的主体，即税收指向的对象不同。(一)理论分析在市场机制下.商品供给和需求数量以及市场均衡价格的变动，取决于多种因素本文仅从基础的静态的市场供求和价格机制原理进行分析。目前我们采取的税收政策措施中有三项都是作用于供给者—直接对卖房人征收营业税、个人所得税以及对房地产开发企业征收土地增值税。它的效应从理论上分析是:当政府对卖方增加税收时，直接提高了供给者的成本在其他条件不变的情况下.供给者为了取得与征税前相同的利润.会将税收成本加在出售的价格上.向需求方一一购买者索要更高的价格。这样导致了供给曲线的左移形成新的市场均衡点:在需求曲线不变的假设下.新的市场均衡中的供求表现为均衡价格的提高同时市场出清数量的减少(见图1)。由此.可以得到的结论是:税收政策从供给方对住宅房地产市场调控的效应最可能的结果是引起住宅价格的进一步提高.住宅房地产的供给数量有可能减少。对图1的解释为:D为需求曲线，S1为征税前的供给曲线，E1是征税前的供求均衡点在这一均衡点上的价格为P1，数量为Q1，对供给方征税以后供给曲线左移到S2，形成新的市场供求均衡点E2，在这个均衡点下.市场价格由P1上升至P2数量由Q1减少至Q2。从初步的理论分析可以看出.目前对住宅房地产采取的税收政策措施，对抑制房价增长的效应是有限的而且很可能在供给小于需求的条件下会促使房价的不断提高:同时这些措施可能对控制住宅房地产规模扩张有一定作用。是否可以寻求另一种思路通过进一步完善税收政策达到既能够控制住房价格过快增长又能够对住房规模扩张产生抑制作用呢?理论分析的推断是:对供给方征税，在竞争性市场上，往往会引起税负向消费者转嫁，尤其在供给小于需求的状况下全部转嫁往往是比较容易实现的:而向需求方征税.税负则几乎是不可转嫁的.这样税收不直接反映在房屋价格上，换言之，房屋价格不会因为对需求方征税而上涨。需求方税负的增加可能会引起需求下降.从而导致需求量和供给量的减少这样可能会达到住宅房屋价格和投资规模扩张得到双抑制的宏观调控目标。图2反映了市场机制上述作用的过程。对图2的解释为:向需求方征税后，需求曲线D1左移到D2，市场供求均衡点由E1移至E2在新的均衡点下价格由P1下降到p2.数且由Q1减少到Q2。从理论的推断上可见，达到价格和数量的双控制是可能的。（二）房地产税收政策对我国房地产业发展的影响房地产业在我国产业领域居于支柱地位，房地产税收政策变化所造成的影响就不是单个层面的，既涉及政府的财政收入，也涉及普通百姓的生计，涉及房地产业的发展走势。本文仅分析房地产税收政策对我国房地产业发展的影响。1.税收政策对房地产业的横向影响在房地产链条的不同环节设置不同的房地产税收政策，对房地产价格和房地产税收利益分配产生影响：（1）房地产开发阶段的税收政策，将会影响房地产商品的供给，控制投资规模和调节投资结构。（2）房地产流转环节税收政策，能够有效抑制房产投机行为，影响房产市场的需求；政府参与流通环节的价值再分配，抑制投机。（3）房地产保有环节的税收政策，使资源得到合理使用和最优化的配置。减少土地闲置，保持土地的正常流动和交易；对于房地产增值部分，政府参与增值部分的价值分配，得到一定的税收收入，同时也打击了投机行为。2.税收杠杆调控作用税收作为经济杠杆，是国家对国民经济进行宏观调控的重要手段。由于资源的稀缺性，城市可以开发用于开发的建设用地就更为稀缺，“物以稀为贵”，地价的上涨使得投机者往往占有房地产待价而沽，却不使用，不仅造成了房地产资源的浪费，还影响房地产经济的正常运行。征收房地产税收可以抑制富人占有更多宝贵的土地和其他房产资源，使他们对于拥有的财产要多交税。对低收入者，国家更多的是给与税收的照顾，可以是很低的税率或者零税率。对于国家的迫切需要发展的产业，也可以采取一定的税收优惠，引导房地产开发企业的投资行为，合理安排房地产商品结构。国家为了贯彻社会公平原则，可以征收房地产税收，可以收回由于基础建设投资所带来的超值收益，有利于促进当代人之间的公平。对于遗产与赠与的行为征税，可以鼓励人们努力创业，促进代际公平，减少前辈对后辈在财富上的影响。三、我国房地产税收政策存在的问题1.立法层次低，税权划分不合理目前，我国涉及的十余个房地产税种，除了《中华人民共和国个人所得税法》与《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人大通过的法律以外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，缺乏应有的严肃性。同时，房地产税收多为地方税，中央统得过死，缺乏必要弹性，既不利于调动地方积极性，也不利于分税制财税体制的客观要求。2.税率固定，难以发挥调节功能税率直接关系到纳税人的税收负担和政府财政收入，是税制的核心所在。从总体上看，我国房地产税制的税率存在着过高与过低并存的结构性问题，即房地产使用占有环节税率较低，而房地产转让、收益所得环节税率过高。具体到各个税种来说，从量计征的城镇土地使用税、耕地占用税的单位税额过低，在抑制土地投机、保护土地资源方面并没有起到其应有的作用；从价计征的房产税税率也偏低，弱化了其组织财政收入和管理房产的功能作用；作为特定目的税的城市维护建设税的税率也是偏低的，不能满足经济发展和城市化对公共事业及公共设施建设的资金需要土地增值税的税率是30%-60%，再加上5%的营业税和33%的企业所得税，税负明显偏高，严重阻碍了房地产的流动和房地产市场的发展。另外，所有税种的税率标准都还是十几年前确定的，与物价水平变化严重脱钩。3.征税环节不合理，重交易轻保有目前，我国房地产税制体系中的主要税种都集中在房地产的交易环节，并且常常是对同一课税对象数税并课，税负很重，而对房地产的保有环节只征少量税收。特别是个人非营业用房地产一律免征房产税的规定，进一步加剧了税负结构的不合理和税负的畸重畸轻状况。由于房地产交易环节的税负重，使房地产拥有者不愿意出售其多余的住房，不利于房地产的合理流动和资源的优化配置。更重要的是，房地产商必然会通过提高房地产销售价格的方式进行税负转嫁势必会进一步加剧目前房地产价格过高的局面，阻碍房地产市场的健康有序发展。现行房地产税制设计的重要初衷之一就是通过强化房地产税制，抑制过快增长的房地产投资，防止房地产泡沬的产生。但实践证明，现行重交易、轻保有的房地产税制不仅没有达到预定目的，反而阻碍了房地产市场的发展。4.存在着税基窄、税种复杂及税收不公平等弊端税基窄主要表现在两个方面：一是房地产税不具备完全的财产税性质，大量的个人所有非营业性用房产被排除在课征范围以外；二是有关房地产流转或经营的税负过高，导致部分房地产通过隐性市场交易，逃避纳税义务。可见，税费设计的不合理或税率倒置，从某种意义上非但不