第五讲房地产.

第五讲：房地产业、产权理论及制度张仁江2015年10月14日参考书高群樊群主编《房地产经济学》第二版机械工业出版社1曹振良等/编著《房地产经济学通论》北京大学出版社2目录房地产业A房地产产权理论B房地产产权制度C1.1房地产1.1.1.房地产的概念房地产是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。在物质形态上房地产有三种存在形式：单纯的地产、单纯的房产、房产与地产相结合的“房地”产。1.1.2房地产的特性（1）1.房地产的自然特性（1）房地产的二元性。房地产的二元性，是指房地产由土地和建筑物两部分组成。（2）土地面积的有限性和不可再生性。（3）位置的固定性和独特性[城市地产：位置、位置、位置]。（4）房地产使用的耐久性和效用的多层次性。1.1.2房地产的特性（2）2.房地产的经济特性（1）房地产供给的稀缺性和需求的普遍性。（2）房地产具有高资本价值特性，并且房地产是一种耐用商品，兼有投资品和消费品的特点。（3）房地产项目的积聚效应和外部性。（4）房地产利用的报酬递减性。1.1.2房地产的特性（3）3.房地产的法律属性（1）房地产的不动产特性，与动产是法律上对吴进行的重要分类，如让与必须采用书面形式，依登记而有效。（2）房地产产权的重要性，房产交易实质是产权的交易。（3）房地产的可分性，可作为无形资产其所有权可视为一束权益（利）的集合，这些权力与权益可以被分开并单独出售、转让。1.1.2房地产的特性（4）2.房地产的社会属性（1）房地产利用的社会效应，研究表明设计良好的社区能降低犯罪率，加强社区沟通与凝聚力、激励居民参与精神的作用（2）房地产的美学价值，建筑被称为“凝固的音乐”（3）房地产的心理效应1.1.3房地产的分类从建筑物的用途出发，房地产可分为各类住宅、营业用房、生产用房、行政用房、其他专业用房等。以房地产的运作为标准时，可将房地产划分为收益性房地产、非收益性房地产。如果按市场交易性质来划分，房地产可以分为出售性房地产、出租性房地产、抵押性房地产、典当性房地产等不同类型。1.2房地产业1.2.1房地产业的内涵房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。房地产业是一门综合性的行业，涉及建筑业、金融信托业、建材业、装饰装修业及服务业等行业。房地产业主要内容（1）土地开发和再开发（2）房屋建筑开发和建设（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、经纪等（6）房地产物业服务管理（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等1.2.2房地产业运行机制房地产业运行的全过程包括生产、流通、消费三大环节。图1.1房地产市场结构体系示意图房地产金融市场物业管理服务市场中介服务市场房地产销售市场建筑市场土地市场房地产开发市场房地产消费市场1.2.3房地产业的特性1.先导性。2.高度关联性。3.资金密集型和高风险性。4.区域性强。5.政策性与法律、法规约束性。1.3房地产业与国民经济1.3.1房地产业在国民经济中的地位房地产业是基础产业房地产业具有支柱产业性质1.3.2房地产业与国民经济的相互关系1.3.2.1国民经济对房地产业的影响1.国民经济收入是制约和带动房地产业发展的主要因素。2.消费水平对房地产业也有一定影响。3.房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持。4.利率是影响房地产业发展的重要因素。1.3.2.2房地产业对国民经济的影响1.房地产业增长率对国民经济的影响2.房地产信贷规模对国民经济的影响3.房地产需求和供给水平对国民经济的影响4.房地产价格对国民经济的影响1.4房地产经济学的研究内容房地产经济学是一门应用经济学，利用经济学的研究方法，研究与房地产有关的经济学现象、经济关系和运行机制，揭示和反映房地产经济运行规律。房地产经济学与经济学是一般与特殊的关系，它在整个房地产学科体系中处于先导和基础的地位。1.4.1房地产经济学的定位房地产经济学的基本学科定位，应该是产业经济，归属于部门经济学。房地产经济学具有交叉学科的性质。房地产经济学是整个房地产经济学科的理论基础，是一门综合涉及房地产业全部运动过程的基础理论学科。1.4.2房地产经济学的研究对象具体来讲，房地产经济学研究内容包括三个方面：1.房地产运行的体制与政策环境：土地制度、住房制度、房地产产权制度、与房地产有关的金融、税收、市场、价格政策等。2.房地产经济的基本理论：产权理论、区位与地租理论、地价理论等。3.房地产经济活动及其运行规律和经济关系：房地产业与国民经济的关系、房地产市场运行规律、房地产资金运行规律、房地产业经济活动的规律以及在经济活动中产生的供求、分配等关系。房地产产权理论2.1产权理论概述2.1.1产权的含义产权，即财产的所有权，是指存在或设定在一切客体之中或之上的完全的权利，财产所有者在法律范围内享有对其财产的占有、使用、收益和处分的权利。因此，产权是由一束依情况而受限制的权利所构成的权利束。房地产产权，泛指房屋所有人对其房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，以及排除他人非法妨害的权利。2.1.2产权界定方式的发展、演进传统的产权界定方式有如下几种:1．习俗界定方式2．暴力界定方式3．国家界定方式4．市场界定方式2.2土地产权土地产权是有关土地权利的—束权利集合，是存在于土地之中的排他性权利。1.土地所有权权能：占有、使用、受益、处分2.土地所有权的类型：部落和氏族所有、家族所有、个人所有、集体或合作社所有、法人所有与国家所有。3.我国土地所有权的基本特征（1）权利的主体是特定的（2）土地所有权行使的绝对性（3）土地所有权行使的排他性，即法学上的“独占性”（4）土地所有权具有追及力（5）土地所有权能的完整性（6）土地所有权能组成部分的可分离性和可复归性2.1.2.2土地所有权的属性1.占有权2.使用权3.土地收益权4.土地处分权2.2.2土地使用权1.土地使用权的含义在我国，所谓土地使用权，是指全民所有制单位、集体所有制单位、其他性质的单位或个人等土地使用者在法律允许的范围内对依法获得使用的国有土地或者集体所有土地所享有的占有、使用以及部分收益和处分的权利。2.土地使用权的基本特征（1）权利的主体十分广泛（2）土地使用权不得随意改变（3）土地使用权是法律特别设定的—种物权（4）土地使用权派生于土地所有权（5）土地使用权权能构成的有限性（6）土地使用权可以买卖、转让2.2.3土地的他项权利在我国，土地的他项权利是指土地所有权和使用权以外的各项土地权利。土地的他项权利有抵押权、租赁权、地役权、耕作权、借用权、空中权和地下权等2.3房屋产权2.3.1房屋所有权的概念和特征房屋所有权是指房屋所有权人在法律规定范围内，对房屋行使的占有、使用、受益、处分并排除他人干涉的权利。特征:(1)客体的特定性。(2)主体的广泛性。(3)交易的自由性。2.3.2房屋所有权类型(1)标准价产权。(2)成本价产权。(3)微利房产权。(4)市场价房屋产权。2.4建筑物区分所有权建筑物区分所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2.4.1专有所有权2.4.2共有部分共有权2.4.3共有部分共同管理权房地产产权制度3.1我国的土地制度3.1.1我国的土地所有制土地国有制土地集体所有制3.1.2城市土地使用权制度1.土地使用权出让土地使用权出让是由政府垄断经营的，它是政府以土地所有者的身份，将土地使用权以一定的方式、一定的出让金、一定的使用期限出让给使用者。2.土地使用权转让土地使用权转让，是土地使用者将土地使用权再行转移的行为。3.2我国的住房制度3.2.1我国原有的住房制度传统住房制度最基本的特征是：国家负责；福利制(低租金)；所有制单一；政企不分。3.2.2我国住房制度的改革历程1.1978—1990年，为城镇住房制度改革的探索和试点阶段。2.1991一1994年，为城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段。3.从1994年开始，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段。作业：手写、10月21日交（1）详述房地产的特性？（2）房地产业的内涵是什么？（3）简述房地产业与国民经济的关系？（4）什么是产权？什么是房地产产权？（5）土地所有权的权能有哪些？（6）我国土地使用权有何特征？（7）房屋所有权和产权的类型有哪些？小测验简述房地产的特性