第八章房地产估价报告撰写.

第九章房地产估价报告的撰写不动产估价房地产估价报告的撰写学习内容估价报告的形式、组成部分和构成要素估价报告的写作原则和写作要求房地产估价报告常见错误及应注意事项估价报告的程序与规范格式重点与难点第一节估价报告的形式、组成部分和构成要素•一、估价报告的形式•1．表格式报告。–又称定型式报告，或封闭式报告。《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)（以下简称“规程”）中列示的“土地估价报告（表格式）的基本内容”。•2．自由叙述式报告。又称开放式。•3．混合式报告。二、估价报告的组成部分•根据《规范》第8.0.2条的要求，一份完整的房地产估价报告通常由下列8个部分组成：–1.封面；–2．目录；–3．致委托人函；–4．估价师声明；–5．估价的假设和限制条件；–6．估价结果报告；–7．估价技术报告；–8．附件。《规程》与《规范》的不同规定•《规程》中规定：文字式土地估价报告书由土地估价报告（封面、第一部分摘要、第二部分估价对象界定、第三部分土地估价结果及其使用、第四部分附件）和土地估价技术报告（封面、第一部分总述、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析、第三部分土地估价、第四部分附件）组成。二者从格式上来讲相对独立、完整，从内容上来讲土地估价报告实际上源于土地估价技术报告。因此在撰写土地估价报告书时通常可以先完成土地估价技术报告，再从中选取相关部分完成土地估价报告。三、构成要素•（一）法律依据性要素•–1．委托方情况。–2．受托方情况。–3．估价对象及其权属状况。–4．估价目的。–5．估价时点。–6．估价依据。–7．估价期限。–8．估价人员。（二）描述性要素•1．估价对象的实物状况–包括估价对象所处的土地级别或城市类区、占地面积、占地的形状、四至、土地平整程度、地势、地质水文状况、周围环境、基础设施完备程度、规划限制条件、利用现状。以及估价对象的坐落位置、建筑面积、建筑结构、层数、建成年月、使用功能、平面布置、装饰装修、配套设施、使用状况、适应性、利用情况等。•2．估价对象所处的区位状况–包括估价对象所处的城市自然环境、经济状况、城市建设、投资环境和城市发展趋势；如果估价对象为居住物业，其所处居住区的环境、服务配套设施、物业管理、交通条件等；如果估价对象为商业物业，其周边地区商业店铺的商业氛围、人气状况等；如果估价对象为办公物业，其办公工作环境、公共设施、配套服务、交通设施等。（三）分析性要素•1．估价技术路线。•2．估价原则。•3．估价的假设前提及限制条件。•4．估价方法及其选用理由、该方法基本原理等。•5．测算过程及相关数据、参数的确定。•6．估价结果的确定。第二节估价报告的写作原则和写作要求——写作原则•（一）目标性原则：一般性目标和特定目标。•（二）公正性和客观性原则，即估价报告应站在中立的立场上对价格影响因素进行客观地介绍、分析和评论。–首先，估价报告采用的背景资料的真实性，不能虚构、不能夸大、不能缩小。–其次，分析性的材料包括细节都要客观，经得起推敲。–再次，估价结果也必须符合市场的客观状况。•（三）规范性原则，即房地产估价报告的篇章结构和构成要素要程式化，符合统一的要求。•（四）全面性原则。•（五）准确性原则。•（六）概括性原则。估价报告的写作原则和写作要求——写作要求•（一）对写作内容的要求–以房地产估价报告的构成及撰写顺序为主•（二）对写作语言文字的要求–对词义的要求–对语句的要求–防止错别字和漏字–规范用语•（三）对制作格式的要求封面内容•（1）标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。•（2）估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。如“北京××广场A座房地产价格评估”。•（3）委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。如果是某单位委托人，为该单位全称；是某个人，为其姓名。•（4）估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。•（5）估价作业期。说明该估价项目估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。•（6）估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号，以便于归档和今后的统计、查找等。致委托人函•致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项：•（1）致函对象。指委托人的名称或者姓名。•（2）致函正文。应说明估价目的、估价对象、估价时点、估价结果、估价报告有效期。另外，在函文中通常说明随此函附交一份估价报告。•（3）致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该估价项目的估价师签名、盖章。•（4）致函日期。这是指致函时的年月日，也即正式出具估价报告的日期。估价师声明•估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。•估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的影响。•估价人员与估价报告中的估价对象没有任何(或有已载明的)利益关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系和偏见。•估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。•估价人员××已对(或没有对)估价报告中的估价对象进行了实地查勘(如果不止一人签署该估价报告，应清楚地列出进行本次实地查勘的所有估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名)。•估价人员在估价中没有得到他人的重要专业帮助(如果有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容)。•其他需要声明的事项。可根据估价机构的职业惯例或项目特点酌情撰写。例如，“若未得到本公司的书面许可，任何机构或个人不得以任何形式看在本报告的全文或部分内容于任何文件、通函或声明中”。或者，“本报告书仅供委托方式用，本公司不承担对任何第三者对本报告的全文或任何部分内容的任何责任”等。估价的假设和限制条件•房地产估价报告中的估价假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。–例如，说明没有对估价对象进行面积测量，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的(而实际上估价人员未去查证)。•在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是保护估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者，提醒他们在使用估价报告时注意。估价结果报告•（1）委托方。•（2）受托方。•（3）估价对象。概要说明估计对象的物质实体状况和权益状况。•（4）估价目的。说明本次估价的目的和应用方向。如“为××法院办理案件提供估价对象公开市场价值依据”。•（5）估价时点。说明本次估价结果所对应的具体年月日。土地评估报告中为“估价基准日”。•（6）价值定义。说明估价所采用的价值标准或价值内涵。•（7）估价依据。说明估价所依据的法律、法规、政策和技术标准、规范，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。•（8）估价原则。•（9）估价方法。•（10）估价结果。主要说明本次评估的最终结果，分别列示总价和单价，并附大写金额。•（11）估价人员。列出所有参加该估价项目的估价人员的姓名及其执业资格或专业技术职务等，并由本人签名、盖章。•（12）估价作业期。说明本次评估工作的起止日期。•（13）估价报告应用的有效期。说明估价报告及估价结果的有效期限。估价技术报告•详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况；详细分析影响估价对象价值的各种因素；详细说明估价的思路和采用的方法及其理由；详细说明估价的测算过程，参数选取等；详细说明估价结果及其确定的理由。•（1）个别因素分析。详细说明、分析估价对象的个别因素。（2）区域因素分析。详细说明、分析估价对象的区域因素。（3）市场背景分析。详细说明、分析所处区域类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。•（4）最高最佳使用分析。详细分析、说明估价对象最高最佳使用。•（5）估价方法选用。•（6）估价测算过程。结合所选方法详细说明测算过程，参数确定等。•（7）估价结果确定。详细说明估价结果及其确定的理由。附件•通常包括估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。（二）对写作语言文字的要求•1．对词义的要求•（1）用词要准确。例如：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”。这三种表达方式用词的强度不同，表达的意思也不同。•（2）语义要鲜明，不能含混不清、模棱两可•（3）用词不可带有较强烈的感情色彩•（4）用词要简练、标准，不堆砌、不生造•2．对语句的要求•（1）句子要完整。句子成分该省的一定要省，但是不该省的省掉了，句子就会残缺不全，让人摸不着头脑。•（2）搭配要得当。语义上要符合情理，同时也要符合语法规则，语句之间，意思要衔接、连贯，不能脱节。•（3）逻辑要严密。不能出现自相矛盾、逻辑混乱的情况。主要体现在：一是前后照应，比如如果前面说了空置率70％，后面计算估价对象纯收益时就必须考虑进去；二是数据必须有准确来源；三是判断推理有充足的理由，简单武断地下结论显得缺少相应支撑。•（4）句子要简洁。不能出现杂揉、赘余等毛病。3．要防止错别字和漏字•（1）容易混淆的字不能用错，估价报告中常见的别字：坐落(不是“座落”)、坐标(不是“座标”)、订货(不是“定货”)、制定(不是“制订”)、签订(不是“签定”)、好像(不是“好象”)、想像(不是“想象”)、图像(不是“图象”)、像(不是“象”)、内涵(不是“内含”)、做出(不是“作出”)、其他(不是“其它”)、部份(不是“部分”)、身份(不是“身分”)、成分(不是“成份”)、账目(不是“帐目”)、撤销(不是“撤消”)、抵消(不是“抵销”)等等。•（2）防止漏字，特别是数字不要缺漏。比如有的估价人员将计算结果200000写成20000。4．规范用语的要求•《规范》对常用的规范化用语作了明确规定：•（1）对于要求严格程度不同的用词要求如下：•①表示很严格，非这样做不可时：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；•②表示严格，在正常情况下均应这样做时：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；•③表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做时：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；•④表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。•（2）规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。•另外在大陆不应使用繁体字。（三）对制作格式的要求•估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。•1．纸张：《规范》中规定纸张大小采用A4纸规格。《规程》中规定采用幅面为209×295mm规格的纸张（相当于A4纸规格）。•2．字体与字型号的规定：《规程》中对报告的封面及正文的标题及其他内容字体和排列方式均作了详细规定，详见附录。《规范》中未对字体与字型号作出专门规定，可参照《规程》。•3．报告的制作：《规程》中规定每个估价项目只能出具一份“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。•4．撰写格式：以《规范》和《规程》的相应规定为准。第三节估价报告常见错误及应注意事项•一、估价报告中常见错误：•（一）估价报告的内容不完整，或者解释说明不清晰、过于简单。•（二）因素分析时，相关性、针对性差，即所作的描述不能很好的印证估价结果的测算过程以及最终结果的确定，或者只是结果报告中估价对象状况的简单重复。•如：某报告的最高最佳使用分析为：“通过对医院综合楼房地产的市场背景分析，可以得出该物业最高最佳使用为购买商铺使用，上面2－4层可作房居住、办公综合用途，随着该经济增长点势力的增强，该处商铺房地产增值功能也随之得到增强，投资者购置房地产后，可以出租，不担风险的获得收益利润。”此处，“购买商铺使用”，“可作房居住、办公综合用途”，“经济增长点射力的