营销管理制度交流会

12008-05-09《营销管理手册》路劲地产集团22008-05-09一、《营销管理手册》的编制原则二、《营销管理手册》各管理办法的要点32008-05-09一、《营销管理手册》的编制原则•依据集团《运营管理手册》的内容•明确COO、城市公司总经理的管理责任•明晰各职能部门的权限与职责42008-05-09业务适用范围•所有项目自项目前期市场调研至项目获取后市场定位阶段、交楼标准的确定等工作。•销售计划、销售推广方案、销售执行过程的把控和监督。•销售现场及销售信息的管理，样板房的管理等。•签约后直至交楼入住、办理产权证、业主索赔的处理等。二、《营销管理办法》要点52008-05-09二、《营销管理办法》要点职则与权限要点：1、管理会：•负责审批《项目可行性报告》•负责审批《项目整体规划方案及开发计划》报告•审批项目整体及年度预算和销售计划、定价报告•审批预算外业主集中索赔2、运营总监：•审核项目整体及年度预算和销售计划、定价报告•审批项目获取之后的《项目定位报告》•审批《项目营销推广总案》•审批项目交楼标准62008-05-093、城市公司总经理•负责审批项目《年度营销推广计划》和《销售计划》•负责审批客户的退换房业务•负责审批成本指标内的业主索赔72008-05-09其他管理内容要点：1、优惠•总经理在正常优惠之外有2个点的特殊优惠审批权，其它领导的审批权限和在此之外的特殊优惠审批执行当年管理会决议，城市公司可向主管董事查询。•员工特殊优惠政策执行年度最新管理会决定，城市公司可向运营总监查询。82008-05-093、退换房、更名•退换房由城市公司总经理进行审批；•客户在签订正式的《商品房买卖合同》后原则上不予更名，如有特殊情况的更名必须经主管董事进行审批。92008-05-09业务适用范围•所有《认购协议》、《商品房买卖合同》及其补充协议。•营销活动中产生的所有媒体、企划制作、推广活动、策略、代理等合同。三、《营销合同管理办法》要点102008-05-09职则与权限要点1、管理会：•负责审批集团统一的《商品房买卖合同》范本。•负责审批50万元以上的营销活动招标结果和合同。2、运营总监：•负责审批50万元以内的营销合同。•负责审批各城市《认购协议》范本。•负责审批有共性问题的客户补充协议。3、城市公司总经理•负责审批10万元以内的营销推广合同。三、《营销合同管理办法》要点112008-05-09其他管理内容要点：1、营销标准合同审批：目前仅《商品房买卖合同》属于标准合同，管理会授权主管董事审批城市公司具体范本2、营销非标准合同审批：≥50万的合同报管理会审批≥10万的合同报主管运营总监审批＜10万的合同报城市公司总经理审批122008-05-09业务适用范围：适用于集团所辖各城市公司的住宅开发项目，包括住宅、住宅小区配套的商铺、车位、地下室等物业的定价、调价、优惠等业务。四、《价格管理办法》要点132008-05-09四、《价格管理办法》要点职则与权限要点：1、管理会：•对于所有项目的整盘及分期的价格目标、开盘定价报告（报价和底价、包含一房一价）、底价的调整、销售计划等具有最终审批权。管理会可以授权主管董事决定指定项目的价格指标。•可以授权主管董事决定具体项目在底价之上的价格政策和优惠政策。（已修改内容）•最终审批在底价之下的价格政策和具体优惠。2、主管运营总监：•负责审批项目底价基础之上的阶段性销售政策。•负责审批阶段性调价报告（如底价降低必须报管理会审批）并将调整后的底价和报价向管理会报备。142008-05-093、城市公司总经理：•负责审批底价之上个别单元的报价调价申请。•负责审批在正常优惠之外，2个点之内的具体优惠。其他内容要点：员工优惠根据管理会最新决议执行，总经理可向主管运营总监查询152008-05-09业务适用范围：•所有项目的整体销售预算编制、执行。•所有项目营销推广中的采购和验收。•所有项目营销推广合同的招投标管理。•所有项目同物业公司业务对接中的费用管理。五、《营销费用管理办法》要点162008-05-09五、《营销费用管理办法》要点职则与权限要点：1、管理会：•负责审批项目销售费用预算。•负责审批50万以上的营销活动及招标结果。2、主管运营总监：•负责审批项目年度销售费用实施计划。•负责审批10万以上的营销活动及招标结果。172008-05-093、城市公司总经理：•负责审批项目月度的销售费用计划。•负责审批10万以下的营销活动及招标结果。182008-05-09其他管理内容要点1、营销招标审批：≥5万的营销活动必须招标≥50万的项目招标结果由管理会审批≥10万的项目招标结果由主管运营总监审批＜10万的项目招标结果由城市公司总经理审批2、营销非招标审批：＜5万元的营销活动或垄断型企业、资源独占型项目如确实不具备招标条件，可议标或直接确定合作单位，审批权限同上192008-05-09中标审批合同审批付款审批（执行财务付款管理办法）总经理非招标项目及招标项目10万10万预算内10万预算外5万COO非招标项目及招标项目=10万10–50万预算内10–50万预算外5–10万主管董事及财务总监--预算内50–300万预算外10–50万管委会招标项目=50万=50万预算内=300万预算外=50万审批权限列表202008-05-09•本手册管理权限调整部分会随后以补充发文形式下发•本手册未涉及部分各城市公司在此基础上可以制定操作实施细则报总部备案•今后总部会陆续出台项目操作指引和合同范本212008-05-09谢谢！