蓝海物业管理方案

1学林雅苑、学林茗苑物业管理方案序言学林雅苑、学林茗苑是由鸡西市广居房地产开发有限公司开发建设的，项目分别位于鸡西市南星街与和平南大街东侧，其位置在鸡西新区与老区的结合处，占地面积20000平方米，总建筑面积80000平方米，是主要以高层住宅为主、部分商业用途用房为辅的综合项目，共计有高层住宅户数近1000户。学林雅苑、学林茗苑与鸡西新区正在建设的市政、体育、文化、休闲广场、娱乐中心毗邻；周边环绕着中国人民银行、交警支队、消防队、检察院等部门；特别是鸡西大学、矿务局一中、跃进小学等十几所学校与学林雅苑、学林茗苑近在咫尺，是孩子就学成才的黄金区域；学林茗苑门前的主干道就是和平大街，和平大街是鸡西最长、最宽、风景最好的主要干道，有多条公交线路，四通八达、交通便利，同时也是201国道进入鸡西的门户。学林雅苑、学林茗苑地处鸡西地理的最高顶端，是鸡西空气指数最好的区位，周边配套设施齐全，各种大型超市、服务网点、餐厅酒店应有尽有，生活舒适便利。针对鸡西市广居房地产开发有限公司对学林雅苑和学林茗苑的服务和管理工作提出的高档次、高标准的要求，鸡西蓝海物业管理有限公司在此根据学林雅苑、学林茗苑的实际情况，提出了具有针对性的服务和管理工作构想及实施方案：第一章学林雅苑、学林茗苑物业管理服务理念学林雅苑、学林茗苑的前期物业管理单位---鸡西蓝海物业管理有限公司与国内著名的物业管理企业“北京太月物业管理有限公司”紧密联手，将按照国内一级物业管理的标准全部采用计算机网络管理，实现管理的智能化、自动化，采用国内最先进的管理模式、培训一流的精英管理团队，努力打造一个标准、安全、和谐、人性化的典范物业管理社区。学林雅苑、学林茗苑作为高层住宅项目，在规划建设、环境配套、2信息网络设施设备以及智能化等方面的定位均很高，其建设、管理定位是：“精品社区、精致生活、精英管理、精神享受”。子夏云：“人因宅而立，宅因人得存，人宅相扶，感通天地”，我们始终坚信：“人与自然和谐共生”，天人合一是人居最高理想。开发商与蓝海物业公司共同希望能在学林雅苑、学林茗苑的业主能够呼吸到纯净的空气、饮用到无污染、多层无菌弱碱过滤水；希望学林雅苑、学林茗苑的智能化管理系统是您安全、快捷、绿色、骄傲的梦想；希望我们精心打造的这一块健康而又有品味的居所，会使您过上一种健康而高尚的生活……我们的希望，会被一点一滴地灌注到“学林雅苑、学林茗苑”这个优美环境与人文交融、邻里融洽交往的完美空间。在那里可以寻找收获、惊喜，寂寞会赢得唱和、心灵会获得释放，品味得到尊享。我们期待学林雅苑、学林茗苑能成为你我一生钟爱的家园，它是为那些对自然、对文化有特定的精神品味的人而建设的。文化的沉积、品味的彰显、浮华的蔑视、强烈的责任感、源源不断的事业动力是您与学林雅苑和学林茗苑共同拥有的，这也是学林雅苑、学林茗苑为现实生活中的自我实现者发出的邀约……结合学林雅苑、学林茗苑的理念和特征，鸡西蓝海物业管理有限公司确立了对学林雅苑、学林茗苑物业管理的目标定位和服务理念：全面推行“人性化物业管理模式”人性化物业管理模式就是在管理、环境、空间、等各个层次和环节上营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则的和谐、有序、舒畅的环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化上的品味需求得到满足，同时在社区的管理中引入“即时服务”和“隐性管理”的先进物业管理概念。“即时服务”：就是我们将对业户的服务需求做全面、深入、细致的了解，保证在业户需要帮助时会即时出现，为业户提供及时满意的服务。“隐性管理”：就是做到在业户需要时即时出现，业户没有服务需要时则“隐形”，给业主一种安全、和谐的生活氛围，充分尊重业户的私密空间。蓝海物业同时在管理中将施行计算机网络管理、建立智能化安全保障系统和治安快速反应系统，打造一支过硬的精英管理团队，打造一个标准、安全、和谐、人性化的典范物业管理社区，树立蓝海物业管理品牌。3第二章学林雅苑物业管理架构一、设置原则：精干高效、目标管理蓝海物业管理有限公司将根据学林雅苑、学林茗苑的实际情况设置管理处物业管理的计划目标和管理；实施整体管理和分级责任管理相结合的管理方式。按照蓝海物业的发展，未来管理的社区面积应在30万平米以上，人员正常配置应在30-46人以上。假设初期物业管理的小区从5万平米逐渐递增，物业管理又处于非整体分区的情况下，人员配置则应遵从既保证物业正常管理又节省开支的原则，随着物业管理小区的逐步扩大再逐步增加人员配置。二，日常管理的人员编制：（管理社区5-30万平米）岗位/职务人数经理2财务内勤（会计）1-3工程部部长（工程师）1维修员2-5综合服务部部长1综合管理员1-3保洁员、绿化员3-10保安部部长1安管员44-20合计16-46第三章物业管理的服务内容一、物业管理服务前的准备1、成立社区临时物管处，对全体工作人员进行服务意识、服务技能、职业道德的培训和教育，并对培训结果进行考核。2、办公环境的建设，配备办公设备。3、安排人员熟悉社区的各个房屋格局、公共设施、设备、管道、隐蔽工程、出入口、车库、消防等情况。4、组织策划编写服务文件，包括：工作标准、工作流程、服务承诺、检查标准、考核制度、岗位责任、行政管理、人力资源管理、质量管理、财务管理、总务管理文件等等。5、演练办理入住的策划方案，纠正和调整不适用的地方。6、制定服务项目、服务收费标准，并按照规定办理合法手续。二、办理入住服务1、服务办理流程：（1）与开发公司一起联系与入住有关的各服务单位到现场办公。（2）配合开发公司，提前预约业主，告之办理事项。（3）热情接待，回答业主的疑问。（4）验证业主应有的证明，与业主签署《前期物业管理服务协议》和业主公约（6）指导业主验楼，记录存在问题。（7）交接钥匙。三、二次装修管理服务业主在办理完入住手续后，随之而来的是大规模的装修，具有时间集中、车辆多、人员多、材料多的特点，蓝海物业既要提供优质服务，又要在服务的基础上兼顾管理。1、办理装修手续（1）与业主沟通，宣传国家对装修的有关法规、规定，并根据国家对装修的有关规定，严格审查装修方案，对违章的或不符合规定的部分，5通知业主进行整改。（2）严格审查装修公司、人员的装修证明材料，留存备案并向装修公司及人员宣布社区的装修管理规定和处罚条件。2、办理装修手续3、装修人员及车辆的管理（1）约束装修人员在社区的个人行为；（2）要求装修人员注意防火、防盗，遵守国家法律。（3）对装修材料和车辆进行严格监督，严禁危险、有毒物品进入。4、对装修现场的管理（1）由专人对装修现场进行不间断的检查，及时发现和处理问题；（2）检查防火、防盗、用电保护等措施；（3）检查有无违章装修的事实，有无触犯法律、规定行为。（4）对投诉装修的进行协调和处理并按时清场。四、学林雅苑、学林茗苑的安全管理保安工作是物业管理的一个重要方面，只有物业的安全有了切实的保证，住户才能放心地在楼内生活和工作，因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。1、建立一支高素质、高效快速、训练有素的安全管理队伍（1）、门卫工作：24小时维持出入口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位等，同时应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。（2）、安全巡检：定时和不定时地对物业内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。（3）、停车场管理:疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。（4）、治安协助。防止治安事件，对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件积极协助公安机关进行处理。（5）、消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。（6）、与其他部门搞好配合工作。2，配备先进的智能化安全保卫系统学林雅苑、学林茗苑将采用智能化、符合相关标准的技术和设备，所有的系统均采用集散式构造方式设置，既具有分散的住户终端或设备，又通过网络集中到一个管理或控制中心。控制中心提供公共信息6资源或对各个住户提供集中安全控制，同时所有的智能系统即可独立又可以在网络上实现集中管理。该系统主要包括：安全防范系统、信息通信系统、语音交换系统、报警系统、物业服务系统等。A:门禁系统：在各个单元门口安装可视对讲主机系统和感应式IC卡门禁系统，住户可以通过IC卡刷卡（密码）或呼叫室内分机方式进入。外来访客可以通过呼叫室内分机进行身份验证，通过验证后可以进入小区或单元楼。在学林雅苑居住的业户，在户内有可视对讲分机，家庭安防通过可视分机实现，该系统具有多防区报警功能。住户也可以使用IC卡从地下车库直接进入电梯，外来人员则无法进入。B：联络呼叫系统：每户设置一台可视终端，在小区保安中心配置管理主机、出入口配置分机，住户可以通过对讲呼叫系统与管理中心保持联系。C:闭路电视监控系统：闭路电视监控系统采用数字硬盘录像，在小区内部、停车场、电梯内及周界各处设置广角闭路监控头，显示实时监控并保存备查，该系统同时与报警系统及安防体系联动。D：电子巡更系统：小区通过24小时实时监控和巡更系统，结合小区保安人员对小区进行的不定时安全巡视，使小区的安全得到保障。E:停车场管理系统：社区按照两个双车道进出口设计，采用了近视距IC管理系统和保安24小时巡视。3,背景音乐系统：学林雅苑、学林茗苑在小区主要景点及地下车库设置立体声背景音乐系统，该系统具备常规系统广播和背景音乐播放功能，可以编程定时自动播放，同时可以与消防系统联动，为业户提供及时的信息。4:语音交换系统：在学林雅苑、学林茗苑设置了电话虚拟网络系统，可实现区内住户间免费通话，既方便了区内业户之间的联系也方便了与物业公司的联系与沟通，比如：咨询、求助、投诉、维修、缴费、通知等等。5,过滤水系统：在学林茗苑的业户都统一安装了多层无菌弱碱过滤水系统，饮用水是人类健康的基础物质，水质的好坏直接关系到人的健康和寿命。学林茗苑作为鸡西高品质社区，保证业户健康是建设项目的重要一环，我们投资30多万元为每个业户家中都安装了多层无菌弱碱过滤水终端，即每个家庭会有两个出水口，一个是普通自来水，另一个是我们提供的多层无菌弱碱过滤水，业户可以自由选择。7五,消防管理开展消防安全教育、树立安全消防安全意识，是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针的前提。我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，我们将对物业所有员工进行专业的消防培训，熟练掌握各种消防器材的使用和保养方法，以确保在灾害发生时把业户的生命和财产损失降到最低。同时我们将对学林雅苑、学林茗苑的业户采取多样化的方式宣传消防安全知识。如：设置日常消防宣传栏，在“119”消防日收看录相、发放宣传材料等，加强业户的消防安全意识等等，以避免火灾的发生。六，环境卫生及绿化管理物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。1、设立12小时保洁制度2、噪音污染控制噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占65%以上。把噪音控制在国家规定的“白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝”的标准，是噪音控制工作的重要目标。3、日常的垃圾分流4、绿化管理（1）岗位设置，蓝海物业指定管理处由一名主管负责对绿化工作进行检查、纠正、整改、考核。（2）管理要求，总的来说要保证绿化的覆盖率达到设计要求，无黄土裸露，控制枯木、杂草在小的范围内，补种及时，生长良好。七，房屋管理服务物业管理服务，不仅仅是满足业主的需求，在管理的过程中，还要体现出物业服务的价值，维护房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。1、建立房屋的管理档案，对房屋的转卖、租赁等及时进行登记并履行相关手续。2、经常检查房屋情况，了解房屋存在的问题，并形成报告。3、在开发公司授权的情况下，对保修过程进行监督；4、记录保修全过程并将有关的文件、资料留存、备案。8八、投诉处理有服务，就会因服务而产生纠纷、误会，甚至投诉。蓝海物业公司对待业户的投诉将制定一系列管理流程、标准和措施来规范服务的全过程。如果发生投诉将采取