第四讲_房产调查.

一、房产调查根据房地产测量的目的和任务，结合房地产行政管理和权属管理的需要，对房屋和房屋用地的位置、权属、权界、数量、质量及利用状况等基本情况，及相应的地理名称和行政境界进行调查；房地产测量的先行性工作；包括房屋调查和房屋用地调查。房产调查内容房屋调查:房产调查最直接的对象是房屋，房屋依其主要功能可分为住宅和非住宅两大类。房屋的调查和测绘以幢为单位分户进行。主要调查坐落、权属、房屋数量和用地面积、房屋状况。房屋用地调查:房屋用地的调查和测绘以丘为单位分户进行。坐落位置、权属界线、权属人、利用状况、地理名称及行政境界等。第四讲房地产调查第一节概述二、房地产调查的方法1.程序：房地产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果归整五个阶段。2.人员组织：必须在当地房地产管理部门的领导下进行，会同房屋权属主和房屋相邻权属主等有关人员，到现场指认界址。各方认可后，在权属调查表上签字盖章方有效。3.方法：先阅、后查先阅：在实施房地产调查前，就对房地产权属单元的有关权属文件，结合产籍档案按房地产法规、政策、办法等对照审阅，其根本目的在于明确其权属是否合法属实。如资料不全，应及时通知权利人补充有关权属证明文件。后查：房地产调查在广泛审阅产权产籍资料后进入现场进行调查。4.现场调查的基本原则：（1）不允许将产权产籍资料原件带至现场，以防散失。（2）调查者通常必须携带工作用图、房屋产权产籍资料、房屋调查表、房屋用地调查表、审阅记录、其他房地产调查用具等到现场。（3）调查者应会同房地产各方权利人代表共同到现场指界认定，如果其中一方因故而不能到场，必要时应按法律程序完善委托代理手续。（4）必须现场如实记录各权属单元房地产调查情况，对于房地产权属纠纷一定要客观记载，由上级主管部门调处，调查者不能越权仲裁。房屋调查表市区名称和代码房产区号房产分区号丘号序号坐落区（县）街道（镇）胡同（街巷）号邮政编码产权主住址用途产别电话房屋状况幢号权号户号总层数所在层数建筑结构建成年份占地面积/m2使用面积/m2建筑面积/m2墙体归属产权来源东南西北房屋权界线示意图附加说明调查意见调查者：年月日房屋用地调查表市区名称和代码房产区号房产分区号丘号序号坐落电话邮政编码产权性质产权主土地等级税费附加说明使用人住址所有制性质用地来源用地用途类型用地状况四至东南西北界标东南西北面积合计用地面积房屋占地面积院地面积分摊面积用地略图调查者：年月日三、房地产调查在房地产测绘各阶段中作用1、在分幅平面图测绘阶段，通过房地产调查获得各用地单元的范围、坐落及相互关系，并按房地产管理要求对各用地单元编“丘号”；2、在分丘图测绘阶段，房地产调查是为了确定各用地单元的权属、界线，对界址点进行等级划分和编号，了解丘内房屋的情况并编立“幢号”；3、在房屋分幢测绘过程中，房地产调查着重于房屋产权来源、产别及房屋基本情况展开，并确定房屋中各部分功能及结构，为合理测算房屋面积作好准备；4、在多元产权房屋分户勘丈阶段，通过房地产调查，确定各分户自用范围、公共面积范围及共有共用情况，并搜集公共面积的分摊协议或文件。四、房产测量号及相关概念房产测量号产权产籍管理中的重要属性数据，数据库索引字段，包括街路号、丘号、幢号、层号、地号等。1、房产区与房产分区房产区：可以市行政建制区的街道办事处，或镇（乡）的行政辖区，或根据房地产管理划分的区域或范围为基础划定。房产分区：以房产区为单元划分，可按自然界线，依街坊，或依居民点，或依大的机关、企事业单位划分，房产分区也应构成连续成片的几何图形。亦可根据实际情况和需要，以街坊或主要街道围成的方块为基础将房产区再划分为若干房产分区。房产区不仅有编号（代码），一般还有房产区的名称，房产分区一般只有编号（代码）。房产区码和房产分区码由当地人民政府和房地产管理部门统一编立，保证编号唯一性。没有划分房产分区时，编码用“01”表示。市码、市辖区(县)代码采用GB／T2260—1995《中华人民共和国行政区划代码》规定的代码。（见下页）2、丘指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。丘的划分：有固定界标按固定界标划分、无固定界标按自然界线划分。丘号的编立：按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。《房产测量规定》中规定的丘号是4位数，以房产分区为编号区，采用四位自然数字从0001至9999编列。中华人民共和国行政区划代码410000河南省410100郑州市410200开封市410300洛阳市410400平顶山市410401市辖区410402新华区410403卫东区410404石龙区410411湛河区410421宝丰县410422叶县410423鲁山县410425郏县410481舞钢市410482汝州市410500安阳市410600鹤壁市410700新乡市410800焦作市410900濮阳市411000许昌市411100漯河市411200三门峡市411300南阳市411400商丘市411500信阳市411600周口市411700驻马店市419000省直辖县级行政区划419001济源市长春市南关区220102丘号编立格式如下：市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号(2位)(2位)(2位)(2位)(4位)例：陕西省西安市长安县黑河镇第126丘61012119010126省代码市代码县代码房产区号分区号丘号丘号编立顺序：以房产分区（或房产区）为单位，从北到南、从西向东呈反“S”形编列。在变更测量或修补测中，新增的丘号接原编号顺序连续编立。xy3、幢和幢号（1）幢：指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋。（2）幢的编号：幢号以丘为单位编号，幢号的编号顺序是：从大门起（或丘的入口处），从左到右，从前到后，用数字1，2，……，按反S形顺序编号。幢号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。（3）房产权号在他人权属范围的土地上建造的房屋或自己权属范围内的土地上有他人建造的房屋应加编房产权号A，注在房屋幢号的右侧，和幢号并列，字号与幢号相同。多户共有的一幢房屋应在幢号后加编共有权号，共有权号用大写英文字母B表示，注在房屋幢号或房产权号右侧，和幢号并列，字号和幢号相同。房产分幅图示例第二节房屋调查一、房屋调查内容房屋调查应在房屋调查表的配合下进行，同时绘制出房屋调查略图。主要内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，并绘制房屋权界线示意图。基本情况：房屋的坐落、产权人、产权来源房屋情况：房屋层数、层次、建筑结构、建成年份。产权情况：房屋产别、墙体归属、房屋权属界线示意图及产权争议情况等。面积情况：建筑面积、房屋使用面积、房屋产权面积、分摊面积。房屋调查表市区名称和代码房产区号房产分区号丘号序号坐落区（县）街道（镇）胡同（街巷）号邮政编码产权主住址用途产别电话房屋状况幢号权号房号总层数所在层数建筑结构建成年份占地面积/m2使用面积/m2建筑面积/m2墙体归属产权来源东南西北房屋权界线示意图附加说明调查意见调查者：年月日二、房屋基本情况调查要求1、房屋的坐落2、房屋产权人：房屋产权人是指房屋所有权的权属主，可以是一个人或几个人，或是单位，或是国有。3、房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋所有权的时间和方式。包括：买受、受赠、交换、继承、自建、翻建、收购、征用、调拨、价拨、拨用以及房改售房等。产权来源有两种以上的，应全部注明。调拨：政府或房地产管理部门无偿调拨的全民所有制或集体所有制单位的房屋；产权归属以调拨文件规定的为准。价拨：政府或房地产管理部门有偿调拨给全民所有制或集体所有制单位的房屋；产权归属以调拨文件规定的为准。划拨：政府或房地产管理部门免租借拨给单位使用、管理、维修的房屋；房屋产权为国家所有，使用单位仅有使用权。4、房屋用途房屋用途是指调查时房屋的实际用途，应注记至二级分类，并加注用途编号。如果一幢房屋有两种以上用途，应分别调查，且在房屋调查表中注明。三、房屋情况1、房屋层数：指房屋自然层次。通常按室内地坪±0以上计算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2m以上（含）的，才计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。侧立平面图四层三层二层一层底层底层平面图坡地房屋层数房屋分类单层多层中高层高层超高层地下室房屋层数一层2～6层7～9层11～29层30层以上地下室2、层次层次是本权属单元的房屋在该幢楼房中第几层。地下层次以负数表示。在存在跃层（复式结构）的房屋中，一般将其各部分的首层都划为第一层，以上相应部位划为同一层次。假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)不另编层次，将其划入相应的层次之中，说明为“某层附层”等。三层三层二层二层一层（首层）一层（首层）三层二层暗楼夹层房屋的层次跃层阁楼夹层3．房屋附属结构（1）阳台：按其位置分类为：凹阳台、凸阳台、半凹半凸阳台；按其结构分类为：内阳台、挑阳台；按其形式分类为：封闭阳台、不封闭阳台。（2）走廊：按其位置分为：内走廊、外走廊、通廊、檐廊；按其结构分为：柱廊、挑廊；天井（3）天井、天篷：房屋中心用于采光和通风的中空部分为天井，当天井有顶篷时，称天篷。与天井结构上形式相似的还有通风井，垃圾道等。（4）室外楼梯：建设于房屋主体外的楼梯。4、建筑结构房屋的建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分的类别。一幢房屋有两种以上建筑结构时，应以面积大的为准。确定房屋的建筑结构及其分类，基本目的是区别和反映房屋建筑的质量等级。共划分为六类，即：钢结构（钢）、钢和钢筋混凝土结构（钢砼）、钢筋混凝土结构（砼）、混凝土结构（混）、砖木结构（砖木）和其他结构。房屋建筑结构分类表结构分类内容代号缩写名称1钢钢结构承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢混钢、钢筋混凝土结构承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。如一幢房屋一部分用钢、钢筋混凝土构架建造。3钢混钢筋混凝土结构承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。4混合混合结构承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材建造，柱是用钢筋混凝土建造的。5砖木砖木结构承重的主要购件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。6其他其他结构凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。5、建成年份的调查房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的房屋应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明，分丘图上的注记与调查表格一致。四、产权情况1、房屋产别：指房屋的产权性质，注记至二级分类。国有房屋、集体所有房产、私有房产。2、他项权利：主要包括抵押权和典当权。3、产权纠纷4、墙体归属：自有墙、共有墙和借墙三类。5、房屋权属界线示意图：房屋权属界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图。6、房屋产权的附加说明：在调查过程中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出记录。五、面积情况（1）房屋建筑面积房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，还包括阳台、挑廊、室外楼梯、地下室等，且具备有上盖和围护结构，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。建筑面积以实测数据计算。一个权属单位的各幢各层建筑面积之总和是总建筑面积。（2）房屋使用面积房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。（3）房屋占地面积第三节房屋用地调查一、房屋用地调查的内容：房屋用地调查以丘为单位进行。调查内容包括：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况。房屋用地调查记簿应采用专门的“房屋用地调查表”，并绘制用地范围略图。房屋用地调查表市区名称和代码房产区号房产分区号丘号序号坐落电话邮政编码产权性质产权主土地等级税费附加说明使用人住址