装修管理(1)

秉承一贯品质服务铸就价值物业装修管理秉承一贯品质服务铸就价值装修及装修管理物业装修：指业主或使用人为了改善居住、办公或生产环境，对自有或租赁物业产权范围内的地面、墙面、厨房、卫生间及洁具、天花、门窗、水、电、通讯进行修饰处理的建筑活动。秉承一贯品质服务铸就价值装修管理：物业管理人根据政府有关法规、条例，受发展商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人的物业装修过程进行监督检查，使其施工符合规范、结构安全、物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护要求的行为过程。装修管理是物业管理实际操作（以下简称实操）中的一大难点，同时也是人为造成房屋损坏事故的高发期。业主二次装修管理的水准如何、到位与否通常被看做是一个物业管理公司成熟与否的标志之一，其工作重要性自不待言。装修管理流程业主/住户、施工队交验相关证件、资料业主/住户填写《装修申请表》，施工队负责人填写《装修施工人员登记表》物业客户服务部审批施工队交纳装修保证金及业主交纳装修垃圾清运费物业客户服务部、业主/住户、施工队三方签定《装修管理服务协议》秉承一贯品质服务铸就价值装修队办理《装修许可证》、《出入卡》装修队进行装修业主验收（完工）物业客户服务部进行装修巡查（其它部门配合）施工队返修退还装修保证金装修手续完成，装修资料存档物业客户服务部验收秉承一贯品质服务铸就价值秉承一贯品质服务铸就价值秉承一贯品质服务铸就价值秉承一贯品质服务铸就价值装修申报手续（一）装修公司需携带的资料1）装修施工图纸1份；2）装修公司营业执照复印件（加盖公章）、装修合同复印件（装修公司与业主签定）各1份；3）装修施工队负责人身份证原件及复印件1份及联系电话；4）装修施工人员身份证复印件1份、一寸照片1人/张；秉承一贯品质服务铸就价值装修申报手续（二）装修申报程序1）业主填写《装修申请表》，装修队填写《装修施工人员出入证办理情况登记表》；2）业主、装修队、服务中心签定《装修管理服务协议》；3）装修队交纳装修保证金；4）服务中心签发《装修许可证》、《装修施工人员临时出入证》；5）施工结束后请及时申报装修验收，验收合格后7个工作日内退还装修保证金。秉承一贯品质服务铸就价值装修申报手续(三)费用收取1．装修保证金：装修承建商、装修人2000元；2．装修垃圾清运费：2元/平方米（以建筑面积为准）；3．装修工人临时出入证工本费：5元/证；（出入证押金10元/证）4．装修税金：由税务部门收取。秉承一贯品质服务铸就价值装修管理重点1、给排水：装修审批及巡视人员必须了解该户型给排水管道分布及具体位置和相关部位的防水要求，敷设管道的防锈、防渗漏等。秉承一贯品质服务铸就价值2、供配电：装修审批及巡视人员必须了解该户型强弱电及通讯线路的走向及分布，特别通向各户之间主线位置，避免拆墙对线路的损坏，应在装修审批前明确是否允许拆除隔墙，敷设管线必须予以保护便于日后维修等。秉承一贯品质服务铸就价值3、结构：装修审批及巡视人员必须了解所管辖物业的设计结构类型沉重部分承载能力，在审批过程严格控制增加房屋及梁的荷载。秉承一贯品质服务铸就价值4、建筑：装修审批及巡视人员必须了解外墙，卫浴防水要求，内墙可能导致的安全隐患，楼板，外墙内侧，烟道的建筑要求，可能引发一些事故隐患。诸如渗水，烟道串味及钢筋锈蚀等，影响物业的使用和居住安全。秉承一贯品质服务铸就价值5、供气：了解燃气安全要求和使用要求，避免随意改变管道，导致燃气泄漏，改管道必须由燃气公司批准并施工。秉承一贯品质服务铸就价值6消防：装修审批及巡视人员必须了解烟感喷淋分布线走向，装修材料的防火能力及消防要求，现场火灾的应急措施及处理能力。秉承一贯品质服务铸就价值7、规划与环保：外墙、楼顶、外门窗、阳台、空调的原规划要求及技术标准，排放与排污要求等。避免改变原规划要求造成房屋外观的统一性和协调性。避免装修过程中的管道更改，雨水与污水混排等，给管理带来不必要的麻烦。（空调滴水等）秉承一贯品质服务铸就价值8、装修噪音：装修管理人员应要求施工单位严格按规定时间施工，以免影响其他用户的生活秉承一贯品质服务铸就价值装修管理过程的注意事项1、渗漏：由于装修过程中监管不严可能导致卫生间、浴室、厨房防水层破坏，导致渗漏水现象，在装修完工后，使用时才发现，影响楼下业主，但因装修成本或其它原因，楼上业主不配合处理，导致管理过程中协调和处理困难，同时容易导致一些不必要的管理投诉和邻里纠纷。由于墙管凿槽、敲击天花、外墙、导致天花及外墙防水功能降低，影响防水功能，引起天花外墙渗水。迎水面和背水面防水概念秉承一贯品质服务铸就价值2、堵塞：由于施工过程中，保护措施不当，造成泥沙及混泥土进管道，或施工工人将残留混泥土或杂物倒入管道中，引起管道堵塞，轻者堵塞支管，重者堵塞主管，导致首层或二层淹水，带来经济损失。秉承一贯品质服务铸就价值3、短路：由于施工单位压线路埋敷时，偷工减料，导致导线破损，短时间无法及时发现使用时间之久后，导致电路短路，不便更换，给日后维护留下困难，给业主造成不便。秉承一贯品质服务铸就价值4、结构破坏超载：由于施工过程拆墙或穿管及装饰，损坏承重结构或钢筋保护层，或使用超出房屋承重指标的一些建筑材料，增加楼板承重导致一些安全隐患。秉承一贯品质服务铸就价值5、火灾：施工现场物品杂乱（诸如木板、纸屑、油漆等）混乱，用电量大，人员密集，极易导致火灾。秉承一贯品质服务铸就价值6、治安安全：由于装修期间，出入小区人员较多，思想复杂，如果对装修人员监管不力，极易导致一些盗窃、打架事件的发生。秉承一贯品质服务铸就价值装修巡查的具体内容1、证件巡查：主要巡查装修人员是否与申报人员相符。2、违章留宿及活动监控：有无违章留宿及其它区域逗留或擅自使用小区各类设施及影响其他居民的行为。施工人员是否存在不文明行为或从事其它违反治安管理的活动秉承一贯品质服务铸就价值3、申请项目巡查：是否与申报项目相符。4、房屋功能巡查：是否有改变房屋设计功能，包括门、窗、阳台是否改变尺寸、移位。是否有在承重墙、柱子上敲击，穿孔及拆除连接阳台的墙体、门窗；窗花、空调安装是否符合外观统一规范；秉承一贯品质服务铸就价值5、消防巡查：是否按规定要求做好消防措施，是否存在用电及消防安全隐患。现场有无生火做饭或烧电炉。动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合安全操作规范；装修材料及施工现场是否符合消防要求；秉承一贯品质服务铸就价值6、结构及墙体巡查：是否影响结构承重，有无重击、钻孔、刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；是否有不适当楼面静荷载，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石等；秉承一贯品质服务铸就价值7、管线巡查：管线敷设是否影响外墙防水及安全要求，有无私改、乱接供电及通讯线路。8、燃气巡查：是否有擅自改变或暗埋燃气管线及设施。秉承一贯品质服务铸就价值9、管道巡查：管道是否有妥善的保护措施。10、防水巡查：是否拆除或破坏厨房、卫生间地面防水层，是否按要求做好防水保护。11、作业时间巡查：是否按规定的时间作业。(施工时间：集中装修期间：8:00-12:00，14:00-19:00；集中入住后：周一至周五8:00-12:00，14:00-18:00；周六、周日、节假日9:00-12:00，14:30-18:00；)秉承一贯品质服务铸就价值12、材料及垃圾储存与搬运巡查：材料及垃圾搬运有否损坏公共设施，垃圾堆放地点及清运时间、路径是否按规定的要求进行。13、现场卫生巡查：门前卫生状况是否符合管理要求。14、作业规范巡查：各项作业是否符合规范要求。秉承一贯品质服务铸就价值常见的违章装修擅自开工。乱拉电线，超负荷用电。擅自改动燃气线路，安装燃气用具。空调机不按指定位置安装。随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色和格调。随意改变阳台功能。随意封阳台，装防盗门、网（高层建筑）。秉承一贯品质服务铸就价值常见的违章装修随意拆改墙体。在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。私自增加线路负荷。改动上下水。私自开凿楼面层，破坏防水层（24小时闭水试验）。擅自占用公共通道、天台、屋面。擅自在室外加装灯、牌、广告等。填塞地漏和排水管道。擅自移动消防设施。秉承一贯品质服务铸就价值常见的违章装修破坏公共绿篱、绿地。夜间随意在住户家中留宿。不办理《施工证》，不遵守小区治安管理规定。随意拆掉阳台配重墙。高层住宅、工业厂房、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。随意改装智能化系统。擅自拆改烟道，堵塞排气孔。顶层以下随意安装太阳能设备。秉承一贯品质服务铸就价值常见的违章装修擅自改变门的开启方向（卡拉OK厅等营业场所）或使用旋转门，使用消防禁用品。擅自动火作业。铺装过重的地板材料。随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料。随意向窗外抛扔物品。随意用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）。冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。不按规定时间施工，制造噪音。秉承一贯品质服务铸就价值案例分析1、某房业主王平想用大理石代替地板砖装饰地板，当他正在施工的时候，装修管理员小陈前来制止，王平火冒三丈：房子是我买的，我装修我房子关你物业客户服务部什么事，再说，我的装修的行为根本没有违反装修法规。小陈只知道业主的装修行为是不对的，但他不知道业主错在哪里，如果你是小陈，你怎么回答？秉承一贯品质服务铸就价值案例点评《住宅室内装饰装修管理办法》第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。《住宅室内装饰装修管理办法》第八条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。秉承一贯品质服务铸就价值案例（二）2、某房的业主私自用钢筋封闭其阳台，物业客户服务部安全员李某看见后于是去制止其行为，业主不但不停止其行为，反而向安全员诉苦：由于本栋紧挨着马路，很不安全，上个月我家又遭盗，一楼如果不设防盗阳台，别人很容易翻进来。李某觉得业主说的也对，于是就放弃了制止。你认为李某的说法对不对，如果不对，你会怎么做？秉承一贯品质服务铸就价值案例点评阳台是为了消防逃生和通风采光，所以在安装防盗网时，不得封闭阳台，必须预留逃生口。我司一里洋房小区阳台不得封闭，但入户花园的封闭问题可参见《一里洋房服务中心装修管理服务协议》上第六条房屋外观约定：乙方入户花园封闭的安装问题，需按甲方提供的统一款式、材质及颜色进行装修；室内防盗网的安装问题乙方必须在房屋内侧进行安装，且防盗网颜色选择需按甲方提供的执行。秉承一贯品质服务铸就价值装修实际问题面面观在装修管理的过程中，发生各种各样的问题是光怪陆离，不胜枚举，但在纷繁复杂的背后总有些规律，下面就是这些规律的描述……秉承一贯品质服务铸就价值1、门窗尺寸、窗玻璃颜色能否更改？由于门窗更换涉及物业整体外观立面整齐、统一、美观、规划局在发展商项目报建时，由发展商委托专业设计院按国家相关规范要求，提供设计图纸，资料严格审批后，方能施工建设，物业产权人或使用人不得更改。秉承一贯品质服务铸就价值2、使用人是否可以更换进户门？进户门由于消防要求，防火防烟功能，避免殃及邻居，以降低和控制火灾损失，均采用防火、防烟门业主和使用人不允许擅自更换。秉承一贯品质服务铸就价值3、装修时能否拆除室内部分墙体？业主和使用人在项目申请时，必须明确注明墙体部位，根据房屋结构明确是否可以拆除一般框架结构住户与户之间的分隔墙及单元外墙、供电、通讯主管路埋设之墙体不能拆除外，其它部位在不影响结构及承重荷载的前提下均经城市规划行政主管部门的批准可拆除，但新增的墙体不超过原设计承重限度，钢筋混凝土结构的承重墙不得拆除。秉承一贯品质服务铸就价值4、卫生间、厨房装修如何预防渗漏？卫生间、厨房均为长期用水的部位，发展商在竣工移交楼前都全部进行了防水处理，业主和使用人在装修施工时，由于撞击、敲打、振动和破坏了防水层可能会出现渗漏水，故此，业主使用人必须对上述部位重新采取防水保护措施（做闭水实验），以防渗漏影响下层业主和使用人。秉