万科2012年度财务分析报告

1目录第一篇公司简介……………………………………………………………………2第二篇财务报告分析………………………………………………………………4一、资产负债表分析……………………………………………………………41、资产负债表水平分析…………………………………………………42、资产负债表垂直分析…………………………………………………83、资产负债表变动原因分析……………………………………………104、资产负债表的对称结构分析…………………………………………11二、利润表分析…………………………………………………………………131、利润表综合分析………………………………………………………132、利润表分部分析………………………………………………………17三、现金流量表分析……………………………………………………………221、现金流量表水平分析…………………………………………………221、现金流量表垂直分析…………………………………………………24第三篇财务效率分析……………………………………………………………28一、企业盈利能力分析…………………………………………………………281、资本经营能力因素分析………………………………………………282、盈利能力历史分析……………………………………………………293、盈利能力同行业分析…………………………………………………31二、营运能力分析1、总资产周转率分析……………………………………………………322、营运能力历史分析……………………………………………………333、营运能力同行业分析…………………………………………………34三、偿债能力分析………………………………………………………………351、偿债能力历史分析……………………………………………………352、偿债能力同行业分析…………………………………………………37四、发展能力分析………………………………………………………………381、发展能力趋势分析……………………………………………………382、发展能力同行业分析…………………………………………………38第四篇杜邦分析模型……………………………………………………………39第五篇财务报告综合分析………………………………………………………432第一篇公司简介万科企业股份有限公司（证券简称：G万科A、证券代码：000002，曾用简称：万科Ａ、深万科Ａ）成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增3长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150万平方米。2013年3月4日，全球三大顶级评级机构标准普尔公司、穆迪投资者服务公司和惠誉国际信用评级有限公司发布评级报告，分别给予万科企业股份有限公司以“BBB+”，“Baa2”和“BBB+”的长期企业信用评级。这是万科首次参与国际权威信用机构评级，而“BBB+”的信用等级也使得万科成为境内房地产行业中信用最好的企业。此外，标准普尔还给予了万科企业股份有限公司大中华区“cnA+”的评级。这也是迄今以来，中国境内房地产企业所获得的最高信用等级4第二篇财务报告分析一资产负债表分析1资产负债表水平分析(表1)单位：万元资产期初余额期末余额变动额变动率最总资产的影响货币资金3423951522915418052030.530.06应收账款151481188655371740.250.001预付款项2011622333736113257390.660.044其他应收款184406120057921617310.090.0055存货2551641120833549-4682862-18.35-0.158流动资产合计282646653627737480127090.280.27发放贷款及垫款525336047879450.150.000268可供出售金融资产44126476-43650-0.99-0.00147长期股权投资642649704031613820.100.002投资性房地产1126112375231249121.110.0042固定资产原值21211922170495850.050.0003累计折旧525336047879450.150.000268固定资产净值15958616122616400.01固定资产15958616122616400.01在建工程70555105112345570.490.0012无形资产4354742685-862-0.02商誉020169201690.00068长期待摊费用410042321320.03递延所得税资产232624305486728620.310.00246其他非流动资产4637921849-24530-0.53-0.00083非流动资产合计135617916027882466090.180.0083资产总计296208443788016282593180.280.2788负债和所有者权益短期借款1724459932408207954.760.036交易性金融负债170425768720.51应付票据3125497713494588158.270.0217应付账款2974581448610015115190.510.22预收账款111101721310239819922260.180.087应付职工薪酬169035217775487400.290.0021应交税费407862451559436970.110.00191应付利息2723064969377391.390.00165其他应付款302167936045325828530.190.0255一年内到期的非流动负债218458325624963779130.170.0165流动负债合计200724162598335759109410.290.258851资产负债表水平分析单位：万元根据表1，可以对万达集团2012年总资产变动做出以下分析评价：该公司总资产本期增加8259318万元，增长幅度为28%，说明格力本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：1、流动资产本期增加8210729万元，使总资产规模增长了27%。非流动资产本期增长了246609，使总资产规模增长了0.83%，两者合计使总资产增加了8259318元，增长幅度为27.88%。2、本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在以下几个方面：一是货币资金的大幅度增长。货币资金本期增长1805203万元，增长幅度为53%，对总资产的影响为6%。货币资金虽然是流动性最强的资产，但同时又是赢利能力最低的资产，过高的货币资金持有量会浪费企业的投资机会，增加企业的机会成本，将会导致风险和赢利能力同时下降。货币资金的持有量并非越多越好。二是存货的大规模减少。存货本期增加了4682862万元，减少幅度为18.35%，对总资产的影响为15.8%。房地产企业的土地储备类似于一般公司存货中的原材料，但土地储备不同于原材料的地方在于，土地是稀缺品，其价格往往呈上涨趋势，而原材料放久了会发生贬值。三是预付款项的增长。预付款项本期增加了1325739万元，增长长期借款2097196360360715064110.720.066应付债券5850400-585040-1.00-0.0256预计非流动负债386844295610.15递延所得税负债7789173381-4510-0.06-0.000197其他非流动负债118015683880.33非流动负债合计276517436829859178110.330.0401负债合计228375902966634268287520.300.299实收资本(或股本)10995211099555340.00资本公积884346868386-15960-0.02-0.00235盈余公积136487317017053368320.250.0497未分配利润189346226688107753480.410.1143外币报表折算差额5457844099-10479-0.19-0.001544归属于母公司股东权益合计5296780638255510857750.200.16少数股东权益148647418312643447900.230.05所有者权益合计6783254821381914305650.210.21负债和所有者权益总计296208443788016282593180.280.27886幅度为66%，对总资产的影响为4.4%。预付账款过多会占用企业的大量资金，造成浪费。四是应收账款的增加。应收账款本期增加了37174万元，增长幅度为25%，对总资产影响为0.1%。这说明万科公司的资产质量较好，流动资产的管理能力较强，现金保障能力与企业的持续发展能力都较好。3、非流动资产的增长主要体现在以下几个方面：一是可供出售的金融资产的减少，减少幅度99%，对总资产影响为0.147%。可供出售金融资产是企业金融资产的一种，其总额下降可说明企业大部分资金用于公司运营，有利于稳定发展。二是投资性房地产的增加，增加了124912万元，增幅为111%，最总资产的影响为0.42%。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物。作为房地产企业的重要资产，投资性房地产数额的大幅增长，说明企业的价值是增长的三是长期股权投资的增加，增加了61382万元，增长幅度为10%，对总资产的影响是0.2%，四是递延所得税资产的增加，增加了72862万元，增加幅度为31%，对总资产的影响为0.246%。二、从筹资或权益角度进行分析评价根据表1，可以对万达集团2012年权益变动做出以下分析评价：该公司权益总额较上年同期增加8259318万元，增长幅度为28%，对总资产的影响为27.88%。说明万科本年权益有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：一是应付票据的增加，增加了494588万元，增长幅度为158.27%，对总权益的影响为2.17%。表明公司即将到期的应付票据金额比较大，这将会影响企业的现金流量，因