第一学期岗位技能提升总结

天津国土资源和房屋职业学院毕业综合实践岗位技能提升总结姓名专业物业管理班级学号指导教师企业教师房地产经济管理系2014年9月1日至2015年1月9日天津国土资源和房屋职业学院-1-毕业综合实践岗位技能提升总结一、实习情况简介（一）实习时间和地点2014年7月1日在滨海文化商务中心（天津市塘沽区大连东道1060号）开始实习（二）实习单位简介天津天孚物业管理有限公司是天津泰达建设集团有限公司下属的大型综合性物管公司。现为中国物业管理协会常务理事单位、天津市物业管理协会副会长单位。公司被建设部批准为“物业管理资质一级企业”并荣获天津市“物业管理十强企业”和天津市“业主最满意物业管理企业”称号。2009年公司荣膺“著名商标”，成为天津首家获得“著名商标”的物业服务企业。2011年，公司被中国物业管理协会评定为“全国物业服务综合实力百强企业”第56名。二、实习内容第一个月经理安排师傅带我熟悉公司情况和各项规章制度，了解滨海文化商务中心的整体情况，以及各个部门的工作内容。通过和同事交流及对项目的巡逻，我对公司和整个项目有了一个全面的认识。第二个月经理分配给我一些简单的工作，主要是协助其他师傅工作，如：远程控制楼内灯光及新风机组、空调机组的启停，巡查水泵房的压力温度情况，简单综合维修的处理。第三个月经理安排我巡查空调、VRV机组面板及并对面板进行调试，将空调机房、新风机房的进风口关闭，防止冬季降温冻坏进风口，并要求我做好记录，及时向综合部或经理汇报情况。同时经理和主管还教我如何和业主沟通，如何解决一些问题等。第四个月至第六个月我被安排到各个部门去了解各岗位的具体工作并清洗新风、空调机组的过滤网，巡查供暖暖气片及地暖的循环。我先后去了监控室、秩序部、环境部、综合部、接待部。在监控室我了解了我们小区的各种智能化设备，同时认识了小区内安装的各个系统，通过在监控室的学习对智能化管理有了一个全新的认识。实习这段时间，接触到了很多东西，也学到了很多东西，第一次真正的感受到了物业工作中的苦与乐。物业管理工作中遇到的好多事情都很小、很繁琐，但每一件事情都需要我们认真的去对待，任何一个小的疏漏都会使小事变成大事。天津国土资源和房屋职业学院-2-三、实习中发现的问题由于我所在的物业项目是政府机关办公楼，所以会有一些以前上学学不到的知识出现，我总体罗列了以下几点：1.政府大楼这类项目还没有相应收费标准目前物业管理市场以住宅小区为主，房产、物价等主管部门的物业管理收费指导文件也仅用于规范住宅小区管理，政府机关办公楼物业管理收费还没有相应的规范和标准。在实际操作方面，业主在选择物业公司时往往采取低价竞价方式，结果最低价中标往往与高质量服务要求初衷相背离，如不用竞价方式又易出现暗箱操作，滋生腐败，且引入的物业管理质次价高。好比我们项目，就是政府大楼，物业公司以低价竞得本项目，导致整体高服务质量低回报的情况，物业的员工工资相比其他不同类型项目低不少，但是工作量却相比其他项目多很多，这就造成了物业留不住人，人员短缺，更加难以培养精英，无法向高层输送优秀的管理人才。我认为解决的办法还是要尽快制订相关的收费标准。目前，政府物价、房产等行业主管部门对住宅小区、高级写字楼物业管理收费有相应的指导性政策，而对机关办公楼、医院、学校等特殊物业尚无具体收费标准。具体到政府机关办公楼的物业管理收费，可由省一级机关事务管理部门牵头，联合物价、房产等行业主管部门，根据办公楼的层数、面积、设备数量、服务项目内容、各地人员工资水平等因素，定期发布物业管理收费标准，以避免无序竞争，促进行业发展。同时，具体的物管收费标准也使财政部门有了拨款依据。2.物业管理消费意识尚还须要培育机关办公楼物业管理的消费者是广大的机关公务员，他们长期习惯于福利化服务，由于对物业管理也是一种需付费的商品的意识认识不到位，随意提高服务质量档次、增加服务范围和次数的现象时有发生。在这个顾客是上帝的时代，业主的要求我们会尽可能的满足业主的要求，尽管很多我们职责范围外的工作也力求做到最好，这就导致了物业服务人员工作压力越来越大，并且在长期得不到合理回报的情况下拒绝业主的要求，为以后物业与业主之间的沟通无形中造成了一些阻碍。针对这种情况，我认为要逐步在政府内部实行租金制。我了解过相关资料，像美国、澳大利亚政府各机构办公用房都要交纳租金，租金列入部门预算每年交国会审核。这一做法在中国尚无先例，但其优点是显而易见的：既可抑制使用单位的过度需求，又可培养公务人员服务即商品的意识，天津国土资源和房屋职业学院-3-更有利于促进节约型机关建设。3.内部管理不规范我们项目物业分为五个部门：综合部、工程部、秩序部、环境部与接待部。其中工程部与其他几个部门摩擦比较大，原因一部分是领导层意见不合，另一部分是部门分工不明确，制度不够健全，一些程序化、规范化的工作流程缺失，其管理不够精细，再加上物业管理中牵扯到的问题很多，大多数精力都放到了处理各种关系上，如：与集团公司之间的关系，与行政部门的关系，与业主之间的关系等，处理好这些关系有利于自身的发展，但却因此忽视了内部管理，所以也会影响物业管理工作的正常进行。还是要经常举办一些娱乐性活动，物业内部或者带上业主一起放松一下，既促进了内部的团结，又让业主物业其乐融融，也让业主看到物业企业的精神风貌，从而更加信赖物业企业。4.服务质量监管体系不齐监管方行政色彩太重。目前，机关事务管理局作为业主代表，其“办后勤”向“管后勤”的角色转换尚未全部完成，局机关所属处室仍按计划经济色彩设臵，有房产处、设备处、综合等，对现代社会化专业化的物业管理具体内容、标准研究尚不够，对与物业公司等契约关系尚难以接受。对此要实行集中统一管理。各级党政部门应从降低机关运行成本出发，将保障机关运行的保洁、安保、会议接待等事务工作交由机关事务管理部门集中管理，以促进效率提高和专业化市场形成。还有就是服务对象参与度不高，好的物业管理必须是服务者与被服务者的双向互动，而现实的机关办公大楼物业管理除少数服务对象的投诉外，缺少集中服务对象意见的制度性安排。对此可以严格奖惩、优胜劣汰。奖惩激励机制能有效加强质量管理，保持物业管理公司的危机意识、竞争意识。可采取各种手段，对物业管理服务进行分类考核，对服务质量好、测评满意率高的予以物质和精神奖励，对考核不合格、服务对象投诉多的解除合同关系，这样才可一保证监管体系进入良性循环轨道。5.自身出现的问题刚开始进来项目感觉什么都是新的，什么都不会做，什么也不让碰，以前学的也用不上。一切都得从头开始学，有一种无所适从的感觉。所以每完成一项任务或配合师傅们完成一项任务感觉都很吃力，而且一紧张，总会犯错误，给经理及部门成员带来不少麻烦，慢慢的有一种自卑天津国土资源和房屋职业学院-4-感。但顺着时间的推移，在领导及师兄的帮助、指导下，对工程维修及一系列工作越来越理解，工作也越来越顺利，学的东西越来越多，给自己增加了一些自信。同时，对自己缺点的认识越来越清楚。后面我也慢慢了解到物业岗位职责，综合、工程、秩序、保洁、接待等方面的操作流程及标准，对计算机操作也更加熟练，了解到培训文件如何编写，工作时要认真、严谨，要有积极进取的心态。我也犯了一些错误：工作期间注意力不集中，经理布置的任务不能按时完成，工作过程经常出错。同时，我也进一步认识到自己的缺点：对工具、设备的名称认识不全面，接完报修电话容易忘，对常识性的东西了解不够。因此，在以后的工作过程中我要不断研究方法，认真准备，改正错误，弥补不足，学习经验。结合实践更好的学习物业管理专业知识，敢于发表自己的观点。四、实习心得通过在物业公司半年左右的实习，我认识到要做好物业管理工作，要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。因此，在物业管理实际工作中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的办公环境。在物业公司实习这段时间，我接触到了物业管理中的各种工作，并在同事的帮助下都了解了一遍。在这一过程中，我结合所学的专业知识更好的参与到物业行业里来，也为以后的工作奠定了基础。在实习期间，我也体会到了天孚物业的优势，这与天孚人辛勤工作、勇于创新、与时俱进、敢于挑战的精神是分不开的。在物业公司的实习过程中，我还学到许多智能化管理的知识，课本上的那些理论知识得到了很好的实践，如：中央控制系统、消防控制系统、停车库管理系统、电视监控系统、防盗报警系统及巡更系统等，这些楼宇智能化设备的使用，大大增强了小区内的安全性，也提高了物业安防管理的质量。另外物业人应以业主的需求为第一要素，但是业主的不合理需求也应当适时拒绝。在物业管理的过程中，与业主应当处好关系，但是也别忽略了物业管理中各个部门的关系，不是环境部才能捡起纸张，也不是秩序部才能对外来人员进行询问。