房产公司策划文件-项目组团社区园林概念分析

【项目组团社区园林概念分析】一期二期第一阶段：日式园林区地中海风情区第二阶段：法式景观园林区维也纳风情区阐释:1、创造”生态化”的环境,全面满足贵阳人对美化,人文的需要是社会生态型住宅的基本内涵２、引入“动线绿化”理念，做到移步换景，景随步移。３、强力塑造各种风情区的文化内涵，是提升层次美键一环。４．强调“１００％的参与式园林“（即园林的实用率）５、强调园林“绿视率“的概念。《一》社区形象定位一幅异国风情画异国风情主推：一幅异国风情画阐释：（1）贵阳人的消费观念比较超前，向往国外的生活方式，正迎合了这市场的需求。（2）通过“画“来衬托环境的美。（3）为社区以后塑造“绿，静，美“的形象做好铺垫。（4）炒作的素材比较多（5）在多个阶段推出都有新的卖点，容易引起市场的关注。.（二）一期园林概念分析１．日式园林概念：“内心的庭园”内容：a.樱花b.白砂c.石灯笼d.踏石e.竹子f.小假山２．法式双景观园林区名称：“枫丹白露”内涵：～永久的光荣或浪漫的天堂～内容：a．喷泉b．建筑小品c．花架d．花坛的花卉与香草e．规则的草坪f．雕塑格调：a．突出自然景观与现代文明的结合b．强调“双景观”居住概念c．突出居住“第二空间的概念”【项目组团概念分析】卓信.名都一期二期三期阳光领域阳光领域金领域白领域白领域命名分析：阳光领域（１）项目为东西向的长条形，阳光比较充裕。（２）就因为是”贵”阳才用“阳光“两字。白领域项目的主流客户群为中产阶级，比较有概括性。金领域作为项目最高的形象，针对高级收入的目标客户群。组团名称的意义：１、社区的品牌可以通过不同的侧面进行塑造２、不同的组合团概念可以吸引不同的客户群，让置业感觉这项目有三个不同类型的社区可以来选择，增强可选性。３、不同组团不同的卖点，增强项目可持续炒作的卖点。【展销会推广策略分析】时间：２００１年９月２０－２６日参展目的：做宣传推广，树立小区品牌形象内部认购问题点：a预售证没拿到，在内部认购上会使买家持观望态度；b工程进度难以大量开展，也会使买家持观望态度；c项目刚开盘，也会使买家持币观望；（一）展销会我们的推广方案：１、只是做形式上的宣传，广而告知，不做大量的推广２、强力推广项目〈１〉这是极好的销售机会〈２〉项目抢占市场的时机，要一炮而红从众多的楼盘中脱颖而出（二）如何在房交会上有很好的销售业我们的目标：８０－１２０套１、房交会前期推广思路时间事项工作单位备注9月1日-10月10日派发单张10000份１、油榨街２、南明其它区域３、云岩区４、二戈寨主要针对大的单位小区和居委会派发销售部与外骋大学生（约50人次，工作时间一天，每天30元）地毯式的宣传做好铺垫9月8日-15日“贵阳人建筑自己的家园”活动电台、报社、销售部、公司项目前期规划铺垫“项目形象代表”报社、销售部项目前期形象炒作9月20日前在星力百货连续二星期做展销销售部项目前期社会形象宣传9月10日-19日报纸广告销售部项目前期社会形象宣传8月25日-8月20日电台销售部高密度宣传异国风情区２、避项目销售风险的策略：消费者顾虑：预售证、工程进度、园林景观是否做到。我们的策略：（1）在取得预售证前采取“无条件退房”策略，这笔款由贷款银行监控，公证处公证。（2）展销会期间由：园林设计单位、施工建设单位、工程监管单位、建筑设计单位、产权处、银行、公证处等。园林设计单位：解决消费者的园林效果问题。施工单位：解决工程质量与外立面的效果问题。产权处：解决预售证的问题（在办）银行；解决交款后退款的保证（公证处）３、展销会前的市场炒作9月10日-15日时推出的“日本风情区”（1）五天内销售完毕的炒作引起市场的轰动（2）9月20日-26日推出“法国风情区“制造抢购的前期氛围，造成项目一推出被市场认可的卖场。【项目卖点分析】１、与“中天星园、在水一方”同板块的项目区域卖点２、文化会所（图书馆与绿色通道门诊治）３、双语幼儿园（中英幼儿园）４、私立小学（与一品牌学校合作）５、异国风情区（日式、法式、地中海式……）６、自然环保式、现代简约建筑风格７、北面的山（强调“大氧吧”的概念）８、周边生活的成熟度（强调成熟生活圈）您的家=户内面积+户外景观空间+有品味外立面+生活配套+异国风情的度假生活强调：（1）、家的附加值（2）、现代生活：休闲与交流（3）、空间的“透视率度”（4）、产品特色概念卓信名都的八大卖点，就是您购买的八大理由【房交会前期媒体宣传分析】（一）户外广告；１、车身广告；突出中庭花园的环境画面２、大型喷画：突出异国风情区和形象代言人３、灯箱广告：突出“卓信.名都”与“异国风情区”概念（二）电台广告：（图文广告）第一阶段：突出异国风情区与都市度假的生活方式第二阶段：突出日式风情区宣传第三阶段：突出法式风情区宣传（三）报纸广告：第一阶段：塑造园林绿化用地千万平方米的异国风情区第二阶段：“一万元”置业市区的概念突出市中心的拥挤、干扰等的环境，推出项目在市内的绿、静美、生活环境。第三阶段：日式园林区（市场反应轰动的炒作）第四阶段：法式园林区注：1、日式园林区第一、第二幢9月20日前推完2、法式园林区第三、四、五幢为9月20-9月25日强调3、推“1”为“2”做好炒作的铺垫【项目定位】卓信.名都项目定位：~异国风情~~贵阳第一花园住宅小区~主题广告语：魅力之城让你每天感受假日情怀贵阳第一生活环境主推：异国风情让你每天感受假日情怀【一期推盘价格走势分析】首推1号楼、2号楼1号楼均价2100元/平方米2号楼均价2400元/平方米目的：1、由1、2号楼测试市场（一）1号楼主要用“低开高走”的策略起动市场，引起市场轰动效应，目的使销售形成旺销的良性循环。（二）2号楼主要测试中高价位的市场反应程度，用95折的优惠即2340元/平方米的均价看市场反应情况作以后项目价格定位的标准。（三）测出市场对本项目南北向与东西向的价差标准。（四）测出本项目的景观价格系数，做到景观价值的最大发挥，是创造本次最大利润的挖掘点。2、由1、2号楼吸纳两部分市场（一）1号楼主要测试郊区客户群衡量本项目对此区域客房的吸引度。（二）2号楼主要测试市区同档甚至高档盘的客户群，这是项目升价的关键。