第七章城市房地产法律制度.

1第七章城市房地产法律制度2第一章绪论•本章学习目标•本章重点难点3主要课程内容•概述•房地产开发用地•房地产开发•房屋拆迁•房地产交易•转让、抵押、租赁、房地产中介服务•房地产权属登记•经济适用房和廉租房•物业管理与收费•关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释4概述•房地产管理法的概念•狭义•广义•房地产管理法规体系•适用范围•在国有土地范围内•管理机构及其授权•国务院建设行政主管部门、土地管理部门•县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门5房地产开发用地•用地的性质•用地取得方式•划拨（范围）•出让•四种形式•土地使用权出让的特征•国有土地•有偿、有期限•范围不含地下之物•必须符合相关规划6•土地使用权出让合同的主要内容•标的；使用年限和开发期限；出让金额和开发方式；开发进度与分期投资额度；土地使用规划；违约责任等。•土地使用权出让合同的变更和解除和终止•变更•解除•终止7•土地使用权的续期•应提前一年申请，经获批后续期，否则无偿回收•重新签订合同，交纳出让金•地下物所有权•地上物所有权•使用权期限内•使用权期限外（含提前终止）•除出让合同规定建筑物和其它附着物一并收归国有•若因为国家原因提前终止的，应给予补偿8•土地开发利用的其它方式•已经出让的土地使用权，可在二级、三级市场进行土地使用权的转让、出租和抵押。•划拨土地（思考、作业）•集体所有的土地（思考、作业）9•转让•具体转让方式有−出售、交换、赠与•地上建筑物和附着物所有权转移•转让条件−出让土地（划拨土地？）−按照原出让合同规定的期限、条件进行开发−过户登记•转让程序−申请、批准、签约、过户登记10•出租•土地使用权和建筑物使用权一致原则•条件−一并出租，禁止土地使用权单独出租−土地使用者必须对土地的开发投资达到一定比例或规模后，方可出租−出让土地性质−租赁期限以土地出让合同剩余期限为限•程序−公告、协商、签约、登记11•抵押•抵押客体是权利，而非土地•土地与附着物•程序−申请−批准−签约−登记−注销或过户12房地产开发•含义•分类•按投资对象•单纯的土地开发（指前期准备）•单纯的房屋开发•综合开发•按规模•单项开发•小区开发•成片开发•按目的•经营性•自用性13•开发要求•按合同开发•应符合国家标准和规范•经验收合格后方可使用•过程•前期准备、建设阶段、销售阶段14房屋拆迁•拆迁法律关系•当事人•拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位•被拆迁人•实施单位（自行、委托）•必须依法取得拆迁资格证书•受拆迁人委托•管理主体•县级以上地方人民政府•不得授权其它行政机构•各方关系•拆迁人与被拆迁人•拆迁人与拆迁单位•管理主体与拆迁人15•房屋拆迁许可制度•原则•法定程序•确定拆迁计划和方案•申请房屋拆迁许可证•发布拆迁公告•确定拆迁方式（自行或委托）•签订拆迁补偿安置协议•实施拆迁16•拆迁估价•城市房屋拆迁估价指导意见•被拆迁房屋的房地产市场价格，不含其它拆迁补偿费用•评估机构•房地产管理部门公示估价机构供选择•确定−被拆迁人投票−拆迁当事人抽签−拆迁人与估价机构签订书面委托协议•同一拆迁许可证范围内房屋，原则上由一家评估机构估价•方法：一般是市场比较法•估价结果公示并说明•估价异议的处理•拆迁当事人收到估价报告之日起5日内，可向原估价机构书面申请复核估价，也可另行委托估价机构•对复核结果有异议的，收到报告之日起5日内，可向房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定17•拆迁补偿、安置•范围：主体房屋和附属物•方式•货币补偿•产权调换•综合方式•拆迁安置•拆迁补助•拆迁补助费•临时安置补助费•停产、停业补偿费18房地产交易•房地产交易市场•一级、二级、三级•房地产交易价格管理基本制度•房地产价格定期公布制度•基准地价•标定地价•房屋的重置价格•房地产估价师19•房地产的转让•转让的条件•出让方式取得的房产−已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书−房屋建筑工程，完成开发投资总额的25%以上；成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；−房屋已建成的，还应持有房屋所有权证•划拨方式取得的房产20•不得转让•司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利的•依法收回土地使用权的•共有房地产，未经共有人书面同意的•权属有争议的•未依法登记领取权属证书的•法律规定的其他情形21•转让程序•签订合同•过户登记•缴纳税费•转让的方式•买卖•赠与•其它形式•商品房预售•条件•取得土地使用权证书•建设工程规划许可证和施工许可证•投入资金达到25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期•预售许可证•未取得预售许可证的，预售合同的效力？•商品房出售的条件•销售单位的资格•取得土地使用权证书•已竣工，并通过验收，取得验收合格证书•取得住宅交付使用许可证•经测绘机构对房屋和土地的使用面积测定22•房地产的抵押•抵押登记•优先受偿权•具有物上追及力（抵押后出售、重复抵押等）•不得抵押的情形•产权争议•用于教育、医疗等公共福利性质的房地产•文物、古建筑所属的房地产•依法被查封、扣押或采取其它保全措施的房地产•法律规定的其它情形23•房屋租赁•承租人的优先购买权•承租人购买房屋时，租金的处理•中介•房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪•设立的条件•登记、备案•执业资格认证和注册登记24第一节工程合同概述•（四）与建设工程有关的其它合同•如买卖合同（购销合同）•货物运输合同•加工承揽合同•机械设备租赁合同•保险合同•担保合同等25