第三章房地产开发项目用地取得.

1第三章房地产开发项目用地取得2本章主要内容：•房地产开发项目用地的类型•房地产开发项目用地选择•房地产开发项目用地的取得方式•开发建设中的农地征用3第一节房地产开发项目用地类型4一、开发用地的涵义•开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。•在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，才可用于房地产开发。•开发用地使用的最高年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。5二、房地产开发项目用地类型按照土地区位划分：•闹市区（商业集中区）土地•城市副中心区土地•闹市区边缘地带（亚中心区）土地•城市边缘区土地•城市郊区土地6二、房地产开发项目用地类型按照土地利用的性质和功能划分：土地商业金融业用地工业、仓储用地市政用地公共建筑用地住宅用地交通用地特殊用地水域用地农用地其他用地商业服务业、旅游业、金融保险业工业、仓储市政公用设施、绿化文、体、娱、机关、宣传、科研、设计、教育、卫生铁路、民用机场、港口码头、其他交通军事设施、涉外、宗教、监狱7二、房地产开发项目用地类型用地类别用地占比（%）居住用地（R）25~40公共管理与公共服务用地（A）5~8商业服务业设施用地（B）工业用地（Ｍ）物流仓储用地（Ｗ）交通设施用地（S）公共设施用地（U）绿地（G）10~15《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）8R1一类居住用地公共设施、交通设施和公共服务设施齐全、布局完整、环境良好的低层住区用地R2二类居住用地公共设施、交通设施和公共服务设施较齐全、布局较完整、环境良好的多、中、高层住区用地R3三类居住用地公共设施、交通设施不齐全，公共服务设施较欠缺，环境较差，需要加以改造的简陋住区用地居住用地（R）分类R11、R21、R31：住宅用地。R12、R22、R32：服务设施用地。910二、房地产开发项目用地类型•按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分：生地、熟地，毛地、净地。11二、房地产开发项目用地类型1．生地•生地有二种形式：一种是未经任何投资建设的自然地，它基本属于农村土地，如种植地，包括陆生种植地和水生养殖地、沼泽地、滩地、山地等。这些自然地，大多属集体所有，但往往已规划作为城市建设用地，经征用后，可用于房地产开发。•另一种是虽进行过建设投资，但不能满足现时建设需要的城市土地。•这种土地一般是指城区中须进行再开发的土地，如城区中使用性质不符合城市规划要求的土地、使用效益低下的土地、环境恶劣地段的土地等。此种土地大多属国有地，也有部分属尚未征用的集体所有土地。•在对生地进行房屋建设以前，有大量的前期工作要做。如拆迁、补偿与安置、地基处理、挖填土石方以及一些构筑物、基础设施建设工作等。12二、房地产开发项目用地类型2．熟地•所谓熟地是指经过了开发方案的选择、规划与设计、场地平整、附属构筑物及基础设施建设阶段的土地。13二、房地产开发项目用地类型2．熟地熟地一般具备如下基本条件：(1)地平条件。满足建筑物建设的场地平整要求，包括地上、地下障碍物已清除，场地的标高、场地填方的密实度达到要求。(2)场地正常、安全使用的条件。已改善不良地貌、地质和水文条件，地基稳定，地基承载力达到规定要求，满足建筑物对场地的正常和安全使用要求。(3)基础设施条件。基础设施满足房屋的建设和使用要求。14二、房地产开发项目用地类型2．熟地•在开发实践中，由于满足上述条件要求的程度通常不完全一致，从而形成各种成熟度的熟地。如：完成了“三通一平”的熟地；完成了“七通一平”的熟地；不仅完成了“三通”或“七通”一平，还完成了项目所需配建的各种道路、设施的熟地；进一步完成项目±0.000m以下工程的熟地。15二、房地产开发项目用地类型3．毛地•毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。•国土资源部[2010]151号文规定，对于住房建设用地，不得“毛地”出让。16二、房地产开发项目用地类型4．净地•净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。17二、房地产开发项目用地类型•“生地”、“熟地”着眼于建设；•“毛地”、“净地”着眼于出让。18第二节房地产开发项目用地选择19一、房地产开发项目用地的来源（一）城区中需再开发的土地•这类土地主要是指城区中一些环境恶劣、基础设施缺乏地区的土地，或是一些使用性质不符合规划要求，使用效益低下的土地。获取方式：1.直接向政府申请出让2.通过收购旧房取得土地3.以转让方式取得用地4.与土地的现使用者合作取得用地5.参加土地使用权竞投20一、房地产开发项目用地的来源（二）城市规划区内的建设备用地•指规划区内的一些国有的建设备用地以及市区以外尚未征用的集体所有的建设用地。•建设备用地的拆迁、安置量小。•对国有的建设备用地，开发企业宜尽量采取协议出让方式获得使用权。•对尚未征用的集体所有的建设备用地，开发企业可以采取与土地所有者合作开发的方式。21一、房地产开发项目用地的来源（三）各种开发区内的土地•开发企业可根据自身的状况及开发环境，单独或者联合其他投资者，向政府受让开发区的建设用地。•接受先期投资者的转让，取得开发用地。•投资开发区土地较投资市区土地风险高。•投资大城市外围的开发区较投资其他开发区风险低。22二、地块的影响因素23二、地块的影响因素1．市场供求行情2．地块的自然条件•地块与市中心的距离•土地承载力•地形地势•地块面积•地块形状•日照•风向和风力•温度•降水量•自然灾害243．地块的社会条件•附近的城市基础设施•附近房地产的情况•附近社会治安254．地块的环境条件•空气污染•噪声•绿化程度•视觉效果•清洁程度265．地块周围的经济条件•经济发展状况•物价水平•工资水平276．政策限制•价格限制•税收限制•优惠政策•土地制度287．人口因素•人口数量•人口素质•家庭规模298．城市规划因素•土地用途•容积率•覆盖率•建筑高度•交通道路•行政隶属变更309．心理影响•地块风水•土地号码•名人效应•风俗习惯31三、选择投资的地段32三、选择投资的地段1．选择最有升值潜力的土地进行投资•未开发的土地。在未开发的土地上建设房屋，虽然价格看起来并不贵，但建设过程中的配套资金却非常大，如果该地区的经济发展不是很快，这类土地上建设的房地产在中短期内增值幅度就不会很大。33•已开发的土地。在西方发达国家里，这类土地不仅价格比较高，而且可供利用的空间也相当少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，房地产在日后增值的可能性已不大，同时，闹市区居住的人多是低收入的家庭，投资者不会在这类地区再花钱。在我国目前情况下，这类土地可供再利用的价值较大，升值潜力尚待开发，在一段时间内，还将是可供选择的投资地段。34•开发中的地块。该地块是指已经完成了区域规划，具备基本的交通条件的供水、供电等有保障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区。这类土地的价格适中，投资后的增值潜力比较大，最为房地产投资者看好。352．掌握并应用地段选择的理论和经验•上风口发展理论•高走理论•近水发展理论•沿边发展理论363．总揽全局选择投资地段•从整个城市布局、整个城市规划的全局角度来考察地块投资利弊。•既要判断出近期的投资热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断出隐蔽的投资地段所在。•不仅要注意预见地段升值的潜力，选择那些升值潜力相对较大的地区；同时还要注意避开那些因各种原因而可能降值的地段。城市规划和地区性质的变化，往往是导致某些地段降值的重要原因。374．积极稳妥，敢冒地段风险•如果能预测出某一地段位置将随着经济的、社会的、文化的发展，处于更加优越的地位，就应该毫不迟疑地选择这一地段投资；如能在低价位时进入市场则更好。这类地段增值的潜力最大，风险也最大。•预测地段未来发展趋向还必须考虑制度性因素，包括城市发展总体规划、土地利用的总体规划、分区规划和详细规划等。38第三节房地产开发项目用地取得方式39开发企业获取土地使用权的基本方式：•划拨•出让•转让40一、土地使用权出让•土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。41一、土地使用权出让土地使用权出让方式的依据：•《土地管理法》（2004年8月28日起施行）•《物权法》（2007年10月1日起施行）•《城市房地产管理法》（2007年8月30日起施行）•《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第39号，2007年11月1日起施行）出让方式：•协议、招标、拍卖、挂牌。42一、土地使用权出让（一）协议方式1.开发企业向土地主管部门提出用地申请。2.开发企业在规定时间内向土地管理部门提交有关建设方案、确认使用该地块方式的资料等。3.土地管理部门在接到开发企业的资料和文件后，在规定时间内答复开发企业。4.土地管理部门和开发企业，经协商达成一致意见后，双方签订土地出让合同。开发企业缴付出让价款和各项费用后，办理有关手续，领取土地使用证。43一、土地使用权出让（二）招标拍卖挂牌招标、拍卖、挂牌公告（1）出让人的名称和地址；（2）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；（3）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；（4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；（5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（6）确定中标人、竞得人的标准和方法；（7）投标、竞买保证金。44一、土地使用权出让（二）招标拍卖挂牌•中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。•挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。45一、土地使用权出让（三）招标程序1．发布招标公告46一、土地使用权出让（三）招标程序２．投标•投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。•招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。•标书投入标箱后，不可撤回。47一、土地使用权出让（三）招标程序3．开标•出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。•由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。•投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。•投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。48一、土地使用权出让（三）招标程序4．评标•评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。•评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。49一、土地使用权出让（三）招标程序5．定标•招标人根据评标结果，确定中标人。50一、土地使用权出让（三）招标程序6.发出《中标通知书》•确定中标人后，招标人应当向中标人发出《中标通知书》。并同时将中标结果通知其他投标人。•《中标通知书》应包括招标人与中标人的名称、出让标的、成交时间、地点、价款，以及双方签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间、地点等内容。•《中标通知书》对招标人和中标人具有法律效力。51一、土地使用权出让（四）拍卖程序（1）主持人点算竞买人；（2）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（4）主持人报出起叫价；52一、土地使用权出让（5）竞买人举牌应价或者报价；（6）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；（7）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；（8）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。53一、土地使用权出让（五）挂牌程序（1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年