苍溪县旧城改造管理办法

您现在的位置：苍溪县城乡规划建设和住房保障局政务公开文件通知正文关于印发《苍溪县旧城改造管理办法（试行）》的通知文章来源：本站原创点击数：1285更新时间：2012-12-1916:08:58苍溪县旧城改造管理办法（试行）苍府办发[2012]88号第一章总则第一条为依法、有序、稳妥推进旧城改造，完善城市综合服务功能，全面提升城市品质和人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《四川省城乡规划条例》等相关法律、法规，结合我县实际，制定本办法。第二条旧城改造是指对县城建成区危旧房、棚户区和基础设施不配套、居住环境较差的部分片区进行更新改造的建设行为。第三条旧城改造遵循“统筹规划、合理布局、节约土地和先规划后建设”的原则，鼓励成片规模开发，限制零星开发、低档次重复开发；突出基础设施、公共设施、园林绿化等公益设施的配套完善。第四条旧城改造实行“政府主导、业主自愿，统一规划、分步实施，市场运作、企业为主、居民参与”的模式。第五条旧城改造项目中涉及的土地房屋征收与补偿安置工作原则上由县人民政府征收部门实施，在符合相关规定的情况下，经县政府批准后，可委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿安置的具体工作。第二章改造范围第六条旧城改造范围以《苍溪县城市总体规划（2010—2030年）》为依据分步实施。其具体改造区域、改造时间由县人民政府确定。基本条件如下：（一）危旧建筑、影响市容市貌、存在严重安全隐患、基础设施严重落后或不配套的；（二）因公共利益和公益事业建设等需要征收的；（三）由政府组织实施的保障性安居工程建设或棚户区、城中村需要改造的。第七条根据县城总体规划，旧城改造划分为重点支持、鼓励开发、禁止开发区域。（一）重点支持区域：市政重点工程、城市景观建设涉及相邻或周边区域；严重影响城市布局与城市形象的区域以及城市棚户区、城中村。（二）鼓励改造区域：城市主次干道两侧基础设施严重落后或不配套，有严重安全隐患的危旧住宅区。（三）禁止改造区域：居住条件良好、配套功能完善、建筑布局合理，未对城市风貌造成影响的区域；城市规划相关法律、法规禁止建设区域。第三章规划管理第八条县人民政府负责审定旧城改造的有关政策、片区规划、年度计划和重大开发项目，协调解决旧城改造工作中的重大问题。县城乡规划建设和住房保障局依据县城总体规划，制定旧城改造近期、中长期规划和年度计划以及旧城区发展规划，报县人民政府审查批准后向社会公布。第九条旧城改造项目由县城乡规划建设和住房保障局按照县城总体规划，根据拟改造地块（区域）所处的位置、现状，对用地性质、规模、开发期限、规划控制指标、规划设计标准及市政公用设施和公共服务设施配套建设要求等提出具体的规划条件，作为土地使用权出让的重要依据。未带规划条件的（含国有资产处置）地块（区域），不得对其资产进行处置，县国土资源局不予供地。旧城改造项目必须严格按照规划实施，在改造区域内应建设面向社会公众开放的公共服务设施，并与旧城改造项目同步实施。主要包括：绿地建设、公共厕所、垃圾收集站点、停车场、雨污水排放等。修建规模必须与居住环境、人口规模相对应。第十条旧城改造范围内的所有单位和个人必须服从统一规划、统一设计、统一建设的要求，对未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可进行建设的，由相关部门依法查处。第十一条旧城改造项目符合相关规划管理规定并满足以下条件的，可由项目业主申请，经县城乡规划建设和住房保障局审查报县城乡规划委员会批准后，在原规划条件规定的总建筑面积基础上可再增加6%以内的建筑面积，增加的建筑面积按相关规定依法交纳土地出让金。（一）旧城改造项目中，超出规划条件再向社会公众提供永久无偿开放的广场、绿地、停车场等公共服务设施的；（二）旧城改造项目实施范围因规划变更需要局部调整的。第四章土地房屋征收第十二条旧城改造项目规划设计方案和开发项目批准后，按照“改制先行、改建跟进”的原则，涉及农村居民的将其转为城镇居民，农村社区转为城市社区，农村集体土地依法征收为国有土地。涉及工业、仓储等用地的按程序变更土地使用性质。第十三条征收旧城改造范围内的集体土地，必须在政府的统一组织下依法规范有序开展，征收前应及时进行公告，征求群众意见。第十四条征收旧城改造范围内的集体土地，应执行省、市公布实施的征地补偿标准，对其予以综合补偿。第十五条收回国有划拨土地，属于行政、事业单位的，无偿收回或作适当补助；收回国有出让土地的，按剩余使用年限以市场评估价为参考进行补偿。第十六条房屋征收与补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式，被征收人可以任选一种。进行产权调换和货币补偿的房屋包含土地使用权补偿。被征收房屋面积大于还建安置用房面积的，征收人应按市场评估的价格给予被征收人补偿面积差价；被征收房屋面积小于还建安置用房面积的，被征收人应按市场评估价格交纳超面积差价。（一）货币补偿。被征收房屋补偿价格以房屋征收决定公告发布时间为基准日，结合房屋的具体区位、建筑结构、建筑面积、建筑层数、新旧程度、装修标准及居住环境等综合因素按市场评估价确定补偿金额。（二）产权调换。被征收房屋按合法有效的建筑面积计算，住宅建筑面积按不超过1:1.3的比例进行产权调换，营业门面原则上进行货币补偿，确需进行产权调换的按不超过1:1的比例进行调换。第十七条旧城改造征收与补偿安置，被委托房屋征收实施单位应按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》中的相关规定严格执行。县人民政府房屋征收部门按照征收项目合法、征收程序合法、征收主体合法、补偿标准合法和征收补偿资金到位、安置房源到位的工作要求，负责对房屋征收与补偿安置工作进行全程指导、监督、管理。第十八条征收违法建（构）筑物和超过批准期限的临时建（构）筑物，不予补偿；征收未超过批准期限的临时建（构）筑物，按建设成本结合已使用年限折旧后给予适当补偿。第十九条被征收房屋的建筑面积及土地面积，原则上以权属证书为准；权属登记面积与实际面积不符，经调查未发现违法建设的，由具有测量资质的中介机构依据相关法律法规进行实地测量，经相关部门审定后确认。第二十条征收范围内的单位和个人，在房屋征收决定发布之日起有下列行为的，计算土地房屋面积和补偿安置费用时一律不予确认，所产生的损失和后果由行为人自行承担。（一）新建、扩建、改建、装修房屋的；（二）改变房屋和土地用途的；（三）设立和变更房屋租赁关系的；（四）房屋和土地权属转让、分割的；（五）迁入户口或分户的；（六）法律法规规定的其他事项。第二十一条旧城改造项目在房屋征收过程中涉及电力、通讯、广播电视、供排水、供气等管线移位安装的，各产权单位按相关要求在规定期限内自行拆移，所需费用由产权单位与开发企业协商解决。第二十二条房地产开发企业不得以欺骗、暴力、胁迫等手段迫使被征收人签订房屋征收与补偿安置协议或强迫搬迁。第五章业主确定第二十三条旧城改造项目房屋征收实施单位采取竞选方式确定；开发业主采取土地挂牌出让和直接确定两种方式。（一）土地挂牌出让方式。由县人民政府房屋征收部门发布旧城改造项目招商公告。参与竞选的房地产开发企业根据公告要求编制可研报告、建筑设计方案和房屋征收与补偿安置方案，由县城乡规划建设和住房保障局、县国土资源局组织专业人员联合评审，择优选择一家符合招商公告条件的房地产开发企业作为房屋征收实施单位，负责承担房屋征收与补偿安置协议签订等具体工作。房屋征收与补偿安置协议签订工作全部完成并经县城乡规划建设和住房保障局、县国土资源局联合审查合格后，由县国土资源局依法组织土地使用权挂牌出让确定开发业主。（二）直接确定方式。规划的旧城改造区域内某一个单位或个人通过划拨、出让或依法转让等方式取得的国有土地使用权土地面积占规划总用地面积70%以上的，该项目开发业主可直接确定为拥有70%以上土地的使用权人；若不具备相应房地产开发资质的，应由其负责与具有相应资质的房地产开发企业组成联合体，按国家规定的房地产开发建设程序实施，并作为房屋征收实施单位按程序完成开发项目房屋征收与补偿安置等工作。第二十四条房地产开发企业参与旧城改造项目竞选房屋征收实施单位和竞买土地使用权时，必须同时满足以下条件并提供相关资料。隐瞒真实情况或提供虚假资料的，一经发现立即取消资格，并承担相关法律责任。（一）具有相应房地产开发资质，有相应规模旧城改造业绩和融资能力；（二）银行的资信证明达到AAA级以上，并提供不低于项目总投资额20％的资本金银行证明；（三）根据《住房和城乡建设部房地产开发经营诚信记录评分标准》，企业无重大不良行为记录；（四）企业综合实力证明。包括单位简介、企业性质、成立时间、资产状况、银行存款证明、开发业绩等相关资料；（五）相关法律、法规规定的其他条件。第二十五条参与竞选房屋征收实施单位的房地产开发企业在编制旧城改造项目可研报告、建筑设计方案和房屋征收与补偿安置方案时应包括以下内容：（一）改造范围；（二）改造目标；（三）功能定位；（四）改造模式；（五）建筑设计方案；（六）房屋征收与补偿安置方案：被征收房屋基本情况和补偿标准、各种补助费用标准、补偿补助标准确定原则及补偿方式、奖励政策、征收工作实施期限、征收纠纷处理措施、还建安置房建设周期、工作地点、工作流程、联系人员及方式等相关内容；（七）土地利用：用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数等相关内容；（八）开放空间和园林绿地系统；（九）配套设施：社区文化、教育、体育、医疗、办公场所等各类公共设施的规划、布局、建设等相关内容；（十）道路交通：改造区域内外交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求等相关内容；（十一）市政工程：水、电、气、环卫、防灾、人防等各类市政设施的布局和控制要求等相关内容；（十二）城市设计：城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制等相关内容；（十三）技术经济指标和经济可行性分析评价；（十四）改造影响分析评价：对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施等方面的影响评价；（十五）历史文化遗存、古树名木及自然生态环境等方面的保护措施；（十六）项目实施进度计划；（十七）综合维稳预案及资金保障担保。第六章工作程序第二十六条旧城改造项目按以下工作程序依次推进，上一项工作未完成的，不得开展下一项工作。（一）旧城改造年度计划拟定的旧城改造项目区域内的居民和单位向辖区社区、乡镇人民政府提出改造申请，经社区、乡镇人民政府对改造意愿的真实性审核确认后，报县人民政府房屋征收部门核查；（二）县人民政府房屋征收部门牵头组织乡镇人民政府、社区召开拟征收区域内被征收人改造意愿调查会，原则上被征收人全部同意后方能进行下一步的相关工作；（三）县人民政府房屋征收部门根据调查的改造意愿情况组织或委托有相关资质的中介机构摸底调查征收范围内房地产权属和存在的有关问题，进行经济评估和社会稳定风险评估并出具评估报告；（四）县城乡规划建设和住房保障局、县国土资源局根据县人民政府房屋征收部门的意见和中介机构的评估报告联合向县人民政府申报旧城改造项目，由县人民政府审定批准。申报和审定内容主要包括：改造范围界定、改造的必要性和可行性、社会稳定风险评估报告、规划改造规模和开发业主的确定方式等；（五）县城乡规划建设和住房保障局核实改造范围并出具规划条件。规划条件主要包括：用地范围、用地面积、用地性质、容积率、绿地率、建筑密度、建设规模、交通出入口方位、停车泊位及其他需要无偿配套的市政公共设施，以及建筑体量、风格、色彩和景观要求等；（六）县人民政府房屋征收部门发布旧城改造项目招商公告，确定房屋征收实施单位；（七）县人民政府房屋征收部门根据招商竞选结果，公示中选的房屋征收实施单位和建筑设计方案等，征求被征收人对建筑设计方案和房屋征收与补偿方案的意见，确定的房屋征收实施单位按照招商公告的规定交纳履约保证金。县人民政府房屋征收部门委托中选的房屋征收实施单位负责房屋征收与补偿安置协议签订的具体工作，但不得进行房屋拆迁工作