超高层建筑管理与研究

超高层建筑的综合管理2013年4月目录:第一章超高层项目定义及特点第二章经典超高层项目案例介绍第三章超高层的技术难点第四章常见业态组合方式第五章高空写字楼第六章高空酒店第七章高空住宅第八章物业管理的重点第一章超高层项目定义及特点总结超高层建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。而超高层的界定在不同国家也有所不同。日本建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑。联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑在中国，建筑规范规定100米以上高度,属于超高层建筑。超高层建筑的特点总结character4character3character2character1character5平均高度逐步增长丰富的景观资源黄金地段，业态丰富风险较大超高层的特点城市经济发展支撑超高层建筑的开发关于高度，我们通常所认为的上海金茂大厦420.5米的高度，其实指的是它的极点高度，如果按照屋顶高度计算，它的高度其实是370米;而上海环球金融中心，它的极点高度为492米，而当按照屋顶高度计算时，便得先去除那个倒梯形的门洞，从而使得高度降低到460米。所以，所谓的世界第一高楼，如果按照不同的评判标准，那么头衔的归属也会是不同的。极点高度420.5米屋顶高度370米极点高度492米屋顶高度460米第二章经典超高层项目案例介绍超高层建筑，作为建筑大家庭中十分年轻的一员，发展到21世纪的今天也仅仅只有100多年的历史。在这短短的一个多世纪里，超高层建筑在其结构形式、垂直交通、功能布局以及建筑形态等等各个方面都发展出了一套庞大而又丰富的科学与技术体系。我们可以清楚地看到，随着城市人口高度的集中，高层建筑的发展是自然的结果，它也是社会发展的产物，特别是近几十年来，在技术上更取得了一系列显著的成就。高层建筑的发展，仍存在着不少矛盾，大量建造高层建筑不仅对城市交通、日照、城市艺术等方面造成令人厌恶的严重后果，而且就高层建筑本身也有不少非议。有些人指出，高层建筑的造价高，管理费用多，能量消耗大，使用不便等等。尽管如此，目前由于社会需要的因素仍占主导地位，所以高层建筑还将继续发展。附表:目前为止已结构封顶的世界摩天大楼前10名排行榜世界摩天大楼前10名排行榜排名名称建筑高度（极点高度）所在城市年代1迪拜塔828米迪拜20092台北101大厦508米台北20043上海环球金融中心492米上海20074双子塔452米吉隆坡19985希尔斯大厦443米芝加哥19746南京紫峰大厦381米南京20107金茂大厦415米上海19998香港国际金融中心二期410米香港20039中信广场391米广州199710地王大厦384米深圳1996国内高层建筑的发展简史以及发展现状由于历史的原因，(超)高层建筑在国内出现得较晚，直到1976年，国内建成了第一幢超过100米的超高层建筑，它就是广州的白云宾馆，楼高112米。2004年台北101大楼的建成一举以508米的高度夺得当时“世界第一高楼”的称号，而2008年上海环球金融中心也以492米的高度夺得中国内陆“第一高楼”的称号。现在已经是世界摩天大楼的聚集地。2.1哈利法塔（迪派塔）（1）简介哈利法塔（阿拉伯语），又称迪拜大厦或比斯迪拜塔，是位于阿拉伯联合酋长国迪拜的一栋已经建成的摩天大楼。有160层，总高828米，是目前世界上最高的建筑。迪拜塔由韩国三星公司负责营造，2004年9月21日开始动工，2010年1月4日竣工启用，同时正式更名哈利法塔。（2）建筑现况【动土时间】2004年9月21日【封顶时间】2009年10月【使用时间】2010年1月4日【建筑高度】总高度：828米【建筑用途】综合【建筑层数】162层【结构形式】钢筋混凝土结构【抗震能力】6.3级地震【建筑造价】105亿（RMB）【占地面积】34.4公顷【设计单位】SOM--阿德里安·史密斯【建筑温差】底层-顶层：-10℃【开发单位】伊玛尔地产【施工单位】中国南通六建、韩国三星工程、BESIX、Arabtec（3）建筑设计哈利法由美国SOM公司设计。塔的设计为伊斯兰教建筑风格，楼面为“Y”字形，并由三个建筑部份逐渐连贯成一核心体，从沙漠上升，以上螺旋的模式，减少大楼的剖面使它更如直往天际，至顶上，中央核心逐转化成尖塔，Y字形的楼面也使的哈利法塔有较大的视野享受。建筑设计采用了一种具有挑战性的单式结构，由连为一体的管状多塔组成，具有太空时代风格的外形，基座周围采用了富有伊斯兰建筑风格的几何图形——六瓣的沙漠之花。内部设计由乔治·阿玛尼设计，一个阿玛尼饭店将坐落于37楼以下的楼层哈利法塔有世界最快电梯，速度达17.5米/秒（台北101电梯速度达16.8米/秒）。大厦内设有56部电梯，另外还有双层的观光升降机，每次最多可载42人。哈利法塔不但高度惊人，连建筑物料和设备也“份量十足”。哈利法塔总共使用33万立方米混凝土、3.9万公吨钢材及14.2万平方米玻璃。（4）楼层规划哈利法塔37层以下是世界上首家ARMANI酒店，45层至108层则作为公寓，共有1000套豪华公寓。第123层是一个观景台，站在上面可俯瞰整个迪拜市。楼层用途B1-B2停车场及设备用房1酒店、大堂及餐厅2-3酒店、大堂及餐厅4-16酒店17-18设备用房19-39酒店40-42设备用房43-72住宅73-75设备用房76-108住宅109-110设备用房111-123办公室124气象台125-135办公室136-138设备用房139-154办公室155设备用房156-159广播传送160-162设备用房3.2台北101大厦(1)简介台北101（Taipei101），在规划阶段初期原名台北国际金融中心，地上101层，极点高度508米，是目前世界第二高楼（2010年）。位于台湾台北市，由建筑师李祖原设计，KTRT团队建造，（2）建筑设计大楼地上有101层、地下5层，在大楼完工启用时，其所打破的纪录有：●含塔尖最高建筑结构高度：509米，取代马来西亚吉隆坡双峰塔的452米纪录●不含塔尖顶层顶板高度：449.2米，取代美国芝加哥西尔斯大楼的442米纪录（现已被上海环球金融中心取代）●最高使用楼层地面高度：439.2米，取代美国芝加哥西尔斯大楼的436米纪录（现已被上海环球金融中心取代）●最高的建筑露天观景台：391.8米，第91楼台湾位于地震带上，在台北盆地的范围内，又有三条小断层，台北101的设计必须要能防止强震的破坏。为了增加大楼的弹性来避免强震所带来的破坏，台北101采用新式的“巨型结构”（megastructure），在大楼的四个外侧分别各有两支巨柱，共八支巨柱，每支截面长3米、宽2.4米，自地下5楼贯通至地上90楼，柱内灌入高密度混凝土，外以钢板包覆。因此台北101的中心是由一个外围8根钢筋的巨柱所组成。但是良好的弹性，却也让大楼面临微风冲击，即有摇晃的问题。抵销风力所产生的摇晃主要设计是阻尼器，而大楼外形的锯齿状，经由风洞测试，能减少30-40%风所产生的摇晃。工程结构为了因应高空强风及台风吹拂造成的摇晃．大楼内设置了“调谐质块阻尼器”（tunedmassdamper，又称“调质阻尼器”），是在88至92楼挂置一个重达660公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃动幅度。据台北101告示牌所言，这也是全世界唯一开放游客观赏的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。为了因应高空强风及台风吹拂造成的摇晃．大楼内设置了“调谐质块阻尼器”（tunedmassdamper，又称“调质阻尼器”），是在88至92楼挂置一个重达660公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃动幅度。据台北101告示牌所言，这也是全世界唯一开放游客观赏的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。内部从许多方面来说，台北101大楼运用了许多当代摩天大楼中最先进的技术。大楼内使用了光纤和卫星网络连线，每秒的传输速率最高可达1Gb。此外，日本东芝（TOSHIBA）公司制造了两台全世界最快的电梯，能够在39秒之内从5楼上升至观景台位在的89楼。而游客也能从楼梯上到位在91楼的室外观景台。台北101打地基的工程总共进行了15个月，挖出70万吨土，基桩由382根钢筋混凝土构成。中心的巨柱为双管结构，钢外管，钢加混凝土内管，巨柱焊接花了约两年的时间完成。台北101所使用的钢至少有5种，依不同部位所设计，特别调制的混凝土，比一般混疑土强度强60%。（3）设施办公大楼台北101的9至84楼为出租办公室，其中35、36、59、60楼为“空中大厅”，将整栋大楼分为低、中、高楼段三个区域，大厅楼层提供便利商店、邮局、管理办公室等设施，其中于2006年5月19日开幕的全家便利商店为世界最高楼层的便利商店。36楼设有国际会议中心，提供会议服务。84楼为“风云会”，为多功能活动场地。办公大楼采用全球首创的“访客发卡系统”（VAKS）。由德国西门子公司设计制作，访客先利用访客发卡机与租户联系，要求授权进入大楼。租户摄影留下访客影像档后，即可授权发卡，访客利用该临时访客卡即可进入大楼门禁，搭乘双层电梯到达参访楼层。访客门禁卡使用磁条插卡式，承租单位员工门禁卡则使用感应式（RFID）。电梯在台北101塔楼内，设有34部的双层电梯，大楼管理人员，会依照不同时段的乘客人数变换三种的不同运转方式。其中10部大运量电梯是从1、2楼直达四个空中大厅楼层，让乘客可在空中大厅转搭其他运量较小的区域电梯。此外也设计有“电梯预叫系统”，可于电梯未到达前，以大楼电梯外的按钮指定欲到达的楼层，在电梯内不必排队按键。在非上班时间，承租单位之员工必须利用门禁卡感应启动大楼电梯，电梯才得以运作，以维护大楼内部安全。台北101也有电梯导览系统及电梯乘场显示系统，以方便乘客查询电梯相关资讯。观景台台北101的89楼为室内观景台、91楼为室外观景台。观景台售票处、电梯入口设在5楼。共有2部电梯可直达观景台，其上行最高速率可达每分钟1010米，相当于时速60公里，从1楼到89楼的室内观景台，只需39秒；从5楼到89楼的室内观景台，只需37秒。下行最高速率可达每分钟600米，由89楼下行至5楼仅需46秒，至1楼仅需48秒。此电梯由美国电梯顾问公司Lerch,BatesandAssociates规划，日本东芝与台湾崇友公司合作制造。此台电梯的模型在89楼的室内观景台有展示。旅客需至大楼购票后再乘电梯至89楼室内观景台。若需至91楼室外观景台，则需抵达89楼后，再另行购票方能进入。3.3上海环球金融中心（1)简介上海环球金融中心位于上海陆家嘴，2008年8月29日竣工。是中国目前第一高楼、世界第三高楼、世界最高的平顶式大楼，楼高492米，地上101层，开发商为“上海环球金融中心公司”，由日本森大楼公司主导兴建。（2）建筑概况【开工日期】：1997年年初；2003年2月工程复工。【竣工日期】：2008年8月29日。【占地面积】：14,400m2。【建筑面积】：381,600m2。【建筑层数】：地上101层、地下3层。【建筑高度】：492米。【结构形式】：钢筋混凝土结构（SRC结构）、钢结构（S结构）。【建筑造价】：1050亿日元。【投资单位】：森海外株式会社（ForestOverseasCo.,Ltd.）。【建筑设计】：KPF建筑师事务所。【结构设计】：籁思理·罗伯逊联合股份有限公司(LERA)。（3）楼层规划大楼楼层规划为地下2楼至地上3楼是商场，3～5楼是会议设施，7楼至77楼为办公室，其中有两个空中门厅，分别在28～29楼及52～53楼，79～93楼是酒店，将由凯悦集团负责管理，90楼设有两台风阻尼器，94至100楼为观光、观景设施，共有三个观景台，其中94楼为观光大厅，是一个约700平方米的展览场地及观景台，可举行不同类型的展览活动，97楼为观光天桥，在第100层又设计了一个最高的观光天阁，长约55米，地上高达472米，超越加拿大国家电视塔的观景台，超过杜迪拜的迪拜塔观景台（地上440米），成为世界最高的观景台。（3）建筑成就◆塔楼核心筒和巨型柱施工世界先进