第三讲房地产市场供求失衡问题.

一、我国房地产供求失衡的表现（一）房地产需求现状我们知道，房地产按用途分主要包括商品房、经济适用房、办公楼、高档公寓、商业营业用房等。供给和需求是微观经济学中的一对基本概念，当总供给略等于总需求时，达到供求平衡。在这里我们首先对房地产住宅市场的需求进行分析。1、房地产市场需求逐渐趋于饱和2．中高收入阶层住房大为改善，低收入阶层增长缓慢。政策解读：2014年房产调控政策：目前已有超过四分之三的限购城市在一定程度上松绑了限购政策；部分省市对购房进行税费补贴；住房公积金政策不断放松；部分城市放宽了落户政策；一些地方允许甚至鼓励地方政府回购商品房用于保障性房源；为提振房地产销售和建设，各地也简化了开发商行政审批程序、降低相关费用等。2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。后续政策：2015年可能正式降低目前较高的首付比例——首套房30%，二套房60%，进一步放松落户政策以提振房地产销售。此外，决策层还可以定向降低房贷利率，政府还加大了对保障房建设的支持力度。短期内政策松动有助于改善房地产销售和建设活动，尽管这可以帮助房地产行业实现全面复苏、或扭转结构性下滑势头。但在“金九银十”旺季之后，房地产销售可能将再陷颓势，2015年再跌5%~10%。此外，随着保障房建设势头逐渐消退，明年商品房新开工面积可能会再跌10%。所以，预计明年总体房地产建设活动将进一步放缓，并在2014年底和2015年对经济带来越来越大的负面拖累。一、我国房地产供求失衡的表现•（二）房地产供给现状•住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而供给量对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。2014中国房地产十大年度词语：高库存2014年，中国楼市整体状况供大于求的现状难以改变，“高库存”伴随着“新常态”，成为2014的热门词汇。在“高库存”的压力下，楼市在向“城市”、“板块”、“楼盘”、“企业”四个方向分化。“楼市高库存，拿地需谨慎”“宁可错过、绝不拿错”或成为房企的拿地原则。2014年，房地产行业几乎所有数据都是在下滑。上涨的有两个，其一，全国房地产开发投资95036亿元，比上年实际增长9.9%，但低于2013年19.4%的实际增幅，也低于2014全年固定资产投资15.1%实际增幅，这说明，这个一向被业内自许为国民经济支柱的产业，现在这柱子的地位慢慢在松动。第二个上涨的数据更让人灰心，是库存量。数据显示，2014年12月末，全国商品房待售面积62169万平方米，比上年增长26.1%。据查询资料得知，这个增长率跟2013年末的待售面积增长率比，增了不到0.1%，可以忽略不计，但面积却是结结实实涨了一大块。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。2014年标杆房企库存创新高截至2014年10月31日，A股市场共有143家上市房地产开发商公布了2014年三季度的库存数据，房企存货加速攀升，累计库存绝对值创下历史新高。三季度末，累计库存绝对值达19622亿元，同比增长25.4%，增速较去年加快。剔去其中已售未结的项目，即预收账款，上市房企的真实库存达到13431亿元，同比增36.61%。数据进一步反映了今年年初以来，行业销售放缓，企业库存不断累积。同时，预收款与去年水平大体持平、同比仅上涨6%，增速明显放缓，从而影响企业未来营收表现。目前大致需要3.1年的时间进行完全去化，这个时间接近于2008年和2011年的峰值，反映开发商去化压力大。国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据。其中，截至8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。“待售面积”是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。该指标通常被理解为房屋库存。按照上述理解，过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近四年来，全国商品房库存增加了约190%。一、我国房地产供求失衡的表现1．利润空间大，房产商盲目追求利润众所周知，房价应与居民收入水平及经济发展相适应，从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。具体到实际房价，就表现为商品房成本加税金和利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅为3%。而在我国，1997年时商品房毛利率高达34.36%，远远高于国外平均水平。2007年，毛利率更是增加到54.54%。是国外房产开发平均利润水平的77.9倍。由于2007年房价较高，制约了需求扩大，导致2008年房产销售略显低迷。一、我国房地产供求失衡的表现2．大量住宅建设质量较差，住宅寿命过短商品房价格持续增长已成为我国居民的一大沉重压力，而普通百姓用几十年的积蓄换得的住宅到底是不是物有所值呢？那么这中间四十年的时间差，对于不能承担频繁换房的家庭来说，就只能继续住在很可能存在危险的危房中。造成这种现状的原因是多方便的。首先，房屋设计不符合规范是重要原因之一；其次，房产建筑商为追求暴利，一味降低成本也是房屋质量不好的罪魁祸首；另外，银行、政府监管不力，城市规划变动频繁也对房屋寿命过短现象的形成，有着不可推卸的责任。我国房地产供求失衡的表现3．房地产企业大量增加，土地资源开发过猛。城镇新建住宅面积的增长速度远远大于人均住宅面积的增加速度。而建筑面积如此疯狂的增长，正是房地产商开发过猛的最直接的体现。一、我国房地产供求失衡的表现4．房地产企业资金结构不合理（1）负债过高，企业风险大企业的负债越高，企业经营风险就也就越大。查资料所得：2006年房地产商的负债为超过70%。一般认为企业的资产负债率在50%左右才合理，超过50%的资产负债率的企业风险太大。在负债率为72%的状况下，房地产企业的风险很大。在目前楼盘空置，造成房地产资金大量被占用，房地产出现危机，此危机可算是牵一发而动全身，尤其是对房地产的主要债权人——商业银行造成很大困扰，使得银行大量资金被套住，进而引发而今的金融危机。一、我国房地产供求失衡的表现(2）企业融资结构明显依赖银行贷款现阶段中国金融市场的融资结构中银行贷款占主要地位。而银行方面对房地产企业的待遇显然较为优厚。这也是导致房地产企业大量增多的原因之一。一、我国房地产供求失衡的表现（三）房地产供求失衡表现1．住房价格持续走高，房产泡沫加大近年来我国房地产市场出现房价上涨过快市场失灵、价格失效和空置率上升等影响市场健康运行的现象，其现状是由社会几股力量反复博弈的结果，其实质是不同社会力量之间的利益之争房地产市场不仅影响微观经济运行，影响到人们衣食住行，而且影响宏观经济运行，影响到国家经济政策的制定。一、我国房地产供求失衡的表现2．新建住房总体呈现供大于求的状态从房地产的供给来看，低投入低价位的中小户供应总量不足，而高价位的豪华型住宅别墅酒店式公型住房投入比重过高，挤占了有限的土地资源，在一定程度上加剧了土地市场的恶性竞争和房地产价格虚高不下。从居民收入看，中低收入家庭占多数，但房屋供给结构中，中低价位住宅供应比例偏低且中小户型偏低，致使中低收入家庭购房难度较大；相反，高收入阶层比重相对较小，但高档住宅供给比重较大，这就使得房地产市场长期以投资或投机为主，必然会使房地产价格存在许多泡沫。目前，这种供需结构性矛盾较为突出。一、我国房地产供求失衡的表现3．地区间发展不平衡，区域性过热问题凸现区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。这些区域性特征具体表现为：区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况，以及区域环境等。上述各因素都会对区域内的房地产价格及评估价值产生影响，但影响的程度与房地产的种类有关。例如，繁华程度对商业性房地产的价格及评估价值影响最大；而区域环境对住宅的价格及评估价值影响较大。一、我国房地产供求失衡的表现房地产的区域性特征可以从两个方面去理解，其一是从房地产的地理位置的固定性和不可位移的特性的角度看，不同地区的气候、地貌、日照、湿度等，使得房地产具有明显的区域特点和区域性。其二是从不同地区的市场供求关系的角度看，由于不同地区的经济发展水平的差异，对房地产的需求也是有差异的，不同地区市场供求关系的差异也会造成房地产价格的区域差异和区域性特征。一、我国房地产供求失衡的表现4．保障性住房不足以满足中低收入人群需要我国的中低收入人群的住房消费仍远远低于平均消费额。这说明住房饱和呈现一边倒的形势。房地产开发商重点开发高收入人群所需要的高利润的高档住宅，高收入人群可能拥有已经几套房。但是中低收入人群买不起高档住宅，保障房数量又不足以满足需要。二、我国房地产供求失衡的原因总体来看，全国库存数据的增加，主要原因在于过去多年来，全国房地产投资、土地出让面积、房屋竣工面积保持高速增长，使得市场的新增供应大幅增加。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加的速度。2015年以来，随着房地产市场转冷，投资热情有所减退。但在多年来的投资惯性作用下，库存持续增长。如果市场销售没有出现根本性好转，房屋库存指标有继续攀高的可能。（一）收入水平与房价存在巨大差距国际上公认的房价“合理价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。根据目前全国城镇居民人均可支配收入水平来看，买一套90平方米的普通居民住宅，全国的均价应该在2481.48元，每平方米为2757.2元而现在全国平均房价为每平方米5000元左右，远远超出了我国城镇居民的承受能力，从而导致了供给过度与有效需求不足的矛盾。（二）供给与需求层次错位马斯洛的需求层次理论认为，住房是最低层次中最基本的生存需求。对于大多数中低收入者来讲，满足住房需求是他们的基本需求，也是最低需求。而在房地产供应结构中，开发商却忽视了大多民众的基本需求，而把投资开发的重点放在只满足少数富人的高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设上，供给与需求层次错位的直接结果是导致商品房严重积压，房地产市场步入了房屋空置和需求过剩并存的怪圈。二、我国房地产供求失衡的原因（三）开发商与消费者心理预期不同。房地产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构性矛盾的内在原因。2007年以来房地产市场的过度繁荣，催生了房地产开发商对房地产业的前景乐观预期过度，即使在受到金融危机的影响下，也期望通过地方政府的“救市”，来保持房地产市场较高的价格水平；相反，金融危机、宏观经济下行等致使大量企业破产倒闭，劳动力失业，广大消费者对未来收入的不确定性和房地产市场降价的乐观预期，使得大部分人保持持币观望的心态。由于对供给和需求存在着两种截然不同的心里预期，房地产市场渐行渐冷，不可避免地进入调整期。二、我国房地产供求失衡的原因+（四）房地产市场操作欠规范和制度缺失。+由于制度缺陷和惩罚机制的缺失，房地产市场信息披露不真实，交易行为不规范，尤其是二级市场交易混乱等现象屡见不鲜。地方政府在“政绩”和“经济利益”的双重驱动下，房地产市场寻租现象较为严重，为开发商大开方便之门的同时，人为地加大了房地产运行成本，干扰了价格信号，导致了市场秩序的混乱。三