老店面位置价值评估的方法

老店面位置价值评估的方法周亮做老店面位置价值评估的目的，是为了总结以往选址工作的优劣，总结麻辣诱惑餐厅在什么样的地方更容易获得成功，也是为了今后的选址工作建立对标模型。所以，这项工作的意义非常重大。我们评价店面位置价值的方法，学习了百胜、永和等企业的经验，也结合了自己餐厅的特点，主要从以下方面的调研和评估：1、商圈分析---应该做的调研工作包括：店面或店面所在商场地理位置图示；店面所在商场基本情况、业态组合及关键品牌构成；店面所处商圈情况简介，商圈内主要商业机构卫星图示；店面所处商场与商圈内各商业机构的竞争对比（包括基本情况、业态组合、品牌、顾客定位、客流状况、年销售额等），并分析店面所处商场在商圈中的优势、劣势；商圈餐饮现状；店面所处商场的主力店（影院、超市、KTV、冰场、儿童活动中心等）在周边2公里范围内竞争对手情况；对店面所出商场的商圈分析的总结并确定商圈级别和商场在商圈中的级别：商圈—S级特殊商圈如机场、火车站、医院等A级市级商圈全是消费者都会光顾的，如西单B级区域商圈全区域的人都会光顾的，如崇文门C级社区商圈周边商业商务氛围不成熟，以居民区为主，如清河五彩城商场等级---S级在商圈中单一强大，体量、业态组合、品牌、客流、销售均属垄断状况A级现在、未来均很有活力和发展潜力B级现在有较强的活力，未来的发展比较平稳C级目前和未来在商圈中均处弱势，甚至呈现衰退2、销售驱动—对店面周边一公里范围的客流调研：周边一公里范围内的机关、军队、院校、写字楼、小区等的分布图示；上述单位的人口数量、年龄结构、收入水平、消费习惯、男女比例等详细信息；对店面顾客的访谈，问卷见附件，目的是通过对顾客的居住工作距离、就餐决定时间、就餐性质等的调研分析，确定餐厅消费群体中目的性消费的占比，以及餐厅的影响范围。3、客流量统计---确定捕获率街边店—统计每日经过店面门口的客流数量商场店—统计每日进入商场的客流数量了解店面所处商圈的日均客流量统计方法—周四至第二周周一，每天10:00至22:00，在街边店各入口或店面所处商场个入口统计，每小时分上、下半小时各统计10分钟，然后相加乘以3，得出每小时客流量。12小时的每小时客流相加得出全天客流量。周一和周四客流量相加乘以2再加上周五、周六、周日客流量得出单周客流。统计时不要选择特殊的节假日，不要遗漏客流进出口，选择责任心强的员工进行，并安排专人对每个统计点的统计数字进行核查。用一周的店面来客数除以一周的客流量，即可得出店面的顾客捕获率。4、客流动线—调研店面的客流动线优劣状况：地铁—有无地铁线路通过，地铁站距离公交---周边200米范围内的公交线路及停靠站自驾车—路线是否畅通，是否容易接近店面，停车位状况以上均应图示说明（平面图、卫星图或手绘图）5、可视性—有无店招、户外广告、室内广告、指引等，附照片等说明其可影响范围6、可接近性—自商圈客流焦点到达店面的便利性，受距离、路径等的影响上图是被广泛应用的千分点法，我们通常用于对店址位置等级的评估，这里的焦点范围是指商圈的聚客点，即客流量最集中的区域。在完成对店面的商圈分析、可视性、可接近性分析后，我们可以得出店面位置属于商圈中的千分点、A点、B点、C点中的哪一个。7、对比餐厅的选择：在店面所处商圈中，肯定还有其他的餐饮企业。我们与他们的对比，将非常有助于今后选址开发的销售预测。所以，要了解这些餐厅的面积、餐位数、人均消费、来客数、翻台率以及销售业绩等信，并将他们的位置价值（是千分点还是A、B、C点）、可视性、可接近性等与我们的情况做对比，分析出品牌聚客能力和餐厅经营能力的强弱。这样的餐厅对比应重点关注位于同一商场的、外部条件接近的、人均消费接近、客群接近的。对以下品牌重点关注—汉拿山、新辣道、俏江南、渝香、渝信、沸腾鱼香、辣婆婆、王品牛排、西堤牛排、避风塘、港丽、必胜客、巴贝拉、蕉叶、釜山料理、豆捞坊、汤城小厨、西贝莜面村、泰兴、辛香汇、鹿港小镇、小肥羊、望湘园、权金城、眉州东坡等8、店面开业前两年的销售情况，包括台位数、翻台率、销售额等，要注意说明这两年中诸如商场开业率、品牌调整等对商场客流有重大影响的情况，以及其他对店面销售有重大影响的内外部情况2011/12/3