第4章不动产权利

第4章不动产权属（物权）法律制度第一节物权法概述财产权1866年10月13日，刚刚打赢对奥地利的“七周战争”，把500万人口和64万平方公里土地划入了普鲁士版图的威廉一世，在大批臣属的前呼后拥下临幸他在波茨坦的一座行宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴，他想拆除，但磨坊并不属于王室；他想购买，磨坊主死活不卖。愤怒的国王强令拆除，被磨坊主诉至法院。裁定:被告人因擅用王权，侵犯原告人由宪法规定的财产权利，触犯了《帝国宪法》第79条第6款；责成被告人威廉一世，在原址上立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿原告人150德国马克。一、“波茨坦磨坊”的故事二、物权法的作用一是明确物的归属；二是物尽其用；三、物权法的调整对象《物权法》第2条第1款规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”物权与债权区别：性质上：物权是支配权；债权是请求权客体上：物；给付行为效力范围上：对世权；对人权效力上：排他性和优先性；相容性和平等性实现方式上：绝对权；相对权设定上：采取法定主义；采用意定主义义务主体：不特定；特定救济方法：物上请求权；损害赔偿四、物权的原则（一）物权法定原则我国《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”相关当事人不能任意的创立。与合同约定的民事法律关系不同---意思自治，协约自由。（二）区分原则区分原则的基本含义，可以归纳为两点：第一，原因生效，不必然导致结果生效；第二，结果不生效不必然导致原因不生效。【案例1】李某和易某签订合同，将自己所有的房屋卖给易某后，易某却未及时办理权属变更登记，因此，李某主张合同无效，要求退钱退房。思考：（1）李某和易某之间的房屋所有权转移了吗?（2）合同是否有效？李某请求退钱、退房，法院会支持吗?【分析】本案双方当事人意思表示一致，因而合同的效力没有问题。但是，李某将房屋和产权证都交给易某后，易某没有进行物权变更登记，而不动产的物权变动的公示方法是登记，没有登记就没有发生所有权转移的后果。李某之所以可以基于物权登记簿上的权利人的身份起诉，就是因为法律仍然承认其为该房屋的所有权人。【案例2】卖方于某与买方董某签订了房屋买卖合同，房屋系划拨土地使用权，且于某可以通过办理出让手续后将房屋转让，双方在合同中亦约定了由于某缴纳土地使用权出让金，办理该宗土地使用权合法转让手续的约定。但在双方的房屋买卖合同签订之时，于某尚未取得划拨土地使用证，后于某取得了划拨土地使用证（在一审上诉之前）。双方因一些原因失去联系，房屋产权和土地使用权变更登记手续未能按照约定办理。两年后，于某以签订买卖合同时尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨用地不得转让且产权还未办理为由，向人民法院主张房屋买卖合同无效。思考：（1）房屋买卖合同的效力和产权变更登记的关系，此例中的合同是否有效?（2）在于某可办理土地出让手续的情况下，以尚未取得土地使用权而主张房屋买卖合同无效能否得到法院的支持?【分析】房地产买卖合同自成立时生效，但这并不意味着房地产的权属就此发生了转移。买卖双方签订的合同是物权变动的原因，依法成立生效的合同不会必然发生物权变动的结果。原因和结果并不必然联系。本案中，于某和董某签订的合同基于双方真实的意思表示，合同有效，虽然未进行产权的转移登记，但并不影响合同的效力，不进行登记则不发生房屋所有权转移的效力，而不是指买卖合同本身无效。虽然在合同签订时未办理土地的出让手续，但于某可以补办，合同也依然有效。（三）要因原则要因原则pK无因原则（德国、台湾等）要因原则：物权变动原因（合同）无效导致物权变动结果（登记）也无效。【案例3】2010年1月，A与甲签订了购房合同，将A公司位于某小区的楼房一套出售给甲，随后，甲实际入住该套房屋。2011年1月，A公司又将该套楼房出售给乙，乙支付了全部房款并登记。问：房屋应该归谁？【分析】甲需举证：1.乙知道或者应当知道2.乙存在恶意《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。行政性强制性规定最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。强制性规定包括效力性强制性规定甲公司向乙银行借款，并将其享有的建设用地使用权抵押给乙银行。在设定抵押权时，该土地上已有一建筑物为某酒楼，系甲公司建造，已报批并已取得双登收据，但尚未取得房产证（后经查明此酒楼是甲公司与丙公司合资建设，此前就权属争议起诉到法院，但已撤销）。后乙银行要求对土地及建筑物行使抵押权，甲公司则主张抵押合同无效，理由是该合同违反《担保法》第37条的规定。如何处理？【案例4】合同效力的认定1.如何理解违反《房地产管理法》第38条、第39条所订立合同的效力？2.如何理解《担保法》第37条的规范性质？3.未经行政审批转让划拨土地使用权所订立的合同是否为无效合同？房地产管理法第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。担保法第三十七条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。（四）物权公信原则第一，物权推定效力。登记记载的权利人，在法律上可以推定其为真正的权利人。即使他不是真正的权利人，法律也认为他是权利人，除非有相反证明。第二，善意取得制度（无权处分）。任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到法律保护。即使公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务。善意第三人A的房子错误地登记为B的房子。这里，登记就是公示。C因为信赖这项登记而与B成交房屋买卖，如果C不知道或者不应当知道这项登记是错误的，那么这个交易行为有效。C的利益得到了保护，C为善意第三人。【案例5】善意第三人案例甲、乙为夫妻关系，共有一处房产，登记在甲的名下，乙为共有人。甲乙离婚后，甲搬出该房。房屋一直没有处理。不久甲经一房屋中介机构将该房产卖与丙，并于买卖成交当日到房产部门办理了房屋变更登记手续，将房屋过户到丙的名下。乙得知后，以房屋实为其与甲共有，甲无权单独处分为由拒绝为丙腾房。丙一纸诉状将乙诉至法院，要求乙腾退房屋。法院能支持否？五、物权的效力物权的本质在于其对物的支配权和排他性，因而基于此，物权具有以下特殊的效力。一、物权的排他性效力物权的排他效力是指在同一物上不得成立两个所有权或成立两个在内容上相互矛盾的物权，即“一物不容二主”。二、物权的优先效力（一）物权相互间的优先效力如在同一不动产上设定抵押权后再设定抵押权的，优先效力以抵押权登记的先后确定，登记在先的抵押权优先受清偿。（二）物权优先于债权的效力在同一标的物上物权与债权并存时，物权有优先于债权的效力，其主要情形有：一是物已为债权的标的，如就该物再成立物权时，则物权有优先的效力。如一物数卖：甲与乙约定将某项动产出卖给乙，乙则取得了请求甲交付该动产的债权，以后甲又将该标的物出卖给丙，并已交付给丙并做登记。丙虽为后买受人，但丙已取得了这一财产的所有权，他优先于乙的债权，因而乙只能要求甲承担债务不履行的违约责任。二是当担保物权与债权并存时，担保物权具有优先于债权的效力。三、物权的追及效力物权的追及效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有权人都可以依法向物的占有人索取，请求其返还原物。而任何人对此都负有不得妨碍权利人行使权利的义务，任何人非法取得所有人的财产都负有返还的义务。物权的追及效力并不是绝对的，因为在法律上确立善意取得制度之后，物权的追及效力受到善意取得制度的限制。如果第三人取得该财产是善意、无过失的，则取得该物的所有权不受物权追及效力的拘束。四、物上请求权物权的权利人在其权利的实现上遇有某种妨害时，有权对造成妨害其权利事由发生的人请求除去妨害，这种权利称为物上请求权，也叫作物权请求权。法律为保障物权人对物所享有的充分的支配权，赋予物权人以请求他人返还原物、排除妨害、恢复原状等权利。物权人在其标的物受到损害时，有请求侵害人赔偿损失的权利，这是一种债权请求权。物上请求权的目的在于恢复权利人对物的支配权，而债权请求权的目的在于使权利人所受的损失得到及时补偿，两种方法都可以用来保护物权，但相对于损害赔偿的方法而言，物上请求权的方法更有利于及时保护物权人的利益。第二节不动产所有权2.1概说所有权是指权利人对标的物所享有的占有、使用、收益和处分权能。是权利人全面支配标的物，并排除他人干涉的权利。用益物权仅对标的物使用价值进行支配。担保物权仅对标的物交换价值进行支配。一、我国土地所有权（一）我国土地所有权的归属：国家所有与集体所有。1．土地所有权在我国的历史演变（1）我国历史上的土地所有制。（2）新中国土地公有制的确立。城市土地：新中国成立后，城市土地是直接宣布为国家所有的。城市郊区所有没收和征收来的农业用地，一律归国家所有。农村土地：2.2土地所有权农村土地：农民私人所有集体所有从1953年初级农业社为开始，到1956年推行的高级农业合作社使我国的土地制度发生了根本性转变。《高级农业生产合作社示范章程》第13条规定：“入社的农民必须把私人的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有。”该规定标志着我国土地由私有向集体所有转变，土地所有制的变革进入了新的阶段。1962年通过的《农村人民公社工作条例修正草案》（简称“六十条”）对农村土地权属问题作了进一步明确规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。”（二）国家土地所有权1．国家土地所有权的概念与特征1）国家土地所有权，是指国家独占性地支配其所拥有的土地，并排除他人干涉的权利。国家享有占有、使用、收益、处分国有土地的权利。2）我国的国家土地所有权具有下述特征：（1）主体的唯一性。（2）权利的恒久性。（3）客体的广泛性。（4）非登记性。2．国家土地所有权的性质国家土地所有权在性质上应属于私权，而不是公权。】】3．国家土地所有权的范围（1）城市土地。（2）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。①属于国家所有的水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等其他土地。②国家建设依法征收的集体土地。③已经没收、征购为国有的土地。④农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。⑤因国家组织移民、自然灾害等原因，农民以后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。（3）推定为国家享有土地所有权的土地。1.集体土地所有权的概念和特征集体土地所有权是指农村集体经济组织对依法属于自己所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。集体所有集体所有集体共同使用农户承包经营（三）农民集体土地所有权2．农民集体土地所有权的范围《宪法》、《物权法》、《土地管理法》明确规定：（1）法律规定属于国家所有的以外的农村和城市郊区的土地；（2）农村的宅基地、自留地和自留山。3.农民集体土地所有权的法律特征：（1）主体为本集体成员。（2）用途的限定性。集体所有的农用地只能用于农业生产；集体建设用地主要用于本集体成员的住宅建设、乡镇企业建设、乡村公益事业建设和公共设施等项目的建设。除此之外的用途，一是经国家征地转变为国家所有，再由国家出让建设用地使用权方可从事房地产开发；二是经批准占用的集体土地可从事非公益