第六章 入住与装修

第六章入住与装修第一节入住服务的内容1、简述业主入住和入住的内容？答：入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理服务单位为业主办理物业管理事务手续的过程。对业主而言，入住的内容包括两个方面：一是物业验收及其相关手续的办理；二是物业管理有关业务的办理。2、简述在房地产开发和物业管理实践中物业入住操作的模式有哪两种形式？答：第一种是以建设单位为主体，由物业服务企业相配合的作业模式。第二种形式是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理入住手续。从房地产移交的角度而言，入住的实质均是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关法律责任和义务，物业服务企业只是具体办理相关手续。入住时限是指《入住通知书》规定业主办理入住手续的时间期限。3、简述物业服务企业在业主入住的过程中应准备那些资料？答：办理业主入住手续时物业服务企业应准备以下资料：（三书一表一册一须知加约定）（1）《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》（2）《入住通知书》（3）《物业验收须知》（4）《业主入住房屋验收表》（5）《业主（住户）手册》（6）物业管理有关约定4、简述业主办理入住手续时，物业服务企业应当与业主签订的物业管理服务有关约定？答：业主在办理入住手续时，物业管理服务单位要业主签订有关物业管理服务的约定，进一步明晰双方的权利和义务，在协议中应明确：（1）物业管理费收费面积、收费标准及金额；（收费面积标准）（2）物业管理费计费时段和缴交时间；（收费时间时段）（3）物业管理费的收费方式（现金或托收）；（收费方式）（4）滞纳金及其计收比例；（滞纳金）（5）调整管理费的条件或其他情况。（调整条件）5、简述业主入住的流程即入住手续？答：业主入住流程如下：（1）业主持入住通知书、购房合同及身份证登记确认；（业主登记）（2）验收房屋，并填写《业主入住房屋验收表》，建设单位和业主核对无误后签字确认；（验房）（3）产权代办手续，提供办理产权的相关资料，签订委托协议，缴纳相关费用，一般由建设单位承办；（产权办理）（4）建设单位开具证明，业主持此证明到物业管理服务单位继续办理物业入住手续；（办理物业管理手续）（5）业主和物业管理服务单位签署物业管理服务的相关文件，如物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等；（签署物业管理协议）（6）缴纳入住当月物业管理及其他相关费用；（交纳物业管理服务费）（7）领取提供给业主的相关文件资料，如《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》等；（领取文件资料）（8）领取房屋钥匙（入住过程完结）（领取钥匙）.业主物业验收以及其他手续办理完结之后，物业服务单位应及时将已办理入住手续的房间号码和业主姓名通知门卫，并及时将各项业主、用户资料归档，妥善保管看，不得将信息泄露给无关人员。第二节入住服务应注意的问题1、简述业主入住的工作准备？答：物业入住准备工作的核心是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意以下四个方面的工作：第一是人力资源要充足；（人力）第二是资料准备要充分；（资料）第三是分批办理入住手续，避免因为过分集中办理产生的混乱。（分批）第四是紧急情况要有预案。（预案）2、简述入住期间需要注意的问题？答：（1）业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续。（一站式服务）（2）因故未能办理入住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理。（另行办理）（3）应合理安排业主入住服务办理时间，适当延长办理时间。（延长办理）（4）办理入住手续的工作现场应张贴入住公告及业主入住流程图，方便业主了解掌握，加快入主进程。（办理流程图）（5）指定专人负责办理入住手续时的各类咨询和指导，以便入住工作有秩序地顺利进行。（咨询指导）（6）注意安全保卫以及车辆引导。（注意安全）第三节装修管理1、简述物业装饰装修管理的流程？答：物业装饰装修的的流程如下：（1)备齐资料；（备齐资料）（2）填写物业装饰装修申报登记表；（填写表格）（3）进行物业装饰装修登记；（进行登记）物业服务企业在进行装饰装修登记时，要以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。（4）签订《装饰装修管理服务协议》；（签订协议）（5）办理开工手续；（办理手续）（6）施工；（7）验收。2、简述物业装饰装修管理的内容？答：（1）物业装饰装修范围和时间的管理。（范围和时间）正常时间的装修管理、特殊时间的装修管理，装修期限（一般不超过3个月）（2）物业装饰装修管理的要求。（禁止行为）要重点检查是否存在违反装饰装修中的禁止行为后注意事项。（3）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理。（管理清洁费）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的费用按照《物业装饰装修管理协议》的约定收取。（4）物业装饰装修现场管理（现场管理）①严把出入关，杜绝无序状态；②加强巡视，防患于未然；③控制作业时间，维护业主合法权益；④强化管理，反复核查。3、简述物业装饰装修中各方主体的责任？答：（一）装修人和装修企业的责任：装修人和装饰装修企业在装饰装修中，应当遵重相邻权，建筑物区分所有权，遵守《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定，不得损害建筑物的安全和其他业主的合法权益。（二）物业服务企业和相关管理部门的责任（告知、制止、报告）物业服务企业应将在装饰装修中的注意事项和禁止行为告知装修人和装饰装修企业，物业服务企业发现装修人或装饰装修企业在物业装饰装修中有违反相关法律、法规规定的行为，应当及时制止并告知有关行政管理部门。有关行政管理部门接到物业服务企业的报告后，应当依法责令限期改正，或者依法处理。4、简述装修管理应注意的问题？答：（1）应处理好装饰装修中服务与控制的问题；（处理服务与控制）（2）应根据装修人提供的资料到现场进行核对；（资料的现场核对）（3）装饰装修项目申报时，物业服务企业应到现场核对装修图纸和装修项目，是否有损害主体安全及其他的违规禁止行为。（申报时的现场核对）（4）办理手续前，确认装修施工的手续是否完备。（确认施工手续）（5）在施工中应注意是有未申报的项目及违反法律法规和损害公共利益的行为。（施工中的巡查核对）（6）严格做好验收工作。如有违章行为，则需在处理了违章后再进行验收工作。（严格验收）（7）对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、管理公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。（违规处理）（8）对装饰装修材料进行整理归档。（整理资料）第六章入住与装修第一节入住服务的内容1、简述业主入住和入住的内容？2、简述在房地产开发和物业管理实践中物业入住操作的模式有哪两种形式？3、简述物业服务企业在业主入住的过程中应准备那些资料？4、简述业主《入住通知书》应包括的主要内容？5、简述《物业验收须知》的主要内容？6、简述《业主入住房屋验收表》的主要内容？7、简述《业主（住户）手册》8、简述业主办理入住手续时，物业服务企业应当与业主签订的物业管理服务有关约定？9、简述业主入住的流程即入住手续？第二节入住服务应注意的问题1、简述业主入住的工作准备？2、简述入住期间需要注意的问题？第三节装修管理1、简述物业装饰装修管理的流程？2、简述物业装饰装修管理的内容？3、简述物业装饰装修中各方主体的责任？4、简述装修管理应注意的问题？案例题案例一陈女士与杨先生同住在一楼，陈女士在杨先生楼下。2010年7月，杨先生对自己的住房进行装修，并对厕所地面和厕所墙面均用面砖进行了装修。此时，楼下的陈女士家正好无人居住。2011年10月，陈女士回家居住。同年12月，陈女士家的厕所顶部自上而下开始出现漏水现象，她找到了杨先生，并要求其查明原因，进行修缮，杨先生未予理睬，双方由此产生矛盾。此后，陈女士家厕所顶部漏水更加严重，墙体表皮因漏水而脱落，不仅影响使用，也给其造成了损失。陈、杨二人到物业管理公司请求协调，陈女士要求杨先生停止侵害、立即维修，并赔偿损失1500元。杨先生不承认自己有过错，因为从他的厕所看不出漏水现象，认为陈女士所说的漏水现象不确定，因此不同意陈女士的请求。问题：假如你是物业管理公司的工作人员，你应该如何协调处理此事？案例二小李2012年3月购买了某小区扩层住宅三楼301，在装修的时候，小李在未经物业公司装修部同意的情况下，按自己的意识安装了一张水床。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。管理处对此事很不满意，再三向小李协调处理，小李坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权利，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，物业公司只得临时采取加压措施。事后，物业公司向法院提出诉讼。法院经过审理，作出以下判决：（1）小李在裁决生效之日起2天内拆除水床，将室内管道恢复原状。（2）物业公司在调解此事过程中发生的一切有效费用由小李承担。（3）小李对物业公司写出书面检查。问题：请问小李在此事中有哪些过错？案例三小伟在某小区刚买了一套住宅、准备了于2012年5月12如办理入住手续，当天上午，小伟直接找到物业服务企业的经理自我介绍说：“我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理”。工作人员说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理。”工作人员说：“您的材料是否都办齐了？”小伟逐拿出买房合同、入住手续书及付款收据。工作人员说：“可以了”。小伟说：“你们公司的收费标准有批文吗？”工作人员说：“有，您看，这是房地产开发公司的批文”。小伟说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修士，我一定补齐。”经理说：“可以，不过您必须写一个保证。”小伟问：“装修是否要办理手续？”工作人员说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了。”小伟问：“装修前是否要交一些费用？”工作人员说：“您自己找人装修就不用交任何费用了。”小伟又问：“我是否可以一次缴纳10年的管理费？”工作人员说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了。”办完手续保安部派人来送钥匙。小伟接过钥匙说：“行了，还要办理什么手续吗？”工作人员说：“没有了，您装修完就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主。”问题：请指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。案例四罗某住宅某小区3栋602房间，在装修时，为了方便使用，他在自家房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下502业主陆某储藏室内的储柜及物品受损。物业服务部门两次向罗某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。问题：1、罗某能否在自己的房屋内随意添装卫生设备？为什么？2、如果你是该小区的项目经理，物业服务企业是否有权责令其拆除私装物，为什么？罗某是否应当对楼下502住户承担责任？3、如果你是负责物业装饰装修管理工作，请说明物业装饰装修管理的内容包括哪些？并指出在巡查装饰装修现场时应重点核查那些内容？案例五A物业服务企业通过招投标方式承担了某住宅小区的物业管理工作。假如你是A物业服务企业的客服经理，公司决定由你负责组织该新接管的项目入驻工作。问题：1、请说明物业入住的流程？2、在组织入住过程中应注意哪些问题？案例六小高在某小区新购一套住房，在办理了入住手续并领了新房钥匙后，小区物业服务企业员工的陪同小高对新房进行了验收。验收过程中，小高发现了好几处质量问题，物业服务企业员工将其一一记录在验房单上。验收完毕，小高退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。2个月后，物业服务企业通知小高，质量问题已经彻底修好，可以收房了。一周后，小高再次前往收房。经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。于是小高收下了新房钥匙，但是物业服务企业要求小高交齐第一次验房到现在的物业管理费。小高认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收取，最终，两者各持己见，争论不休，也没能协商出一致的结果。问题：1、小高第一次验收时退回了钥匙，入住是否办理完毕？2、小高是否需要交纳这段时间的物业