第六章计算题答案

第六章房地产评估计算题答案1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。解：（1）设土地价格为x300450006x+=x=3033.33万元即地块总价为3033.33万元该地块的单位面积价格=500033.3033=6066.67元/平方米楼面地价=2000033.3033=0.1517万元/平方米=1517元/平方米或：楼面地价=土地单价/容积率=467.6066=1517元/平方米（2）容积率=土地总面积建筑总面积建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米建筑物层数=250020000=8层建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。经调查和开发设计，取得如下资料：（1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。1～2层为商用房，1000平方米；3～4层为住宅，6000平方米。（2）开发费用估计。建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。（3）预计建设期。共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。（4）预计房地产售价。假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。解：（1）计算房地产出售总价现值3300.51500010002400100030%50%20%(110%)(110%)(110%)(110%)(110%)轾创犏+++犏+++++臌=1412.73（万元）（2）计算总建筑费用现值0.51.52.550%30%20%500(110%)(110%)(110%)轾犏++犏+++臌=447.18（万元）（2分）（3）计算税金1412.73×5%=70.64（万元）（4）计算土地所有权评估总价（土地总价）土地评估值=1412.73-447.18(16%10%20%6%10%6%20%)-70.64110%20%?+++??++=558.37(万元)（5）土地单价：558.37÷1000=5583.7元/平方米合每亩：5583.7×666.67=372.25万元/亩（6）楼面地价：5583.7÷7=797.67元/平方米建筑面积3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。解：（1）求该房地产未来5年收益的现值400×（1-1/1.15）÷0.1=1516.32（万元）（2）假定该房地产当前价值这P，则该房地产第5年末出售收益的现值为{P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%）5=0.6426P（3）求该房地产当前的价值P=0.6426P+1516.32P=4242.64（万元）4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%，A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。解：（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元（2）计算年费用：土地使用税及房产税=20×400=8000元管理费用=30×400×12×4%=5760元年维修费用=1500×400×2%=12000元年保险费=1500×400×0.2%=1200元（3）计算房地产年纯收益：144000－8000－5760－12000－1200=117040元（4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元（5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元（6）计算评估值：d=1-10%46=0.0196=1.96%63040×46111-7.96%(17.96%)轾犏犏+臌=768596.98元5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，评估基准日为2004年10月31日，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：见下表。项目待估土地比较案例比较案例比较案例比较案例ABCD用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期（评估期日2004．10）2003．102003．122003．42004．8成交价格1200元/m21300元/m21400元/m21100元/m2容积率23342区域条件位置0-2%+3%0-3%基础设施0-1%-2%+2%0交通0-2%0+3%0个别条件地势0-2%+1%0-2%形状0+3%00+1%其它0-3%-3%0-2%对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地块相比，表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比，负值表示待估地块劣于比较地块百分比，数字大小表示需修正的幅度。又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。容积率修正系数如下表：容积率12345修正系数11．82．12．32．4几宗交易地块剩余使用年限均为40年，委估宗地剩余使用年限为50年，土地还原率取8%。按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。解：（1）确定地价指数年、月2003.12003.22003.32003.42003.102003.122004.82004.10地价指数100101102103109111119121（2）比准价格进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：PA=1200×109121×1.28.1×102100×101100×102100×102100×97100×103100=1062.96元/平方米PB=1300×111121×1.28.1×97100×102100×100100×99100×100100×103100=1201.20元/平方米PC=1400×103121×3.28.1×100100×98100×9710×100100×100100×100100=1352.25元/平方米PD=1100×119121×8.18.1×103100×100100×100100×102100×99100×102100=1052.39元/平方米（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正（PA+PB+PC+PD）/4=1162.2元/平方米1162.2×504011-(18%)11-(18%)++=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米委估地块评估总价=1197.43×500=598715元单位地价：79.83万元/亩楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m26．某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地，在现代企业制度改造中，要求对进入股份制改组的476772．9平方米的土地使用权价格进行评估，其用途为工业用地。现用成本逼近法评估该宗地价格。收集到如下资料：（1）土地取得费。根据该市《土地管理法》实施细则等综合分析，确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算，土地补偿费，安置补偿费，青苗补偿费分别按年产值的6倍，10倍及80%计算，地面附着物补偿以10000元/亩计算。（2）土地开发费。厂区已达到“七通一平”，调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。（3）税费。根据该市有关文件规定：①耕地占用税6．6元/平方米；②土地管理费0．9元/平方米；③新菜地开发费1．1元/平方米；④教育附加费3元/平方米；⑤公用事业配套费37．5元/平方米。（4）投资利息。建设银行年贷款利率6%，正常开发期为2年。（5）资金利润。工业生产用地开发年资金利润率10%。（6）土地所有权收益率15%，土地还原率11%。解：（1）土地取得费用①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米以上四项合计45.24元/平方米（2）土地开发费=50元/平方米（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米（4）土地取得费利息=（45.24+49.1）×2[(16%)-1]+=11.66元/平方米[若按单利：土地取得利息费=（45.24+49.1）×6%×2=11.32元/平方米]土地开发费利息=50×1[(16%)-1]+=3元/平方米[若按单利：土地开发利息=50×6%×2×21=3元/平方米]小计：11.66+3=14.66元/平方米（5）利润额=（C1+C2+C3）×资金利润率=（45.24+50+49.1）×10%=14.43元/平方米（6）土地成本计算：土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润=45.24+50+49.1+14.66+14.43=173.43元/平方米（7）土地价格：P=土地成本×（1+土地所有权收益率）=173.43×（1+15%）=199.44元/平方米总价：199.44×476772.9=9508.76万元注：土地由划拨进入股份制改组，其使用年限由无限期变为工业用地使用50年，则该工业用地的评估值为：9508.76×5011-(111%)轾犏犏+臌=9457.42万元7．待估在建工程总预算造价为400万元，其中设备安装工程预算为150万元，评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程的基础工程已经完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进行。评估人员根据相关资料和经验认定建筑工程中的基础工程、结构工程和装饰工程各占造价比例分别为15%、60%和25%。根据上述资料，估算待估在建工程的评估值。解：根据题设资料（1）估算在建工程的完工程度：完工程度=15%×100%+60%×60%+25%×0=51%（2）建筑工程预算造价：400-150=250（万元）（3）估算在建工程评估值：在建工程评估值=预算造价×完工进度（%）=250×51%=127.5（万元）