第十五章经济效益评价

墙改基金：按建筑面积以10.00元/平方米计入；4、基本预备费率取一、二部分费用的3%计入。14.4投资估算本项目总投资44056万元。投资构成见下表单位：万元项目建筑安装设备其它合计投资额33089.89693.621861.038411.2444055.78占总投资75.1%1.6%4.2%19.1%100%详见“总投资估算表”。14.5资金筹措本项目投资44055.78万元。其中：项目资金17800万元（占总投资的40.4%），其余26255.78万元（占总投资59.6%）由企业多渠道自筹解决（其中银行计划贷款20000万元）。第十五章经济效益评价本项目计算期4年，其中，建设期24个月，销售期2个月，全投资财务基准收益率取12%，资本金税后财务基准收益率取13%，经济效益按有关规定计算。15.1编制依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、《投资项目经济咨询评估指南》；3、《房地产开发项目经济评价方法》；4、《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》；5、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则6、河南房地产企业所得税核定征收暂行办法7、类似工程有关财务数据；8、现行有关财税制度及其他有关经济法规和文件。15.2财务指标分析1、销售面积：本项目可销售的住宅面积为127000平方米，地下车库可售车位1000余个。2、销售价格：根据基市目前的房地产市场行情以及本项目所在的区域位置优势，对项目的市场价格进行估算，住宅楼按4000元/平方米计算，地下车库按11万/个3、销售计划建设期第一年预售10%，第二年预售60%，第三年预售20%，其余由第四年销售完毕，建设期售房合同签于当年支付50%房款，其余50%在下一年支付，销售期当年房款全部收回。4、项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为4年。5、税费率：本项目营业税按销售收入的%计算，城市维护建设税取营业税的%，教育费附加取营业税的%。土地增值税按土地增值税暂行条例实施细则计算。企业所得税按河南房地产企业所得税核定征收暂行办法计算，核定应税所得率取%，适应税率为%。6、职工奖励及福利基金、储备金和企业发展基金均按税后利润的%提取。7、管理费用按销售收入的2%计取。8、销售费用按销售收入的3%计取。9、全投资财务基准收益率取12%。15.2.2收入及成本1、销售收入为61800万元。2、开发产品总成本费用为47146万元，包括住宅、幼儿园、地下车库和相应的公共建设的开发总成本费用以及经营成本。3、经营成本为5880万元，相见总成本费用表。15.2.3利润与税金本项目销售税金及附加为万元，土地增值税为万元；利润总额为万元，利税总额为万元，减三项基金后，可供企业分配的利润为万元。15.2.4财务指标分析1、投资利润率=年平均利润总额/投资总额=%2、投资利税率=年平均丽水总额/投资总额=%3、产值利润率=年利润总额/年产值=%4、全部投资财务内部收益率（所得税前）%全部投资财务内部收益率（所得税后）%5、全部投资财务净现值Ic=12%（所得税前）万元全部投资财务净现值Ic=12%（所得税后）万元6、全部投资投资回收期（所得税前）年，（含建设期24个月）；全部投资投资回收期（所得税后）年，（含建设期24个月）;以上指标均优于行业基准值，有非常好的经济基础。15.3不确定性分析15.3.1盈亏平衡分析本项目建成后，以市场综合利用率计算的盈亏平衡点如下：BEP=固定成本/（收入-税金及附加-可变成本）*100%=，表明该项目运营收入不低于：*66.99%=万元，即可保本，有很强的抗风险能力。60%40%80%100%0200040006000800010000销售收入盈利区总成本金额（万元）盈亏平衡点亏损区15.3.2敏感性分析选择销售收入、总投资和经营成本三个因素作为主要的不确定性因素，分别分析三个因素增加20%、增加10%、减少10%、减少20%时对IRR的影响，通过敏感性表分析，可以看出，销售收入和总投资变动对IRR的影响较大，即销售收入和总投资是IRR各因素中的敏感因素。敏感性分析表变化幅度不确定因素销售收入经营成本总投资变化幅度（%）销售收入经营成本总投资敏感性分析图IRR(%)-20%20%012010%0%-10%906030有敏感性分析计算可知，当经营成本上升20%、投资上升10%时，项目财务内部收益率分别为21.75%、6.58%，人高于行业的基准收益率。同时，为了减少项目风险，建议项目实施后要加强管理，控制成本，吸纳客户，增加销售收入。只要收入能够稳定，投资得到控制，项目就具有较强的抗风险能力。15.4评价结论综合上述分析，本项目财务收益率高于基准收益率，投资利润率、投资利税率较高，投资回收低于行业基准投资回收期。经盈亏平衡分析和敏感性分析，项目具有较强的抗风险能力。因此，本项目在财务上是可行的。