2019年合肥房地产市场城市进入报告

2019年合肥房地产市场城市进入报告目录二市场情况三土地市场四住宅销售市场一合肥城市介绍合肥城市介绍城市介绍—地理位置安徽省对外门户，居于区域核心合肥，安徽省的省会，坐落于长江以北，淮水以南，南倚皖南山系，北望江淮平原，是一座拥有808万人口、11445平方公里的花园型都市。其北接淮南，淮北等能源基地，南临芜湖，安庆等水路枢纽，东西则连接长三角城市带和武汉，地理位置突出。区位，自然资源，交通优势和合肥人开拓创新的精神使得合肥的经济迅猛发展，综合经济实力和竞争力连续稳居安徽省首位，是安徽省经济中心。城市介绍—城市定位合肥定位成为长三角副中心城市，合肥城市圈的概念也在长三角的定位中更加明确，在城市群的带动下发展动力更强、后劲十足，产业、交通将实现长足发展。长三角城市群占全国2.2%的国土空间聚集11.8%的人口提供21%的GDP总值到2020年引导人口加快向重点开发区域聚集，有效降低合肥等城市落户门槛合肥等城市要积极发展特色产业、有效承接产业转移，合理布局产业空间，促进产城融合以上海为核心，南京、杭州、合肥为副中心，以高速铁路、城际铁路、高速公路和长江黄金水道为主通道的多层次综合交通网络；加快建设南京、杭州、合肥、宁波等全国性综合交通枢纽合肥成为长三角城市群副中心城市人口导入产业导入交通优化城市介绍—城市能级合肥定位为长三角特大城市，2030年常住人口将达到1000万，城市规模等级与苏州、杭州持平，在长三角中的定位仅低于上海与南京。长三角城市群各城市规模等级超大城市特大城市大城市中等城市小城市1000万人以上500-1000万人300-500万人100-300万人50-100万人上海市南京市合肥市苏州市杭州市无锡市宁波市绍兴市南通常州芜湖盐城扬州泰州台州············江苏浙江安徽上海合肥都市圈南京都市圈苏锡常都市圈杭州都市圈宁波都市圈*以上资料来源为国家发改委《长江三角洲城市群发展规划》城市介绍—城市格局合肥城市发展格局框架拉开，未来的发展空间将主城区外部区域扩大，打造一批城市副中心与产业聚集区，增强对人口的吸纳与城市建设的推进力度。“141”城市空间发展战略“1331”城市空间发展战略141空间战略⚫一个主城⚫四个外围城市组团⚫一个滨湖新区1331空间战略⚫优化提升主城区⚫创新发展巢湖、庐江、长丰三个城区⚫打造三大产业增长点⚫建设环湖一体化城乡空间从141到1331，规划格局明显拉大、城市框架范围扩张，更注重城区的优化发展和产业的聚集发展城市介绍—区域划分合肥城市区域划分为九区四县一市，分别为庐阳区、蜀山区、包河区、瑶海区、滨湖区、政务区、高新区、经开区、新站区；肥西、肥东、长丰、庐阳县以及巢湖市。类别区域规划老城区庐阳中央商务区+高技术服务示范区+滨水生态区蜀山创新创业引领区、转型发展先行区的西部新城包河打造最大城市中央公园区瑶海合肥东部新中心新城区滨湖国家级滨湖新区，世界级产业集群先行区政务中央商务区将成合肥“陆家嘴”高新打造国家高新技术产业开发区经开国家新型工业化示范基地新站打造国家级产城融合示范区县区肥西城西南公共服务中心长丰建成北部副中心城区，打造生态宜居型特色小城市肥东打造东北新中心庐江合肥南部综合服务中心，交通枢纽，合肥先进制造业基地巢湖全国著名的旅游休闲度假胜地，打造“明珠之城”单位：元/㎡楼面价：8045住宅均价：15277楼面价：0住宅均价：25382楼面价：6545住宅均价：12120楼面价：4281住宅均价：15356楼面价：5746住宅均价：12998楼面价：5849住宅均价：12942楼面价：8388住宅均价：15937楼面价：9387住宅均价：18108楼面价：9519住宅均价：17255楼面价：5328住宅均价：楼面价：5860住宅均价：11797楼面价：8242住宅均价：18046城市介绍—区域划分以行政区及交通主干道为基础，结合板块功能定位、板块认知、配套成熟度、三产发展程度、景观资源、房地产发展阶段、城市级别以上规划进行板块划分：类别区域编号名称板块认知功能定位景观资源住宅市场特征规划老城区庐阳1四里河板块新兴生态宜居区居住区、商务区庐州公园一手、二手市场活跃庐阳北部金融湾2庐阳工业园板块北城工业集聚工业区、居住区大房郢水库区域价格洼地庐阳DT产业园蜀山3中心城板块旧城改造重点居住区、商务区/一手、二手市场活跃/4董铺湖板块传统西贵区居住区董铺湖水库一手市场活跃/包河5包河区板块城市交通枢纽居住区、商务区十五里河一手、二手市场活跃/瑶海6月亮湾板块肥东公园区居住区生态公园一手主导瑶海湾湿地公园7裕溪路板块肥东工业区居住区、产业园生态公园一手主导/新城区滨湖8省府板块安徽省行政中心行政区、居住区十五里河公园（规划）一手主导国家级滨湖新区9金融板块总部级金融聚集商务区、居住区巢湖、金斗公园一手主导10环湖板块一线湖景居住区居住区、商务区巢湖一手主导政务11核心板块合肥市行政中心行政区、居住区天鹅湖二手主导/高新12蜀山西板块传统西贵低密区居住区蜀西湖、北雁湖一手主导/13蜀山南板块富人墅区板块居住区大蜀山一手主导/14开发板块高新产业新城居住区、产业园/一手主导/经开15经开区板块教育工业新城居住区、产业园翡翠湖二手主导漂牛文创园新站16新蚌埠路板块火车站北部区域居住区、产业园/一手主导/17职教城板块教育产业新城居住区、产业园少荃湖一手主导北航合肥科学城县区肥西18上派板块城市副中心居住区、商务区上派河一手主导/19桃花镇板块肥西近政务板块居住区翡翠湖一手主导/长丰20北城板块城市副中心居住区、商务区梅冲湖一手主导/肥东21肥东板块城市副中心居住区、商务区店埠河一手主导/合肥市9区3县板块分布地图肥东北城桃花镇高新开发庐阳工业园四里河中心城董铺湖政务省府金融后台经开包河月亮湾环湖蜀山南新蚌埠路职教城裕溪路上派片区蜀山西城市介绍—城市人口近五年来，常住人口基数大，稳定增长，持续为市场带来人口红利，城市的发展将带来持续性的人口导入。➢人口统计：2018年年末全市常住人口约为808万人，比上年增加12.2万人；全市城市人口达606.3万人，与上年相比增加18.9万人，占总人口的74.97%，比上年提高1.22个百分点；➢人口红利：常住人口基数大，稳定增长，持续为市场带来人口红利，目前城镇化水平较低，市场发展空间和潜力巨大。20142015201620172018常驻人口（万人）796.6779786.9796.5808.7增量（万人）8.59.47.99.612.2796.6779786.9796.5808.78.59.47.99.612.2024681012147607657707757807857907958008058108152014——2018合肥常住人口统计常驻人口（万人）增量（万人）城市介绍—宏观经济GDP经济总量与人均GDP稳步快速上涨，2018年增长速度居全国第一和安徽省内城市首位。➢GDP经济总量稳步快速上涨：2018年全年实现GDP7826.5亿元，同比增长8.5%。合肥市分别快于全国和安徽省3.6个和1.8个百分点。全市占安徽省GDP总量达到26%，稳居全省第一；➢GDP增速居全国第一和安徽省内城市首位，平均涨幅保持在10%以上。从经济总量上分析，合肥处于中部地区中游水平，但经济增长速度却位居榜首；➢合肥市2018年人均GDP达98216元，同比上年增长11.7%；历年同比增长率保持在10%左右。201320142015201620172018年份GDP（亿元）4672.915157.975660.276274.372137826.5年份名义增速11.50%10.00%10.50%9.80%14.96%8.50%11.50%10.00%10.50%9.80%14.96%8.50%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%0100020003000400050006000700080009000合肥市2013—2018年GDP数值年份GDP（亿元）年份名义增速201320142015201620172018人均GDP（元）657226739473102801369259398216名义增速19.09%2.54%8.47%9.60%8.50%11.70%65722673947310280136925939821619.09%2.54%8.47%9.60%8.50%11.70%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0200004000060000800001000001200002013-2018年合肥市人均GDP城市介绍—城市交通⚫沪汉蓉高铁、京福高铁、商合杭高铁、合西高铁、合郑高铁、合蚌连高铁、合安九高铁⚫合六城际、合滁宁城际、合马城际、合芜宣城际合肥将接入七条高铁干线⚫淮南铁路、宁西铁路、合九铁路、六宣铁路合肥开通四条城际铁路合肥接入四条普铁线路合肥市未来形成“七高铁、四城际、四普铁”的铁路网，铁路密度居全国第二，仅次于北京，未来将可直达东西南北各方向的全国主要城市，对人口及资源的吸纳能力极大提升。城市介绍—地铁交通合肥市已经确定8条地铁线的建设规划，其中1、2号线已经运营，3号线将于年底运营，4、5号线已经开建，对市区范围的交通提升有极大促进。第一阶段：2009年-2017年⚫建设1号线、2号线，形成“十”字形的基本骨架（已完成）第二阶段：2015年-2020年⚫建设并建成合3、4、5号线，与1、2号线共同形成以主城区为中心向外围组团放射的基本骨架网络，基本覆盖了中心城区的主要客流走廊。第三阶段：2018年-2020年⚫在骨架网络基础上，建设并建成6、7、8、9、S1号线，2号线东延，3号线南延，4号线南延，在中心城区范围内形成完善的城市轨道交通线网第四阶段：2025年以后⚫建设10-15号线扩展延伸线，实现线网规划的远景目标。线路名称运营里程（KM）状态建成时间1号线24.58运营20162号线27.76运营20173号线37.7在建20194号线36在建20205号线40.3在建2021合计166.34————合肥地铁1-8号线站点规划市场情况市场情况—全国政策“房住不炒”为基调，地方城市因地制宜调整楼市政策•中央多次强调住房不炒原则，坚决维护房地产市场平稳•央行全年多次降低存款准备金率，释放部分资金用于偿还中期借贷便利（MLF）•住建部称要因地制宜调整棚改货币化安置，针对性调整为实物化安置为主，棚改政策收紧•12月24日住建工作会议召开，定调19年楼市，仍以稳地价稳房价稳预期为主要目标全国•3至9月，海南出台限购政策；哈尔滨发布限售政策；太原发布限购政策等，各地相继调整房产政策•9月，北京出台公积金新政，重点支持首置住房家庭，实行差异化贷款，楼市政策收紧•12月，菏泽市取消限售；珠海金湾、斗门两区放宽社保年限城市市场情况—全国政策央行多次下调存款准备金率2018.044月17日，宣布降准1个百分点➢央行宣布，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，释放4000亿增量资金，同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）；2018.066月24日，宣布降准0.5个百分点➢央行宣布，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，合计释放7000亿流动性资金。2018.1010月7日，宣布降准1个百分点➢央行宣布下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1%，本次降准释放的资金高达12000亿，部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF）。2019.011月4日，宣布降准1个百分点➢央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分