石岩片区旧改项目策划定位及功能划分初步思路

石岩上排片区旧改项目策划定位及功能划分初步思路一、项目分区核心定位：1.都市创意产业园2.生态观光旅游购物公园3.城市中间型生态社区4.商业配套及风情步行街二、规划设计理念:以都市创意产业园来带动城市的经济增长点，实现较大的社会效益，围绕着都市创意产业园规划设计好相应的服务配套，使办公创业与居住自然的融合成一种轻松休闲的工作生活方式。在都市创意产业园和城市中间型生态社区间找到平衡点，使两者之间相辅相成，相得益彰。以前瞻性的策划定位及规划设计的技术创新，使项目的资源得到最大的释放。充分考虑到项目分期多年持续滚动开发，推动项目成功运营。强调项目的高品质、高起点规划，面向未来，营造一个定位超前、规划合理，品质一流的大型精品项目。充分利用基地的自然生态条件和山水资源，将建筑融入自然环境中，创造多种风格的生态山水风情小镇。打造核心主题广场、旅游景观区，强化突出项目地标景观、增加旅游观光元素，营建项目核心亮点。打造便捷而实用的交通系统，体现人性、休闲、生态的基本原则。充分考虑利用地下空间，增加项目的又一个利润增长点。通过营造良好的购物环境，打造深圳乃至全国最大的生态购物公园。三、项目地块功能规划具体规划实施：“一条景观大道、一个大型生态休闲中心广场、一个都市创意产业园、一个郊区购物公园、数条主题特色步行街、五个生态风情社区”在北环大道南面地块中修建一条景观大道，南北走向，大道宽敞，规划上强调生态、自然、休闲、旅游、观光等因素。在路道的中间和两边强调绿化的丰富栽植，直通北环大道，并且在大道的最南端，可以无遮挡的看到龙潭谷的葱郁绿化，并将南北地块有机的结合在一起，形成规划完整的公共空间系统。景观大道极好的体现出本项目的生态主体定位，成为项目的一大核心亮点。围绕景观大道两侧规划主题特色步行街。景观大道与北环路交汇处附近规划一个大型生态休闲中心广场，考虑到项目的整体聚散和中心景观营造，设立生态景观广场，围绕广场，可布置文化活动中心、图书馆、社区健康中心、老年活动中心等公建配套，便于业主的休闲活动和互动交流，也极有利于在项目整体规划上做出中心景观，成为未来的项目中心亮点之一；生态观光旅游购物公园：在北环路以南，生态休闲中心广场的地下挖出地下二层半的空间，面积约为二十万平方米做为地下商业面积。其中十五万商业面积初步规划为郊区购物公园。北环大道南面地块景观大道西侧设都市创意产业园、产业园配套设施、酒店式公寓、生态风情住宅小区、商业步行街。都市创意产业园：以政府大力发展服务外包产业为契机，都市创意产业目前深圳还处于市场空白，建议在大地块南面设置创意产业园，区域内布置有高端写字楼物业，结合商业步行街和大型购物公园，以及现代酒店公寓，形成以景观大道和生态休闲广场为中心点来打造一个休闲、绿色、舒适、安全、便捷、高效的都市创意产业园。景观大道的东侧规划有生态风情商住小区、商住楼步行街、文化体育中心和社区公园、学校、医院等，形成以景观大道为中心点的居住、创业、消费、休闲、旅游中心区。生态居住区：在整个项目中，分别是五个独立生态风情社区，社区间既相互独立，又互为一体，环绕生活配套景观中心大广场，确保了每个社区的宁静优雅，业主生活不受干扰，又让未来业主有一个很好的交流活动空间，也便于大地块的核心景观营造。在北环大道以南，分设三个独立生态风情社区，以景观大道和景观生态广场为中心，三个生态风情社区与都市创意产业园间为商业步行街相隔，离繁华很近，又不影响社区内的私密和宁静，社区档次定位为中档。北环大道以北，分设两个独立生态风情社区，环绕龙潭谷，与其他三个生态风情社区隔着北环路遥相呼应。龙潭谷东面的社区应范围面积较大，有较好景观优势，建议档次拔高，可定位为高档社区，社区内建筑以联体别墅、花园洋房、高层建筑为主。北环大道以北地块依托龙潭古山景优势及交通优势建造一个绿色休闲星级酒店。四、地下空间设想：利用山体高差地势的特点，通过提高+-0.00座标的办法，将北环路设定为负一层，北环路南北两侧现有地面亦为负一层。（此实施办法在政策法规方面尚需论证）地下空间建议设定为二层。利用部分地下空间打造深圳乃至中国最大的地下购物公园，并充分利用其它地下空间做停车场。五、项目地块分组团功能定位简述：（1）北环路以北地块组团定位：风情社区一高档住宅、酒店、社区园林、会所、活动中心、特色主题商业街、超市主力店。（2）北环路以南地块，景观大道西侧组团定位：都市创意产业园都市创意产业园办公区、产业园娱乐服务配套设施、酒店式渡假式公寓、SOHO居家办公一体化公寓；住宅小区、商业步行街、其它配套。（3）北环路以南地块，景观大道东侧组团定位：风情社区二住宅小区、商业步行街、图书馆、医院、学校、幼儿园等其它配套。五、建议规划指标:总用地面积约741000㎡总建筑面积约2964000㎡住宅面积（含酒店公寓等）约2264000㎡商业面积（不计地下空间面积）约130000㎡创意产业园面积约400000㎡配套面积约150000㎡容积率约4.0创意产业园容积率约3.0居住社区容积率约4.5绿地率30%以上总居住人口约7万人注：1.原有工业园容积率约为1.16，原有住宅容积率约为1.52。旧改后规划容积率通常为旧改前容积率的3倍，则大地块旧改项目平均容积率约为4.5。2.以上指标未经过严谨核算，仅供参考。附件一：城市中间型社区定义的阐述：城市中间型社区1）城市居住有三种形态：紧凑型都市社区、离散型都市社区、中间型都市社区。而真正体现为一种稳定状态的居住形态，应该是中间型都市社区，这种居住区一般坐落于传统意义上前两种居住形态的城市位置之间。它不在城市的中心，但又不能等同于一般意义上的郊区概念，它把城市的中心引向边缘，又把城市的边缘引向中心，是城市中心与次中心相互交换的产物，称之为城市中间地带。2）城市中间型社区需具备的条件：与主城中心的距离适中，保持在20－40分钟车程以内；有较好的交通通达性，一般至少有1－2条交通主干线或快速交通干线与城市中心、与城际主干道相接；区域周边有较好产业规划形态，能聚集一定数量的城市人口；一般在30分钟距离内有机场、港口等城市主要交通、信息枢纽；区域与主城中心有一定的区域边界（山、海、河、湖等），区域自然环境和景观较为优良；有一定的基础设施配套，城市规划预留有足够的发展空间。按城市中间地带社区需要具备的条件来对照本项目，本项目位于深圳市西北部、宝安区中部，地处石岩水库和铁岗水库的上游。环山临水，山是羊台山，水是石岩湖、温泉水。片区更有机荷高速公路、石观公路、松白公路等交通，距深圳机场13公里、蛇口港18公里、皇岗口岸20公里、罗湖口岸23公里，交通方便迅捷。且所在石岩区域为高新科技产业区和生态保护区，以后仍然有着很大的发展空间，故本项目极符合中间型都市社区的要求标准。中间地带都市社区是一种新型的居住特性社区，与紧凑型都市社区和离散型纯居住社区相比，中间地带都市社区与城市的关系更加平衡、和谐，并与城市适度融合、渗透；在中间地带都市社区生活的人们具有同一价值取向，注重邻里之间的交流，关系和谐，社区文化活动丰富多彩，社区氛围友好，人们在这里生活放松、惬意，具有较强的社区归属感，且生活配套完备，适合在这里一生居住；附件二：关于工业园区业态的定位北环大道以北地块的左端A区地块（北环路与爱群路交汇处），目前建为厂房、住宅、服务配套等，厂房根据实际情况可改为商业用途。规划一个家居建材、家具专业市场为过渡性业态，几年之后随着本旧改项目的住宅人口入住，产业园区逐渐成熟之际，针对石岩缺乏环境档次条件较好的餐饮娱乐业态的现状，A区亦可转为餐饮、娱乐的业态；B区目前规划总建筑面积为5293.95平方米，初步规划业态为中高档酒楼；C区规划总建筑面积为6713.59平方米，初步规划为桑拿、足浴、美容SPA、咖啡西餐等餐饮休闲业态。（B区、C区位于以上规划图中的B地块）市场研发部