石湾环球创新工厂.

佛山石湾—“环球创新工厂”开发建设可行性分析2014年12月23日开启“石湾陶瓷文化工艺复兴之旅”项目分析城市背景1、佛山，曾为中国四大古镇之一，陶文化及岭南文化历史底蕴深厚，80年代至21世纪初，借改革开放春风成为迅速崛起的中国重要制造业中心，成就石湾“陶瓷工艺大时代”。2、新兴产业的迅速崛起，中国经济的迅速发展，人力成本的提高等多重因素影响下，粗放式产业发展对环境、社会、经济的不利影响开始制约城市进一步的发展与提升，如何实现产业升级、为经济注入新兴元素成为城市升级换代重要关注点。3、由德国政府提出的工业4.0新一代工业领域革命技术已在世界范围内被认可为未来的第四次工业革命，而电商及互联网产业也正持续冲击着传统产业发展，在当下新技术、新产业、新革命的冲击下，石湾传统陶瓷产业即面临的冲击，但同时也蕴含着巨大的发展机遇顺应时势发展，必能成风破浪，化危为机区域背景1、用五千年眼光来看，石湾陶瓷就是一本从古至今的完整陶瓷发展史书。2、从“起源—发展—鼎盛”都离不开陶瓷，毫不夸张的说，石湾陶瓷就是石湾的根；3、而陶瓷发展历史所沉淀下来的文化就是石湾从古至今到未来都不会改变的石湾之魂；4、而未来，在城市产业转型升级大背景下，如何继续以石湾之“根”与“魂”在新时代背景下迸发新的价值，为石湾发展注入新能量？南风古灶遗址石湾陶瓷博物馆岭南酒文化博物馆丰宁寺（莲峰书院）石湾文化广场石湾公园区域发展佛山大道广佛地铁线魁奇路站直通祖庙商圈及千灯湖新区联通广佛佛山地铁2号线1、地块周边多条主干道环绕，交通通达性优越。2、离广佛线约2.5公里，附近未来将有佛山地铁2号线（南庄站—广州南站）途径，预计2018年前后开通，跨地域路脉全面打通项目处于各规划功能的中心地带，可塑性强，适宜多元化发展“三轴四心、三带五片”空间结构，规划片区发展定位：石湾文化产业区，主题产业总部区，国际家居博览展贸区，城市特色商业区。从城市现状及发展规划看：1、以南风古灶为核心的文化旅游产业逐步形成扩散，未来还具备持续扩大提升的发展机遇；2、佛山地铁2号线将连通全国交通枢纽中心广州南站，跨地域路脉全面打通。片区升值潜力大地块分析1、厂房原貌保持较完整，集中式厂房片区易整体打造；2、错落式厂房区保存完整，整体可塑性强；集中式厂房片区丰宁寺（莲峰书院）地块周边以厂房、村落为主，环境形象一般，配套、档次低目前地块周边环境尚属工业片区的形象，配套落后，档次低；但从未来城市规划发展看，随着片区文化产业进程的发展，片区功能需求更趋多元化，项目可打造范围较广。价值总结多重利好，升值稳健未来片区开发，交通规划利好片区增值预期。原厂保存完整可塑性强地块平整，厂房原状保持完整，整体可塑性强；部分厂区高低错落，空间打造多样化；高效交通广佛无缝贯通多条主干线贯通，佛山2号线打通跨地域经济路脉千年文化底蕴历史名城区域蕴藏千年文化历史底蕴，未来易形成文化大聚集，可利用资源丰富发展策略-思考方向-陶瓷及其内涵文化将永远是石湾的根与魂千年历史底蕴古镇，文化、历史资源丰富电商、互联网、工业4.0等新产业新技术带来巨大发展机遇以工艺陶瓷及艺术陶瓷为产业聚集，以文化旅游为驱动及创新艺术为核心，以电商+工业4.0的新技术元素为驱动打造多元化综合园区-发展策略-8工业旅游+文化旅游+商业创新旅游开启石湾镇“后陶瓷工艺大时代”发展定位发展定位石湾陶瓷世界创新工厂——三轴一体，开启石湾“后陶瓷工艺大时代三轴一体：“X”轴——精品陶瓷产业“Y”轴——以服务、创意、电商、版权、交易“Z”轴——跨界整合，资源融合，打造陶瓷产业4.0时代•本项目区位位置好，片区历史底蕴强，前景发展明朗，易于吸引政府关注度。•因此,在项目定位和后续开发上,要体现“导向正确,立意高远,特色鲜明,产业航母”的总体原则,这也是项目开发的总纲.开发原则开发定位：(“25634”体系)a.两种模式:通过企业化、市场化的运作模式;b.五种产业:以陶瓷交易、陶瓷博览、陶瓷教育，研发、陶瓷旅游、艺术及设计为主导产业;c.六种功能:构建“交易、研发、教育、展示、旅游、餐饮”五种功能相结合的产业支撑体系;d.三个目标:以陶瓷交易、教育、旅游为核心驱动聚集一大批有实力、有成长性的创意产业相关企业和机构;建设成为华南地区最适宜创新、创业、创造的陶瓷创意产业中心;成为体现广东文化软实力的一张名片。e.四个圈层：第一圈层为广佛同城都市圈；第二圈层为珠三角及至华南地区；第三圈层为港澳台、东南亚的华人文化圈第四圈层为世界范围的华人文化圈。开发定位•总体开发理念：(“一低一中一高”思维)营造政策洼地，推动企业集聚，形成产业高地.•实施方式:（“三新”路径）政策创新＋环节创新→模式创新•本身文化创意产业就是一个充满活力、激发创新思维的智力密集型产业,那末,作为文化创意产业园的开发运营商,要比传统意义上的开发商更具创新思维,在开发理念上要不断推陈出新,与时俱进.•只有这样,才能在开发建设过程中,以新取胜,吸引眼球,在是佛山创造出一个完全有别于以往国内城市“旧厂改造”的创意产业建设模式,建设出国内第一个全新开发意义的大规模文化创意产业基地,再创佛山乃至广东文化产业新优势,此举将具有里程碑式的意义.开发理念功能定位文旅综合体文创产业园•陶艺文化主题艺术酒店；•文化艺术主题购物广场；•国际文化风情小镇；•艺术主题酒吧餐饮休闲一条街；•陶瓷产权交易所及中国工业美术交易所；•国际陶瓷学院；•文创企业总部基地；•陶瓷工业博览馆；+功能分区图泛家居主题广场电子商务服务平台特色酒店、公寓中国（小雾岗）泛家居艺术体验公园泛家居产品选购中心泛家居潮流展览中心泛家居创新科技孵化器泛家居设计创意总部基地泛家居运营部艺术酒店餐饮+艺术酒吧企业总部基地+学院培训+陶瓷产权交易所及中国工业美术交易所博览馆+国际文化风情街+购物广场功能比例酒店、商场餐饮、酒吧、风情街等生活配套企业总部基地博览馆、学院及产权交易中心园区营运配套25%20%50%5%功能定位——文创产业园•陶瓷产权交易所及中国工业美术交易所建立以陶瓷交易及工业美术交易为核心的两大交易基地，以交易中心驱动相关企业聚集功能定位——文创产业园•国际陶瓷学院与国际接轨，集教育、培训于一体，培养创新型产业人才，力争打造为陶瓷创新型人才输出中心。功能定位——文创产业园•陶瓷工业博览馆与国际接轨，集国际先进工业技术博览交流，国内外陶艺创意设计展示，打造陶瓷产业交流平台功能定位——文创产业园•文创企业总部基地以交易、培训、展示为产业聚集驱动力，聚集以创意、艺术、文化文主导的文创类公司进驻。功能定位——文旅综合体•文化主题艺术酒店引入艺术酒店，与购物广场、酒吧街、餐饮区共同组成商业休闲配套服务区，既服务于园区，亦丰富片区城市配套功能功能定位——文旅综合体•艺术主题购物广场+国际文化风情街打造区域性购物广场及文化风情街，集购物、休闲、娱乐、文化活动于一体的集中式商业配套。功能定位——文旅综合体•艺术餐厅及主题酒吧街借势厂房高低错落的地势地貌，形成特色餐饮、酒吧休闲一条街。客户定位招商类别第一类：陶瓷工业产业群第二类：艺术、设计、创意、研发机构第三类：特色餐饮、酒吧与艺术酒店、小型超市、百货第四类：银行、物流、软件、媒体、咨询等配套服务公司盈利模式“运营出租+销售”泛家居主题广场电子商务服务平台特色酒店、公寓中国（小雾岗）泛家居艺术体验公园泛家居产品选购中心泛家居潮流展览中心泛家居创新科技孵化器泛家居设计创意总部基地泛家居运营部艺术酒店餐饮+艺术酒吧企业总部基地+学院培训+陶瓷产权交易所及中国工业美术交易所博览馆+国际文化风情街+购物广场租赁区域，约占园区75%经营权销售区域，约占园区25%途径一：企业、酒店、展览营运租金回报途径二：商铺经营权销售途径三：投资创业者或创新型企业途径四：园区商业模式品牌输出途径五：园区运营模式创新，新三板或创业板上市收益来源END.