万科房地产项目可行性研究报告

课程论文题目：万科房地产项目可行性研究报告投资项目评估论文1目录第一章总论------------------------------------------------------------------------------21.1.项目背景与概况-------------------------------------------------------------21.2.问题与建议-------------------------------------------------------------------2第二章项目投资环境与市场研究---------------------------------------------------32.1.投资环境分析--------------------------------------------------------------32.2.衡阳房地产投资分析--------------------------------------------------------42.3.推广渠道------------------------------------------------------------------------4第三章建设规模与项目开发条件---------------------------------------------------53.1.建设规模------------------------------------------------------------------------53.2.项目概况现状------------------------------------------------------------------53.3.项目建设条件------------------------------------------------------------------6第四章节能节水措施------------------------------------------------------------------64.1.设计依据------------------------------------------------------------------------64.2.给排水方面缺陷---------------------------------------------------------------64.3.建筑部分节能设计------------------------------------------------------------6第五章环境影响评价------------------------------------------------------------------75.1.环境现状---------------------------------------------------------------------75.2.项目建设对环境的影响-----------------------------------------------------75.3.环境保护措施----------------------------------------------------------------7第六章劳动卫生与消防--------------------------------------------------------------86.1目的及意义--------------------------------------------------------------------86.2.职业安全卫生健康对策与措施---------------------------------------------8第七章项目实施进度------------------------------------------------------------------97.1.项目开发期-------------------------------------------------------------------97.2.项目实施进度安排------------------------------------------------------------97.3.项目实施过程控制措施----------------------------------------------------9第八章投资估算与资金筹措------------------------------------------------------108.1.投资估算结果---------------------------------------------------------------108.2.资金筹措---------------------------------------------------------------------10第九章财务分析----------------------------------------------------------------------119.1.财务评价基础数据的选择------------------------------------------------119.2.财务评价----------------------------------------------------------------------119.3.不确定性分析----------------------------------------------------------------14第十章社会评价-------------------------------------------------------------------1510.1.项目对社会的影响分析---------------------------------------------------1510.2.风险分析----------------------------------------------------------------------1510.3.社会评价结论----------------------------------------------------------------16第十一章研究结论与建议-------------------------------------------------------------1611.1.可行性研究结论-------------------------------------------------------------1611.2.建议-----------------------------------------------------------------------------16投资项目评估论文2第一章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况：单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南3、可行性研究报告编制依据：（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；4、项目提出的理由:（1）项目建设符合国民经济发展;（2）项目对城市建设将起到促进作用;（3）解决劳动就业的需要。5、拟建地点本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔投资项目评估论文3湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。1.2.问题与建议分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第二章项目投资环境与市场研究2.1.投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2007年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；第三产业投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。投资项目评估论文42.2.衡阳房地产投资分析从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。2.3.推广渠道1、报纸广告包括衡阳日报、衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。2、短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。3、影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。投资项目评估论文5第三章建设规模与项目开发条件3.1.建设规模本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）3.2.项目概况现状1、地点与地理位置本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区，面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用（2006）第A102843号国土使用证批投资项目评估论文6准为城镇单一住宅用地。本项目土地的开发建设规划，已经衡阳市规划局审议通过。3