第三章所有权学习资料与讨论问题

1第三章所有权学习参考资料与问题讨论第一部分学习参考资料1．陈华彬著：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版2．王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版。3．王利明铸：《国家所有权研究》，中国人民大学出版社1991年版。4．《物权法通论》，温世扬廖焕国著，人民法院出版社2004年版。第9-11章。5.王泽鉴著《民法学说与判例研究》2，中国政法大学出版社1998年版第115页。6．崔建远:《无权处分辩-合同法第51条规定的解释与适用》，《法学研究》2003年第1期。7.王利明：《论无权处分》中国法学2001年第3期。8.王轶:《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版,第210页以下。9.其他参看所发期刊论文第二部分案例与问题讨论一、结合所给建筑物区分所有权案例讨论共有部分的认定及共有权的性质、内容。1、车位权利归属的纠纷南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。2《物权法》草案中对会所、车位的归属作出规定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有问题：小区车位权属如何认定？2、楼顶权属纠纷（原房主能否在已出卖二层楼顶加盖第三层？）《检察日报》2003年9月16日一、案件的事实概要与分歧意见冯强打算盖一座三层小楼，经申请，于2000年2月获得城建部门批准并领取了建筑许可证。同年3月，冯强开始建楼。不幸的是，冯强的儿子在施工中摔成重伤，花去医疗费8万多元。这样，冯强由于资金不足，盖了两层就封顶了，准备以后有钱再加盖第三层。不料，此后冯强经营的小饭店又亏本，欠债1万多元。为了还债，冯强只好将楼房的第二层出卖。孙秋买下了此楼的第二层，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续。但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。分歧：在本案的审理过程中，法院有两种不同的意见。第一种意见认为，尽管冯强领取了建造三层楼房的许可证，但在其出卖第二层楼房时，应当在合同中明确规定加盖第三层的权利属于自己。但在本案中，冯强并未作出这种声明，而房屋买卖合同成立后，楼顶已经归孙秋所有，加盖第三层的权利当然应转归孙秋，他对楼顶上的空间有利用的权利，其他人无权干涉。第二种意见认为，本案属于建筑物区分所有权的纠纷，冯强享有该楼房第一层的所有权，孙秋享有第二层的所有权，同时他们对共同的墙壁，楼梯等享有共有权，楼顶的空间利用也应属共有权。冯强享有该空间的利用权是因为他享有宅基地的使用权和一层楼房的所有权，没有宅基地使用权，没有第一层楼房，就不会产生第二层楼房，更不会产生楼顶的空间利用权。虽然冯强已出卖了第二层楼房，但并没有丧失对楼顶的空间利用权。孙秋也享有楼顶空间的利用权，这是因为楼顶与二层紧密联系在一起，形成了一种不可分离的状态，取得了二层楼房的所有权，相应地也就部分地享有了楼顶空间的使用权。所以，该楼顶的空间利用权应由冯强和孙秋共同所有。这样，冯强在加盖第三层时必须征得孙秋的同意，不得擅自加盖，否则就侵犯了孙秋的权利。分析：2000年2月，冯强向城建部门申请盖一座三层小楼，3月，冯强的申请获得批准并领取了建筑许可证。后因建筑过程中缺乏资金，冯强只盖了二层就封了顶，准备以后有钱3再加盖第三层。冯强把盖好的第二层楼房出卖给孙秋，双方订有书面协议并办理了房屋过户手续，因此该买卖合法、有效，应受到保护。这样一来，孙秋买下的第二层楼房便与冯强的第一层楼房之间形成了区分所有权关系，即对于同一个二层楼房，冯强对一层楼房（专有部分）享有单独的区分所有权，孙秋对二层楼房（专有部分）享有单独的区分所有权。冯强的一层楼房下的地基，与孙秋的二层楼房上的楼顶等属于共用部分，应由双方共同占有、使用，如利用它堆放杂物等，均无不可。二年后，冯强打算把楼房的第三层盖起来，通知孙秋把堆放在二层楼顶的杂物清除，应认为冯的要求是正当的，法院应予以支持。二层楼顶不属于孙所有，在冯未加盖第三层楼以前，属于共用部分，应为冯、孙二人享有共有所有权，共同占有、使用。冯有权在二层楼顶加盖第三层楼房。因为，在孙购买该二层楼房前，冯已经取得了盖第三层小楼的许可，且冯把第二层楼房出卖给孙时，双方签订的买卖合同中也没有约定冯不得加盖第三层楼房。在第三层楼房盖好后，对于该第三层楼房（专有部分），冯享有单独的专有所有权，但三层楼房的楼顶则属于共用部分，应由冯、孙二人共同占有、使用。也就是说，孙有权把他的杂物堆放在该楼顶上。问题：本案中是否有权加盖第三层楼房？纠纷如何处理？3、区分所有人对建筑物公用部分权利的保护案例一：某小区业主突然发现自己所住楼宇的外墙上悬挂了大幅招牌，不仅影响了美观，而且还挡住了部分住住户的光线。经与物业管理公司多次协商无果。遂以侵权为由将开发商告上法院，要求拆除招牌，恢复原状。案例二：某小区物业管理公司擅自将小区的门卫室出租给他人做小卖部，业主们认为自己在购房时已分摊了门卫室的建筑面积，门卫室应属于所有业共同所有，未经各所有人一致同意，他人无权出租。为此，业主诉至法院，要求停止侵害。问题：外墙和门卫房的所有权属于谁？二、结合所给建筑物区分所有权案例（四至六）讨论专有部分的认定及专有权的内容。1、建筑物区分所有权的专有权行使案例（选自中国案例审判要揽2004年民事审判卷）物业管理纠纷随着我国城市高层住宅小区的迅猛发展日渐增多，且种类繁多，法律关系复杂，但我国法律对建筑物区分所有权没有明文规定。如何处理好这些案件，颇值研究。原告人（上诉人）：北京市大成物业管理公司。被告（被上诉人）：汪艳秋，女，汉族，1969年出生，北方永乐第二中学，住丰台区。被告：林燕青，女，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：李恕，男，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：李超，女，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。4被告：汪艳秋，女，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：赵刚，男，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：王振秋，男，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：邹霆，男，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：朱琳，女，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：魏向春，女，汉族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。被告：杨书蕴，女，满族，住丰台区大成南里二区长安新城映日园。一、基本案情原告诉称：我公司受北京大成房地产开发集团有限公司（以下简称大成开发公司）的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。被告汪艳秋购买了该项目映日园1号楼7单元602号房屋，并于2002年6月29日与我公司签订了“物业管理服务合同”、“长安新城业主公约”的相关约定，但被告私自封闭阳台，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与大成开发公司签订的委托管理合同的义务。在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。被告辩称：我与其他11名被告于2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房——长安新城映日园1号楼的房产。2001年6月至7月，12名被告分别与大成开发公司签订了“商品房买卖合同”，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。大成开发公司提供的沙盘及口头多次承诺房屋为封闭阳台。入住后，我们发现映日园1号楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和建设部联合发布的于1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定；另，2002年11月26日，长安新城映日园1号楼8单元802室业主家中发生盗窃案件，随后映日园1号楼3单元101室及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析，确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热；等等。为此，长安新城映日园1号楼的100位业主联名起草“长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知”，并于2002年12月9日交与原告负责人。根据决议内容，为保证长安新城映日园1号楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。首批15户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。另，我认为与原告签订的“物业管理服务合同”、“长安新城业主公约”不具有法律效力，属于未经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：2002年6月28日至30日，在长安新城映日园1号楼的收楼现场，大成开发公司以及原告向业主分发了“长安新城业主手册”。该手册“收楼指南”中明确规定了严格的收楼程序。此收楼程序明确告知长安新城映日园1号楼的业主如果不签订“物业管理服务合同”和“长安新城业主公约”将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。收楼期5间，长安新城映日园1号楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和“物业管理服务合同”等协议的内容，但被大成开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相威胁。无奈我们业主在被胁迫下，严格履行了收楼程序。综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。二、一审法院的认定与判决北京市丰台区人民法院经公开审理查明：大成开发公司于2000年开始建设坐落于丰台区大成地里二区的经济适用房，其中长安新城映日园1号楼于2002年6月通过有关部门的竣工验收，于2002年10月8日取得北京市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》。被告12人于2001年6月至7月分别与大成开发公司签订“商品房买卖合同”，以按揭付款方式购买映日园号楼房屋各一套。“商品房买卖合同”第3条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该商品房阳台是[封闭阳台][非封闭阳台]。见双方的补充协议（六）”。双方签订的“补充协议”第6项为“该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准”。该合同第13条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定（附件三）的标准。“标准三”“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处