第二章房地产金融基本知识

第二章房地产金融的基本知识第一节房地产金融中的资本流及资金来源1、简述房地产金融中的资本流？【（1）资本流的参与者（2）资本流中的股权与债务（3）债务的承担者和股权的拥有者】答：房地产金融中的资本流可以从以下几方面理解：（1）资本流的参与者在整个资本流通中包括三方参与者。一是资本供应者，包括储蓄家庭，银行、保险公司、中央和地方政府等。二是资本使用者，包括开发商、房屋预购者等；三是处在两者之间的各种服务组织，他们从储蓄、商业银行中筹集资金（资本），又将资本投放到房地产的买方，是房地产的资本融通过程更简单，效率也更高。（2）资本流中的股权与债务房地产金融中的资本可以以股权和债务两种方式通过服务机构在资本供应者和资本使用者间流动。（3）债务的承担者和股权的拥有者债务的承担者是资本使用者。股权的拥有者是资本供应者。2、简述房地产金融市场资金的来源？答：房地产市场资金的来源主要有：（1）政府对银行的投入。（2）居民的储蓄。（3）保险公司。（4）公积金。（5）股票市场。3、简述房地产金融市场资金来源中的保险公司、各种公积金、商业银行、储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信投公司？答：（1）保险公司保险公司主要从事长期贷款。（2）各种公积金公积金也是房地产金融体系中资金的重要来源。（3）商业银行商业银行既向开发商发放开发建设贷款，也向房地产经纪人和房地产公司发放贷款。（4）储蓄贷款银行储蓄贷款银行的主要存款来自消费者，其主要资产是抵押住宅。储蓄贷款银行在住宅抵押贷款和商业房地产贷款方面起着重要作用。（5）互助储蓄银行互助储蓄银行产生于美国东海岸，主要投资于当地的房地产，在住宅抵押贷款和商业房地产贷款投资方面很活跃。（6）抵押银行抵押经纪人作为放款人和借款人的中介，向双方收取一定的服务费。我国目前还没有这类中介机构。（7）房地产投资信投公司房地产投资信投公司是为股东的利益而经营一组房地产的公司。第二节影响房地产金融市场的社会经济因素1、简述影响房地产金融市场的社会经济因素有哪些？答：影响房地产金融市场的社会经济因素包括以下方面：（1）通货膨胀率的变化；（2）银行利率的变化；（3）所得税法的变化；（4）货币汇率的变化；（5）日用品价格的变化；（6）房地产证券和其他投资工具回报率的变化；（7）金融政策；（8）社会福利制度。2、简述通货膨胀率的变化对房地产金融市场变化的影响？答：（1）通货膨胀率的变化导致房地产周期的产生通货膨胀率的变化及宏观经济的波动，房屋价格也会产生周期性波动，被称为房地产周期。（2）宏观经济既可影响、决定房地产周期，房地产周期也可预示经济景气状况。（3）预测未来经济景气状况是避免出现控制率上升、贷款拖欠或导致呆账的重要手段。3、银行利率的变化对房地产金融市场的影响？答：（1）利率下降，会增加房地产的开发投资，销售也会较旺盛。（2）利率上升，房地产开发投资会减少，销售也会萎缩。4、简述所得税的变化对房地产金融市场的影响？答：所得税的变化对房地产金融市场的影响包括以下几个方面：（1）购房造成所得减少而使当年纳税量降低；（2）在累进税率条件下，所得减少会出现税率降低的现象；（3）会计准则中允许的折旧率同实际折旧率不同，多数情况下大于实际折旧率，从而降低房屋纳税量；（4）由于房屋增值没有评估而减少的所得税。5、简述货币汇率的变化对房地产金融市场的影响？答：汇率的变化有两方面的作用：（1）当汇率下降及货币贬值时，为了保值，很多人会投资本国房地产；（2）当汇率上升及货币升值时，又会使本国货币流到贬值国家。6、简述日用品价格的变化对房地产金融市场的影响？答：（1）发展中国家恩格尔系数多在50%左右，也就是在人们的家庭所得中约有一半消费在食品上，所以食品价格的上升对房屋的销售有很大影响。（2）而西方国家恩格尔系数多在30%～40%，而花在汽车、住房上的费用也在30%～40%，所以任何影响汽车消费上升的因素都会影响房屋的销售。7、简述房地产证券和其他投资工具回报率的变化对房地产金融市场的影响？答：在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，也会影响房屋购买活动，使大量房地产投资进入其他领域。8、简述金融政策对房地产金融市场的影响？答：房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。9、简述社会福利制度对房地产金融市场的影响？答：从购买力的角度讲，收入越高，则购房自有率就越高，但实际中会受社会福利制度的影响。好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，社会发展水平高，但房屋自有率并不高。第三节利率、贴现率和现值1、简述名利利率、利率或贴现率、现值的含义？答：名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的利率。利率或贴现率为投资者未来期望收益的现值同投资时市场价值的比值。现值为未来不同时期受益的贴现值，即时间为零时的价值量。2、简述利率集的含义及利率集包含哪几方面的费用？答：随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一，这些从低到高的所有利率组成一个利率集。利率集中包含以下几方面费用：（1）无风险短期实际利率。在我国，可以将银行活期存款利率视为无风险利率。（2）通膨溢价（3）期限溢价（4）差价3、简述实际利率与名义利率和有效利率的含义的含义？答：（1）名义利率是放款人按当前状况向借款人征收的货币成本，没有剔除通货膨胀的影响。【名义利率是银行或贷款人公布的年利率】（2）实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率它是借款人所付利息减去通货膨胀后的利息。【实际利率是名利利率减去通膨指数后的利率，即实际利率=名利利率－通膨指数】（3）有效利率就是借款人所支付的实际借款成本。【有效利率就是按银行或借款人公布的名利利率的实际月利率复利后得到的年利率，借款人实际支付的就是有效利率】物价指数校正。一般贷款合同所用的利率为名义利率。我国通常使用的储蓄保值率实际上就是通膨溢价，是利用物价指数对利率的校正。【比如某人从银行借款100元，银行公布的年利率为12%，而同期的通货膨胀率为6%、而银行的实际计息周期为按月复利计息。根据上例，银行的月利率为12%÷12=1%，一年后借款人归还银行的资金为100(1+1%)12=112.68(元）在此例中：12%就是名义利率，实际利率=12%-6%=6%，有效利率=112.68－100=12.68%。】借款人实际支付的利率是有效利率12.68%。4、简述利率的期限结构？答：贷款期限不同，利率不同，这种差别可以称为期限结构溢价。对于期限结构溢价可以这样理解：（1）放款人会认为未来物价可能会升高或未来借款人需求更大，结果利率更高。（2）放款人担心资金被长期禁锢。（3）金融市场潜在期限的不一致。（4）借款人还必须支付一个随期限增长而增加的期限溢价。因为贷款期限长，借款人会在对放款人最不利的时候提前还款，结果会使放款人受损，这种损害为期权溢价。5、简述利率和可贷资金？答：贷款市场上可贷资金的供给和需求决定了基本利率高低。可贷资金的多少取决于利率水平。利率升高，可贷资金增加，但需求降低；利率降低，需求增加，但可贷资金减少。中央银行就是通过利率的调整来调整货币政策，从而影响借贷市场和房屋抵押贷款市场的。6、简述利率同风险溢价？答：利率集有四个组成部分：无风险利率、通膨溢价、期限溢价以及差价。风险溢价是贷款利率同无风险利率的差值。贷款利率必须高于期望收益率，否则贷款人将把资金投到其他领域。7、简述未来值含义及单利和复利计算未来值公式？答：（１）未来值的定义未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括本金和利息。未来值的实现过程也是实现资金时间价值的过程。未来值的计算可以按照单利率和复利率计算。（２）单利率计算未来值的含义和计算公式单利是指仅计算本金的生息或时间价值，利息不再生利息。计算公式如下：Fn＝P（1＋in）式中Fn为第n年末的价值；P为存款本金；i为利息率；n为存款期限。（3）复利率计算未来值的含义和计算公式复利的计算是指先期本金和以后的利息共同创造利润，也就是将原来利息不取出，加到本金中，共同创造利润。计算公式如下：Fn=P（1+i)n式中Fn为第n年末的价值；P为存款本金；i为利息率；n为存款期限。复利计算的时间越长，则复利值越高。在实际中，除年复利外，经常遇到的是月复利。我们假设一年可以分成m个更短的期段，则一期段分摊利率为mi，那么n年内共有复利期段为mn，则复利的计算公式可以写成：Fmn=P（1+mi)mn8、未来收益的贴现及贴现率的含义以及一年收益和多年受益贴现的计算公式？答：（1）贴现及贴现率的含义将未来价值转变为现值的过程为贴现，计算未来收益的现值使用贴现率。一般以投资的必要收益率为其未来投资收益的贴现率。（2）一年收益的贴现一年收益的贴现，实际上就是未来值计算的反过程。未来值的计算公式为：Fn=P（1+i)n那么计算未来收益贴现值的公式为：P=Fn/(1+i)n式中i为贴现率；1/（1+i）为贴现因子。（3）未来多年受益的贴现多年的收益的贴现值实际上是各年份收益贴现值之和。由一年贴现公式可以推导出多年收益的贴现公式，计算公式为：P＝F1/（1+i）＋F2/(1+i)2＋F3/（1+i)3＋…＋Fn/(1+i)n第四节资产收益率1、简述抵押贷款购房收益的分配？答：在房屋抵押贷款中，虽然房屋是购房人购买的，但其中有银行的股本，所以房屋的收益一部分被银行以利息的方式拿走，一部分缴税，剩余才是购房人所得，于是就出现了资产收益率、权益收益率和有效收益率的区分。2、简述资产收益率的概念和计算公式？答：资产收益率是资产总的收益率，而不管资产的股本构成和归属，仅能说明整个资产的收益可能性。计算公式为：资产收益率＝收益净额/资产总投资＝（营业收益-经营费用）/资产购买价格3、简述权益收益率的概念和计算公式？答：用抵押贷款购得的房屋，其资产可以分成两部分：一部分为银行的债务，即银行借款；另一部分为购房者所有用的权益，在开始时，它相当于首付款所占的比例。与之相对应，资产的收益也被分成两本分：首先，放款人取走借款利息，这是借款合同中规定的；其次，减去还本付息后，剩余的净营业收益就是购房人（权益人）所得，它是税前收益。权益收益率是抵押人所拥有的自有资金（权益）的收益率，其数值为税前净收益同资金的比值。计算公式为：权益收益率＝税前净收益/自有资金＝（经营净收益-年还本付息）/自有资金4、简述有效收益率（也称内部收益率）的概念及计算公式？答：有效收益率也被称为内部收益率，它是指未来各年净收益的贴现值之和等于零时的贴现率。有效收益率同贴现率和现值的关系极为密切，用公式表示为：资产价值=I1/(1+IRR)+I2/(1+IRR)2+I3/(1+IRR)3+…+In/(1+IRR)n式中，In为第n年收益（在拥有n年后将房屋卖出的，In还应包括房屋售价）；IRR为内部收益率。在以上计算中没有考虑税收和资产增值部分，在现实中税收可以调整人们的行为，而资产增值又往往是投资的主要收益部分。税后内部收益率是为使未来若干年后收益的贴现值等于现权益（自有资金）的贴现值，用公式表示为：自有资金＝税后收益率1/(1+IRR)+税后收益2/(I+IRR)2+税后收益3/(1+IRR)3+…+税后收益n/(1+IRR)n税后内部收益率是购房人能够真正取得的收益率。在这里，资产收益说明的是整个资产的收益状况，没考虑到资产的股权构成以及债务；权益收益率说明的是去除债务后，购房人（权益人）按其股本所能取得的税前收益率；税后内部收益率则是购房人能实际取得的收益，它是进行抵押贷款决策最好的判断标准。在实际运行中内部收益率和净现值比较常用。第五节信贷、担保贷款和抵押贷款1、简述信贷和担保贷款的定义以及担保贷款的种类？答：（一）信贷信贷是指银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业。（二）担保贷款担保贷款是指银行要求借款人在借款时提供一定的还款保证方式，这种贷款为担保贷款