第二章资产评估的方法

第二章资产评估途径与方法本章主要介绍资产评估的主要途径和基本方法。包括市场途径、成本途径、收益途径；以及可选用的主要技术方法。本章重点：各途径的及其方法的内涵、技术要求、适用条件，主要技术方法。本章难点：选择评估途径和评估方法应考虑的因素资产评估途径内涵资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径资产评估途径与市场的关系资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评估基本模型第一节成本途径一、成本途径的基本涵义1、定义成本途径是资产评估的基本途径之一。成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。2、基本思路：重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。3、成本法的基本公式：资产的评估值=资产的重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值二、成本途径的基本前提采用成本法评估资产具备的前提条件是：1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。只有被评估资产继续使用，再取得被评估资产的全部费用才能够构成其价值的内容2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。适用于单项的资产评估三、成本途径中的基本要素一般意义上讲，成本途径的运用涉及到四个基本要素，（一）资产的重置成本（二）资产的实体性贬值（三）资产的功能性贬值（四）资产的经济性贬值通过成本途径评估资产的价值不可避免的要涉及到被评估资产的重置成本，实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值四大参数。成本途径中的各种技术方法实际上都是在成本途径总的评估思路基础上，围绕着四大参数采用不同的方式方法测算形成的。在评估实务中，人们习惯上是以估算重置成本的具体方式方法来区别和划分成本途径中的各种技术方法。（—）资产的重置成本指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。1．复原重置成本复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。2．更新重置成本更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。注意：选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。重置成本的估算方法1．重置核算法2．功能价值类比法3、价格指数法1．重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法等它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程又具体划分为两种类型（1）购买型（2）自建型。（1）购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费，以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必要费用累加起来，便可做算出资产的重置成本。---------会计上外购资产的入账价值（2）自建型是把自建资产作为资产重置方式。根据重新建造资产的所需的料、工费及必要的资金成本和开发者的合理利润等逐项计算分析和汇总得出资产的重置成本--------会计上自建、自产资产的入账价值+合理利润例1某待评估设备现行市场价格每台10万元，运杂费1万元，安装费用0.5万元，安装材料0.3万元，安装人员工资0.4万元，其他费用0.2万元。则该设备的重置成本为：重置成本=10+1+0.5+0.3+0.4+0.2=12.4万元2．功能价值类比法功能价值类比法是通过寻找与被估资产功能相同或相似且已广泛使用的资产为参照物，根据该类资产与参照资产的重置成本与其功能的关系，通过被估资产与参照物功能比较，推算出被估资产重置成本的方法。在实务操作中，可根据被估资产的功能与其重置成本的关系细分为线性关系型和指数关系型。（1）生产能力比例法对于线性关系型的被估资产，可采用生产能力比例法利用下式估算其重置成本：被估资产重置成本=被估资产年产量x参照资产重置成本参照资产年产量例2参照资产的重置成本为10万元，年生产能力(功能、产量)为50000件，被估资产年生产能力为40000件，假定被估资产的功能与其重置成本呈线性相关，则被估资产的重置成本为：例2：被估资产重置成本=10x(40000÷50000)=8(万元)总结:这种方法运用的前提条件是：资产的成本与其生产能力呈线性关系。----生产能力越大成本越高，而且成正比例变化。（2）规模经济效益指数法对于指性关系型的被估资产，可采用规模经济效益指数法利用下式估算其重置成本：被评估资产的重置成本=(被评估值产的产量)x×参照物资产的重置成本参照物资产的产量X=0.4---1例3：参照资产的重置成本为10万元，年生产能力为100000件，被估资产年生产能力为50000件，假定被估资产功能与其重置成本为指数关系，规模经济效益指数为0.7，则被估资产重置成本为=10x(50000÷100000)0．7=10x0.6156=6.156万元3、价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法用数学式表示为：重置成本=资产的账面原值x价格指数定基价格变动指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即(评估时点价格指数÷资产购建时的价格指数)X100％。环比价格变动指数可考虑按下式求得：A=(1+a1)x(1+a2)X(1+a3)··(1+an)x100％式中，X为环比价格变动指数；ai为第i年环比价格指数，I=1，2，3……n例4：某被估资产购建于2005年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95％；评估时该类资产的价格指数为160％，则被估资产的重置成本为：被估资产重置成本=50000x(160％/95%)x100％=84210(元)例5：被估资产账面价值为200000元，2002年建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为2003年11.7％，2004年为17%，2005年为30.5％；2006年为6.9%，2007年为4.8％，则被估资产的重置成本为：重置成本=200000×(1十11.7％)×(1十17％)×(1+30.5％)×(1+6.9％)×(1十4.8％)×100%=382000元(二)资产的实体性贬值资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的有形损耗通常采用相对数计量，即有形损耗率。有形损耗率=资产有形损耗额×100%重置成本实体性贬值的估算方法资产的实体性贬值（有形损耗）主要是通过资产的有形损耗率来估测资产有形损耗率的估测方法主要有以下几种：1．观测法2．使用年限法3、修复金额法1．观测法观测法（成新率法）是指由具有专业知识和丰富经验的评估人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产设计、制造、使用、磨损、维修、大修、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估对象的成新率，从而估算实体性贬值。公式为：实体性贬值=重置成本×（1-成新率）=重置成本×实体性贬值率成新率=1-实体性贬值率2．使用年限法使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率，进而估测资产的实体性贬值的方法。由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间×100%当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。实体性贬值率用数学式表示：实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限实体性贬值=（重置成本-预计残值）×贬值率总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限例6某资产2001年2月购进，2011年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时，该资产估计还能使用5年，由此可计算资产实际使用年限及实体性贬值率：资产实际使用年限=[10×360×7.5÷（10×360×8）]×10=9.375年成新率=5÷（5+9.375)×100%=34.78%实体性贬值率=9.375÷（5+9.375)×100%=65.22%=1-34.78%=65.22%3、修复金额法修复金额法是根据修复资产的已损实体所需要支付的金额来判断资产的有形损耗额。此方法主要适用于具有特殊结构的可补偿性资产有形损耗的估测。可补偿性有形损耗是指技术上可修复且经济上合理的有形损耗----更新某一零部件使其达到完好状态。(三)资产的功能性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。功能性贬值的测算方法功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。主要根据资产的效用、生产加工能力、功耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同时还要注意技术进步因素、替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。功能性贬值的估算步骤（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同且为当前普遍使用的主流资产年运营成本进行比较；(2)计算两者差额得到被评估资产的年超额运营成本额；并在此基础上扣除所得税因素，得到被评估资产的年超额运营成本净额；(3)预测并估计被评估资产的剩余使用年限；(4)以适用的折现率将被评估资产在其剩余使用年限内的各年超额运营成本净额折现加和得到因资产运营成本超支而形成的功能性贬值额。上述步骤用一数学式表示为：G=∑[Six(1+r)-n]式中：G——功能性陈旧贬值额；Si——第i年的年超额运营成本净额；r一适当的折现率；n一资产尚可使用年限数例7：某被评估资产与目前广泛使用的同类资产相比，在完成同样生产任务的前提下，材料消耗超支额为3万元，能耗超支1万元，据评估人员鉴定，被估资产尚可使用3年，折现率设定为10％，则资产的功能性贬值为：(1)计算年超额运营成本额30000十10000=40000(元)(2)计算年超额运营成本净额40000x(1—25％)=30000(元)(3)计算功能性陈旧贬值额G=30000X(P／A，10％，3)=30000X2.4869=74607(元)(四)资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。如：例如：在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资