第3章房地产开发程序与管理

第3章房地产开发程序与管理第一节房地产开发程序概述一、房地产开发的基本概念：（※掌握）1、典型开发：取得土地→土地和建筑物开发→租售土地或建筑物（一）房地产开发2、购买现有建筑物→更新改造→租售建筑物（二）房地产开发综合投入的内容：土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神、伙伴关系（三）房地产开发者和开发企业的角色：房地产开发活动的发起者；是开发创意、规划设计、投资融资、工程建设、市场营销环节的协调管理者；开发风险的主要承担者；开发利益的主要分享者。（三）开发项目建造质量和效率的关键：开发活动需要规划设计、工程技术、工程管理专家、建筑工人参与。（四）开发项目的日益大型化，开发商具备更多的知识和技能：市场与市场营销、城市增长模式、法律制度、地方规章、公共政策、财产转让与合同、土地开发、建筑设计、建造技术、人居环境与可持续发展、基础设施、融资、风险控制和时间管理。辅记：人渐渐控制和管理基础乘法，（做出了）市场地宫彩图。二、房地产开发的八大步骤：（2设想、1可行、2合同、2工、1物业）（※掌握）提出投资设想探讨投资可能性，快速判断多个投资机会的可行性。细化投资设想选择开发用地，做出初步设计方案，探讨技术可行性和获取开发用地可行性。可行性研究进行正式市场研究，将开发计划报送政府部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，综合判断项目的可行性。（注意前面2步骤也提到了可行性，勿混淆）合同谈判确定最终设计方案、租售方案、总承包商，得到贷款书面承诺，获得用地、规划许可。签署正式协议或合同4个合同3个协议：工程类：合作开发协议、工程施工合同融资类：建设贷款协议、长期融资协议交易类：土地出让或转让合同、预租售合同和保险合同工程建设成本管理、进度管理，批准市场推广和工程变更、解决建设纠纷、支付工程款（注意这2个和建设不直接相关的程序）竣工交用接入市政设施，进行市场推广和租售，组建物业队伍，入住，办证还贷。物业资产管理作用：1、延长物业资产的经济寿命；2、保持并提升物业资产价值；3、提高资产运行质量。第二节投资机会选择与决策分析（是房地产开发过程中最重要的环节，该阶段最重要的工作是对开发项目进行逐步深入细化的可行性研究）一、投资机会选择（三项工作）：提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想提出投资设想、寻找和筛选投资机会：选择项目的城市或区域→寻找投资的可能性（看地、看项目）→快速判断其可行性。细化投资设想：落实到具体地块，接触相关人员，提出初步方案，草签意见书。二、投资决策分析（也是三部分工作）工作名称内容市场分析主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金。项目财务评价依据市场分析结果及相关的项目资本结构设计，对项目的经营收入、成本费用、赢利能力进行分析。投资决策结合企业发展战略、公司财务状况和项目财务评价的结果，做出决策。（尚未签署任何协议之前进行）书本中一句很长的话：影响房地产开发项目投资决策的因素，已经越来越超越了项目本身的盈利与风险特征，越来越与企业的增长或扩张战略，以及企业的开发管理、投资与融资能力密切关联。（个人理解这句话的意思：是否决定做某个项目，项目本身的盈利与风险状况的权重越来越低，决策者更多的考虑的是企业的发展战略、企业的管理能力及融资能力。）第三节前期工作在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤。一、获取土地（一）土地储备和土地一级开发工作知识点土地储备1、主体：市县人民政府国土资源管理部门。2、作用：（家规促进提高）加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。3、管理：（实行计划管理）内容：年初年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模。依据：经济和社会发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市总体规划。（2计划2规划）4、范围：依法收回的土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、办理农用地转用和土地征收批准的土地、其他依法取得的土地。5、流程：收购→开发整理→储备→供应一级土地开发1、主体：政府或其授权委托的企业。2、项目实施模式：模式1：土地储备机构负责实施，委托开发企业负责具体管理。模式2：授权企业负责实施。3、内容：筹措资金、办理规划、项目核准、土地征收、拆迁、大市政建设。4、模式1：开发企业的管理费用不超过土地储备开发成本的2%模式2：招标底价包括土地储备开发的预计总成本+利润（不高于成本的8%）。（是28，而不是38！）5、土地储备开发成本包括：征收补偿税费；收回收购置换费用；市政基础设施建设费用；招拍挂费用；贷款利息；审计律师监理费用；不可预见费。（二）获取土地的途径途径知识点出让2002年4月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》→2007年9月，修订为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用规定》（“国有”改为“建设用地”）划拨私人可参与的项目：1、城市基础设施用地2、公益事业项目3、重点扶持的能源、交通、水利等项目。其他项目：经济适用房和廉租房的项目用地存量划拨土地转让存量划拨土地使用权，成为土地储备中心优先收回储备的重要对象。与土地使用者合作土地转让；公司入股；并购或合伙二、确定规划设计方案并获得规划许可主要阶段需要提交的申请材料审查的主要内容证件的主要内容其他附加知识规划意见书（选址）1、计划管理部门的批准、核准、备案文件；2、用地申请（选址要求、拟建项目性质）3、拟建规划设计图（含主要经济指标）4、意向位置的1:2000或1:500地形图*（以上4点资料和下一阶段的前4点资料基本类似）1、建设用地及代征城市公共用地的范围和面积2、提出规划设计要求规划设计要求包含三方面的问题：（1）土地使用方面：建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率（2）公共服务设施配套方面（3）与外界距离方面：地、路、铁路、河道、高压线1、主要针对无偿划拨和协议出让。2、划拨用地范围：非盈利性的……住宅配套服务、农贸市场……3、协议出让项目：工业用地、科技产业项目用地。建设用地规划许可证1、计划管理部门的批准、核准、备案文件；2、用地申请文件（须表述取得用地的有关情况）3、规划意见书及附图（招拍挂由土地整理储备机构负责申报提供）4、1:2000或1:500的地形图（按上面成果要求绘制的）招拍挂的还需要：5、出让合同6、土地整理储备机构的成交确认书7、建设用地钉桩成果通知单1、建设用地性质2、建设用地及代征城市公共用地的范围和面积1、性质2、位置3、界限主要阶段需要提交的申请材审查的主要内容证件的主要内容其他附加知识规划设计方案审查（1）建设项目规划许可及其他事项申报表（2）规划意见书（选址）及附图复印件（3）设计方案图*（以上3点资料和下一阶段的前3点资料基本类似）对于招拍挂项目，还需要提交：（4）建设用地钉桩成果等前提规划文件。（1）范围一致性（2）性质是否符合要求（3）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率是否符合要求（4）停车位个数、建筑间距、公共服务设施是否符合要求（5）是否安排了必要的水电气热等市政基础设施（易忘）1）设计总平面图（单体建筑1:500；居住区1:1000）（2）各层平立剖面图（剖1:100-200）（3）各项经济技术指标及无障碍设计说明。1、自愿申请审查，审查意见可作为绘制施工图的依据。未审查的重大开发项目，在招投标备案阶段进行专项审查。2、抄送审查意见：园林、人防、消防、市政、体育、水（猿人消失提水）部门建设工程规划许可证（1）建设项目规划许可及其他事项申报表（2）规划意见书（选址）及附图复印件（3）设计方案审查意见及附图（4）国土部门批准用地文件（5）施工图（6）城市建设工程办理竣工档案登记表（7）勘察设计中标通知书（未进行方案审查的项目）和方案审查相似。1、施工图的主要内容：（1）图纸目录（2）无障碍设施设计说明（3）总平面设计图（4）各层平面图（5）各层剖面图（6）各向立面图（7）基础平面图（8）基础剖面图（9）各主要部位平面图2、取得该证后，办理规划验线、验收事宜。应编制竣工图的项目，应依法编制并报送城市档案馆。三、建设工程招标（一）招标方式：依据项目的建设规模和复杂程度来选择分类招标方法优势劣势适用范围（特别注意邀请招标部分）公开招标1、发布公告2、直接邮寄公告给有潜力的公司1、选择众多2、承包商会努力提高工程质量、缩短工期并降低成本造价1、工作量大2、经历时间长，招标支出高。1、规模较大2、周期较长3、技术复杂邀请招标1、发送招标通知书或邀请函至3-10各承包商2、公开发布通知，邀请报名，资格预审后选定邀请对象1、节省招标费用2、提高工作效率、节省时间。缩小了选择的余地1、工程性质特殊、需要有专门经验的技术人员和专业技术。2、公开招标未产生中标单位3、工期紧迫或保密公开招标：选择合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。按常规，应授标给最低报价者，除非该报价不合理或根本无法实现。邀请招标：也称选择性招标，是非公开招标方式的一种。（二）招标机构招标人有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜，并向有关部门备案；1、招标过程中的决策活动（1）确定发包的范围（2）确定承包方式和内容（3）确定标底（4）决标并签订合同或协议2、日常事务（1）发布公告或邀请函（2）编制和发布招标文件（3）编制标底（4）审查投标人资格（5）组织勘察现场和回答提问（6）接受并保管投标资料（7）开标、审标和评标（8）谈判签订协议和合同3、招标工作小组成员（1）决策者：开发商或其授权人员（2）专业技术和经济方面专家（3）助理人员（三）招标程序1、申请招标（需要下列条件）：（1）项目列入城市年度开工计划（2）获取了土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证（3）完成了拆迁安置工作、施工现场具备三通或七通建设条件。（4）施工图纸齐全（5）资金和主要建筑材料已落实（6）建设工程开工审批表（7）招标申请书2、编制招标文件（签订合同的基础）（其主要内容有：）（1）工程综合说明（2）招标方式和对发包单位的要求（3）招标项目的技术要求（4）钢材、木材及其他主要材料的供应方式（5）工程款支付方式和预付款的百分比（6）合同条件和合同文本（7）投标须知（8）应向投标人明确的问题（9）附件：投标工程图纸和工程量清单3、编制标底（1）标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。（2）须过两个部门才能生效：确认并密封核准生效（3）编制标底的基础数据：（有三种不同的计算依据）施工图预算概算额或扩大综合定额平方米造价包干4、确定招标方式、发布招标公告或邀请投标函（3个以上）招标公告的内容：（1）招标人的名称和地址（2）招标项目的性质、数量、实施地点和时间（3）获取招标文件的办法5、投标人资格审查（1）目的：了解投标人的技术和财务实力；施工经验。（2）时间点：公开招标在发售招标文件前进行；邀请招标在评标同时进行。（3）审查的主要内容：企业注册证明和技术等级；主要施工经验；技术力量简介；施工机械设备简况；在施工的承建项目；资金和财务状况*邀请招标：另需要审查主要施工方法；外地企业：另持有投标许可证。6、招标过程交底（1）时间：发出招标文件，招标人踏勘现场后。（2）主要内容：标底当地合同预算审查机关当地招标管理办公室介绍工程概况明确质量要求、验收标准和工期要求。供料情况（开发商供料）材料款和工程款的支付方式其他注意事项7、开标、评标和决标（1）开标会参与者：招标人（开发商）、各投标人、公证机构、招标管理部门。（2）标书评审的标准：技术和财务实力、信誉良好、报价合理。8、签订合同（招标活动结束）四、开工申请和审批1999年发布，2001年7月4日修订的《建筑工程施工许可管理办法》中规定以下行为需要申领《建设工程施工许可证》：各类房屋建筑及其附属设施的建造；装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装；（该点易错）城市市政基础设施的施工。1、申领施工许可证应具备的条件：（1）办理了用地批准手续（2）办理了建设工程规划许可证（3）施工场