(戴德梁行)杭州坤和国际金融中心前期咨询报告(写字楼

杭州坤和中心前期咨询报告(写字楼部分)致杭州坤和建设集团有限公司报告目录杭州写字楼驻户问卷调研64项目目标客户深度访谈80杭州金融产业发展研究杭州写字楼整体市场研究杭州写字楼驻户特征研究22435未来竞争项目研究与应对106产品借鉴及项目方案优化146目标客户定位审视与调整123项目营销推广顾问建议172项目财务可行性分析与评价附：上海高品质写字楼介绍195202Page1金融业银行业证券业保险业其他金融机构金融业定义及行业细分中央银行商业银行政策性银行国有独资商业银行/股份制商业银行/城市商业银行证券经纪与交易证券公司/期货经纪公司/基金管理公司信托公司/投资公司/典当公司/财务公司/金融租赁公司Page2证券投资证券分析与咨询人寿保险财产保险保险辅助服务证券投资基金证券公司研究所/证券投资顾问公司理财咨询公司/资产评估公司/保险精算公司与金融业相关的现代服务业浙江京衡律师集团浙江天册律师事务所◇会计、审计及税务服务—会计咨询；—资产评估、清算；—审计咨询及相关活动；—税务咨询及相关活动。◇法律服务—各种律师事务所；—与法律有关的调查、取证、鉴定服务；—法律文件的起草、咨询服务；◇金融咨询服务—企业资产、信用评估；—财经信息提供；—企业投融资咨询服务；……Page3杭州金仓金融顾问有限公司杭州金证源投资管理有限公司举例：金融业产值（亿元）金融业贡献率=金融业增加值/GDP200120022003200420051141391937%6%5%6.1%956.4%6.6%5.9%1506.6%杭州历年金融业增加值及其对GDP的贡献2001200220032004200550%30%10%25%38%53%30%24%35%24%-1%17%10%2006840019%16%杭州历年金融业基本行业指标14460杭州金融业纵向研究——历史趋势杭州金融业多年来呈现平稳增长趋势，近两年本外币存贷款余额和保费收入年增长率均达到10%以上，推动金融业的增加值和GDP贡献率不断上升本外币存贷款余额（亿元）本外币存贷款余额增长率保费收入（百万元）保费收入增长率Page4Page5存贷款余额（亿元）GDP（亿元）FIR金融相关率（近似值）(/GDP进出口贸易额（亿美元）实际外商投资额（千万美元）外资银行数量上海南京苏州无锡杭州2宁波434.44.14.22.84011999232.082081.95406122947006长三角六城市对外资银行的吸引力比较长三角六城市金融业发展程度比较上海南京苏州无锡杭州宁波728418642711406299367563+30685142512292252171231杭州金融业横向研究——城市比较杭州金融业发展成熟度较高，仅次于上海，FIR远高于苏州、宁波和无锡，对外资银行的吸引力也仅次于上海和苏州Page6银行业•至2006年底，四大国有商业银行和十二家全国性股份制商业银行皆在杭州设立分行；•另外，杭州商业银行作为杭州城市商业银行，近几年发展迅速；•杭州联合银行为农村合作银行。证券业•至2006年底，共有4家本地证券公司4家，其营业部达到27家；•41家外地证券进入杭州，其营业部大多在1~3个；•杭州共82家证券营业部。保险业•至2006年底，共有20家财产险公司进入杭州，其中18家为分公司，外资财产险公司1家；•21家人身险公司，其中6家为中外合资或外商独资公司；•进入上海的中资保险公司绝大多数已经进驻杭州。其他金融机构•杭州非银行金融机构主要包括担保公司、财务公司、信托投资公司、资产管理公司代表处等；•担保公司、财务公司、信托投资公司绝大多数为杭州本地公司，外资金融机构相对较少。杭州金融业发展现状——基本概况杭州金融机构种类较为齐全，银行、证券、保险三足鼎立，其他金融机构中以信托公司为主，其中，银行业和保险业发展规模较大Page7本外币存款余额增长率本外币贷款余额增长率GDP增长率2001200220032004200520065%0%30%25%20%15%10%40%35%45%32%39%38%26%24%12%15%26%23%15%18%16%13%19%16%14%29%13%55%7%22%16%国有商业银行城市商业银行股份制商业银行农村信用社杭州银行业发展状况杭州中资银行资产额构成（2006年）杭州金融业发展现状——银行业杭州银行业历经2001~2004年的高速增长后，近两年增速有所放缓，但仍高于GDP增长率，四大国有银行资产额占到中资总资产额一半以上Page8政策性银行杭州金融业发展现状——中资银行中央银行四大国有商业银行农村合作银行城市商业银行全国性股份制商业银行~1988~1994~1997~1995~2000~2006~20045家，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国交通银行7家，中信实业银行、上海浦东发展银行10家，招商银行、广东发展银行8家，华夏银行14家，兴业银行、民生银行16家，恒丰银行15家，浙商银行（本地）~1999~199813家，光大银行11家，深圳发展银行四大国有商业银行和通过并购原中国投资银行的中国交通银行在杭州设立省级分行。Page9众多成立时间较早的全国性股份制商业银行纷纷进行增设杭州网点，至2000年底，全国十家全国性股份制商业银行全部进入杭州；加入WTO后，恒丰银行、浙商银行等成立时间较晚的全国性股份制商业银行开始进入杭州或将其总部移往杭州；杭州金融业发展现状——中资银行中资银行进入杭州进程表：Page102007/062007/052006/082005/122005/112005/03分行(筹）代表处分行代表处分行分行荷兰合作银行国际金融公司亚洲开发银行澳洲联邦银行入股比例：14.9%入股比例：24.9%外资银行在杭参股杭州金融业发展现状——外资银行作为昀后一批开发外资银行人民币业务的城市，杭州已进驻花旗、渣打、汇丰、东亚、恒生等已改制的外资法人银行外资银行/外资法人银行在杭机构分行(筹）Page11金融业政策研究——外资银行•外国银行在中华人民共和国境内设立营业性机构的，除已设立的代表处外，不得增设代表处，但符合国家区域经济发展战略及相关政策的地区除外；•外国银行代表处应当自中国银监会批准设立之日起6个月内迁入固定的办公场所，超出6个月后仍未开始办公的，中国银监会原批准决定失效；•外国银行代表处注册地址变更应当及时向所在地中国银监会派出机构报告；•外国银行代表处办公场所变更应经银行业监督管理机构批准；•根据WTO的协议，我国已经取消所有对外资银行的所有权、经营权的设立形式，允许外资银行向中国客户提供人民币业务服务，并不再有地域限制；•外国银行分行只可以吸收中国境内公民每笔不少于100万元人民币的定期存款；•四大银行转制成为外资法人银行后，经银监会批准后可开展面向国内居民的人民币业务，额度不限；•中国银监会已经批准以下几家外资银行将境内分行改制筹建为法人银行，分别是：渣打银行、东亚银行、汇丰银行、花旗银行、新加坡星展银行、恒生银行、日本瑞穗实业银行、日本三菱东京日联银行、荷兰银行、永亨银行、新加坡华侨银行、美国摩根大通银行；•花旗银行、汇丰银行、渣打银行、东亚银行目前已经证监会批准可向国内居民开展人民币业务。按照合法性、审慎性和持续经营原则，经国务院银行业监督管理机构批准，外国银行可以将其在中华人民共和国境内设立的分行改制为由其单独出资的外商独资银行；Page122006/072006/082006/092006/102006/115543894566809%10%8%10.5%10.5%9.4%8.5%4299.9%杭州A股代理交易额(亿元)杭州交易代理金额占沪深两市比例杭州证券业近期发展状况浙江辖区期货业发展状况期货经营机构数量期货代理交易额期货公司总资产33家44家18739亿元31132亿元18.8亿元30.2亿元2005年2006年杭州金融业发展现状——证券业杭州证券业过去几年中发展相对较为缓慢，本地证券公司多为外地资本控股或并购，2006年受股票市场高速繁荣影响，证券经营机构业绩显著增长方正证券中信金通证券浙商证券财通证券异地证券经营机构管理总部申银万国浙江管理总部海通证券杭州业务总部中国银河证券有限公司杭州管理总部Page13综合类券商综合类券商综合类券商经纪类券商入驻写字楼的部分证券公司6.03亿元注册资金8.85亿元注册资金5.2亿元注册资金6.82亿元注册资金杭州金融业发展现状——证券业杭州共有45家证券公司，其中仅4家为本地注册，证券营业所达到82家，其中27家为本地证券公司所开，多数外地证券公司在杭仅设立一家营业所杭州本地注册证券公司Page14证券投资咨询机构杭州三元证券投资顾问有限公司杭州新希望证券投资顾问有限公司浙江利捷企业策略投资顾问有限公司浙江国金投资咨询有限公司方正证券有限责任公司研究所中信金通证券股份有限公司研究所具有证券、期货相关业务许可证的资产评估机构和会计师事务所名录浙江勤信资产评估有限公司浙江东方资产评估公司浙江天健会计师事务所期货经纪公司永安期货良时期货南华期货中大期货金达期货新世纪期货天地期货大地期货天马期货金迪期货新华期货大越期货杭州金融业发展现状——证券业Page15保费收入增长率20012005200220032004200653%21.6%13.8%39.835%24%66.649.365.9-1%72.510%30%84.020%16%10%2001200220032004200520062.5%6222.8%7743.2%10362.6%10112.5%1098杭州保险业历史发展杭州保险业发展程度:GDP,杭州金融业发展现状——保险业杭州保险业发展十分迅速，保费收入增速远高于GDP，但保险参与度相对较低，近几年保险深度存在一定下滑的下滑趋势保费收入（亿元）保费收入年均增长率GDP年均增长率3.0%2.7%2.4%2.5%12602.0%保费密度(元/人）保险深度全国保险深度Page1620012002200320042005200618.021.227.732.827.312.435.813.647.844.751.344.9财产保险保费收入人身保险保费收入财产险健康险意外伤害险普通寿险38%3%6%53%62%38%杭州金融业发展现状——保险业从保险业结构来看，杭州保险收入中60％以上来自人身保险，保险动机主要以养老、教育、预防疾病和意外事故为主杭州保险收入构成历年情况杭州保险收入构成比例（2006年）Page17进入杭州的中资人身保险公司进入杭州的中资财产险公司杭州金融业发展现状——中资保险进入杭州的外资保险公司进入上海但未进入杭州的外资保险公司杭州金融业发展现状——外资保险杭州外资保险以寿险公司为主，财产险中仅有中银保险一家分公司，近年来部分已进驻上海的外资寿险公司开始加快进入杭州的步伐财产险人身保险Page18Page19杭州金融业发展现状——其他金融机构Page20到2010年金融业的具体奋斗目标：——金融业增加值占GDP的比重为9％左右,占第三产业增加值的比重为20%左右；——金融从业人员占总就业人员的比重为1%；——金融机构本外币存款余额达到15000～17000亿元，年平均递增18～20%；本外币贷款余额达到14000～16000亿元，年平均递增20～22%；——直接融资规模累计达到150亿元；——保费收入达到270～300亿元，年平均递增25～27%。杭州金融业发展规划——城市定位金融业定位：“十一五”时期，为建立长江三角洲区域性金融中心打好基础，把杭州市建设成具有较强辐射能力的长三角南翼的“金融强市”，到2010年实现四个基本，即基本确立金融在杭州经济发展和城市功能运作中的核心作用；基本形成中外资金融机构共同发展的多元化的金融机构体系；基本具备交易各种金融工具的金融要素市场；基本实现良好、规范的金融发展环境。Page21银行业发展规划：到2010年的具体奋斗目标：——本外币存款余额达到15000～17000亿元，年平均递增18～2