第4章入伙管理手册

1物业交房服务管理制度一、交房准备工作1.物业管理处在交房前1个月制定交房工作计划，该计划中应明确:(1)交房时间。(2)负责交房工作的人员及其职责。(3)交房手续。(4)交房过程中使用的文件和表格。2.交房工作计划应由管理处项目经理批准，管理处应提前1个月向业主发出《交房通知书》，并详细说明：(1)需业主准备的证明材料。(2)需业主填写的表格。(3)办理交房手续的程序。(4)办理交房手续的工作现场应张贴交房公告和明确的指示标识，并指定专人负责业主办理交房手续时的各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。二、交房审查登记1.管理处应建立交房登记表，对业主提交的《交房通知书》进行查验，确认无误后收取《交房通知书》，在交房登记册中注明，并向业主发放资料，应包括：(1)《入住说明》。(2)《业主手册》。(3)《前期物业服务合同》。——公示(4)《预交物业服务费用》。(5)《装修须知》。2(6)《住户登记表》。(7)《装修管理协议》。(9)《房屋验收交接表》。2.上述发放的资料应在《业主登记册》中由业主签收，或由管理人员注明。在提供给业主的《入住说明》中应明确由业主填写并提交的资料，包括：(1)身份证。(2)《房屋预售合同》的正本及复印件。(3)《业主登记表》。(4)已签署的《业主手册》、《房屋装修管理协议》、《前期物业服务合同》3.管理处对业主的资料进行审核验证，验证内容包括：(1)表格填写是否完整、正确和清晰。(2)《房屋装修管理协议》和《前期物业服务合同》是否已签署。(3)身份证明文件与《房屋预售合同》及《业主登记表》是否一致。审查通过后，交房管理员收取《房屋预售合同》复印件、《业主登记表》、《前期物业服务合同》1份、《房屋装修管理协议》1份，在《交房通知书》注明签收。三、预交费用财务应根据国家和政府的法规及《前期物业服务合同》的规定，确定交房《预交费用》。管理处在审查并接受业主收取各项费用，并开具相应票据给业主。费用项目包括：预交一年的物业服务费、装修保证金及垃圾清运费等。对费用交纳完毕的业主，应在登记表中注明。上述手续完成后，管理处查验交房登记表及已签署的《房屋装3修管理协议》及各项收费票据后向业主发放钥匙，并在《钥匙发放登记表》上登记。管理处与业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在验收交接表上签字确认。验收过程中双方确认需维修的事项由管理处通知施工方及时维修处理。四、交房后的装修管理管理处在提供给业主的文件中已明确装修管理的要求，具体内容参见《房屋装修管理协议》。4房屋装饰装修管理协议甲方：威海久源物业服务有限公司绿扬河景东城管理处乙方（业主）：身份证号码：乙方所购买（租赁）的房屋基本情况：房号；建筑面积为规范房屋的装修行为，保持房屋的整体质量和使用安全，根据《住宅室内装修管理办法》的约定和国家、省、市的有关规定，经协商甲、乙双方达成本协议。一、乙方在办理入住手续时，应向甲方交纳装修保证金100元，垃圾清运费200元，施工人员出入证工本费50元。为尽可能减少装修对小区业主正常生活的影响，室内装修工程的期限规定为自签订物业管理协议发钥匙后的5个月内，特殊情况确需延长工期的，须向甲方提出申请、说明理由，由甲方批准。二、乙方装修房屋前，须提前3天与装修公司一起持委托书或双方签署的装修合同到甲方处客服中心办理装修登记手续并提出装修方案。三、甲方受理乙方装修登记并经甲方或有关部门审核同意装修方案后，装修公司方可施工。若乙方的装修方案超出甲方的审批权限，乙方应将装修方案报久源物业管理办公室审批，审批同意后，乙方方可进行此项装修，审批需支付费用的，由乙方承担该审核费用。四、装修期间，施工人员凭甲方编发的施工证进出小区，甲方对进入住宅区的装饰队伍、产品营销单位实行统一管理。为保证业主家装工程的维修和售后服务，凡进入现场开展宣传的装饰公司和产品营销人员必须到甲方办公室登记，并在指定的地点进行宣5传和销售。业主自行选择的装饰队伍在施工前须向甲方和管理办公室出示资质文件并履行登记手续，由甲方对其提出要求、实施监督。装修期间，甲方将派人员对装修进行监督管理，乙方及装修公司应服从监督管理。五、乙方保证装修施工时间为每日上午8：00时至12：00时，下午14：00时至20：00时。业主未正式入住前装修时间可适当放宽。六、装饰工程方案的设计人员及施工队伍不得破坏建筑物的结构。在铺装地板时保护暗敷水、暖管道及配电管线。施工中一律不准向地板上钉钉子，不准随意拆、改散热器、配电箱、开关插座等设施。如因违反规定造成渗水、漏电、断电等事故，由相关住户承担全部维修费用并赔偿损失。七、为保持住宅区内楼宇的美观整洁，各住户应在预留空调洞口位置安装空调，不得另行在外墙上打洞。空调冷凝水管必须接入预留管接口内，不得暴露在室外。外墙采用外墙保温材料，为保证安全，严禁私自安装防盗网，严禁在外墙上打洞或安装膨胀锣栓，住户的空调室外机必须安装在预留空调板位置。如住户安装空调时违反有关规定造成外墙损坏或引起安全事故，由其承担全部责任。业主空调、防盗网安装前应向甲方提出申请，甲方安排专人负责位置的指定及安装说明。八、各住户在签订家装工程合同时，要注意约束施工单位遵守国家建设部门颁布的室内装饰工程环保强制性规范要求，选择符合环保要求的装饰材料。同时，要约束施工人员在搬运装饰材料和清运垃圾的过程中保护楼道及公共部分的墙面、窗户及电梯，不得破坏绿地，严防发生火灾。装饰施工产生的建筑垃圾可委托甲方清运。6由甲方清运的，须将建筑垃圾装入编织袋，在规定的时间存放到指定地点，甲方向每户收取垃圾清运费200元，对在装饰工程施工期间乱扔乱倒垃圾的施工队伍及住户，甲方将给予批评教育，并责成其负担由此造成的相关费用。情节严重的，每次处100元违约金。九、多层住宅屋面预留有太阳能热水器安装位置，并已将上水管道通至屋面。但因可供利用的屋面面积有限，因此凡更换或安装太阳能热水器的住户须到甲方或管理办公室处登记，按照约定，在指定位置统一安装。小高层住宅按照设计的荷载和屋面防水要求，楼顶屋面不允许安装太阳能热水器。十、为保证新建住宅楼的美观和安全，一层住户要求安装防盗网的，须到甲方处登记，并按照约定，由管理办公室指定施工队伍统一安装。十一、为维护业主利益和小区管理秩序，在家庭装饰工程规定的期限内，甲方将组织有关人员按照上述要求进行检查，入住业主必须遵守上述规定。凡违反有关规定并不听劝阻者，甲方将不予返还装修保证金。十二、甲方在业主家装期间提供工程咨询服务，服务电话为：。十三、装修时乙方、丙方须遵守以下规定：1、禁止拆改梁、板、柱、承重墙等房屋承重结构构件；2、禁止随意增加房屋荷载，尤其是楼面装修不得使用超重材料等，地面非木饰材（贴面）厚度不得超过10毫米；3、禁止不经批准拆改水电管线、采暖管线、煤气管线、有线电视线路等附属设施，如确需改动须向甲方和管理办公室提出申请并经批准；74、经甲方及管理办公室批准，同意乙方或装修公司拆改水电管线、采暖管线、煤气管线、有线电视线路等附属设施时，乙方及装修公司应保证线路及管道畅通，不得影响原有设施的整体功能及相邻住户的正常生活；5、禁止使用超过环保规定的高噪声电动工具；6、房屋外挂设备如空调等须按要求统一进行安装，其他设备不准在外墙悬挂。不准安装外墙广告牌；7、施工期间不得违反消防规定进行操作，否则引起的一切后果由乙方承担。施工现场严禁吸烟；8、公共场所、公共配套设施的装修应经过甲方及管理办公室的审批同意后方可施工；9、不得改变阳台、外窗等的原有形状、规格及玻璃颜色；10、观景阳台不得封闭，不得改变其外观、形状及使用功能；11、只能安装内置式防护网,禁止外墙打眼、破坏墙体保温;12、不得破坏或擅自拆改厨房、卫生间等的地面防水层；13、不得使用易燃装饰材料等；14、乙方应遵守电梯使用规定；15、国家法律法规禁止或限制的其他行为。十四、乙方违反规定装修时，甲方有权责令停工或恢复原状。造成损失的，由乙方负责全部赔偿并承担相应法律责任。拒不服从甲方监督管理的，甲方将不予返还装修保证金并向管理办公室举报，同时甲方可采取停水、断电等措施阻止违章行为的继续。乙方违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业而造成他人损失或损害的，承担赔偿及其他一切责任。十五、因装修施工或搬运装修材料、器具等造成下水管道堵8塞、渗漏、停电、损坏墙壁、损坏共用部位、共用设施设备的，由乙方负责修复和赔偿并承担全部法律及违约责任。十六、共用部位、共用设施设备乙方及装修公司不得私自占用、损坏或改变其使用功能。因搬运、装饰装修原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，按约定交纳费用。造成损失的，应给予全部赔偿。十七、装修完毕后，及时向甲方交回施工证，甲方对装修工程进行查看，经过1个月再复查。1、复查确定无损坏房屋结构及非法拆改附属设施等违章现象后，甲方应将装修保证金全额返还乙方。2、复查发现有未经批准擅自拆改附属设施等违章现象，甲方可扣除乙方装修保证金。3、因装修所造成的房屋损害及非法拆改附属设施所造成的损失，由乙方承担全部责任。十八、本协议一式二份，甲乙双方各持一份，签字或盖章之日起生效。甲方签章：乙方签章：代表人：代表人：年月日9交房程序指南一、开发商向业主发出《交房通知书》。二、业主向物业管理处提交：《房屋预售合同》、《交房通知书》、《购房付款收据》、（预交物业服务一年）、（房屋装修保证金1000元）、（垃圾清运费200元）、（出入证工本费50元）、身份证或护照等相关身份证明文件。三、未交清上述钱款的不予办理交付手续。四、向业主发放：《业主手册》。五、协同工程部验收物业，当场填写《房屋交接验收表》，并记下水电表底数。六、交回填好的表格。七、签署《房屋交接验收表》并移交钥匙。10交房通知书尊敬的*****号楼业主：您好！您所购买的******号房屋经文登市*****部门验收部门和文登绿扬置业有限公司、*****工程公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。1.请您接到本通知后按规定的时间前来办理入伙手续。地点在，在此期间内，开发商、建筑商及物业服务公司等有关部门将到现场办公，一次办完手续，为您提供快捷方便的服务。2.如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、公（私）章和身份证。3.如果您不能在规定的时间内前来办理手续，可以在****时间，到文登市绿扬置业有限公司（地点___）先办理交房手续，再到物业服务公司（地点）办理入住手续。特此通知！文登市绿扬置业有限公司****年**月**日11交房须知尊敬的各位业主：您好！祝贺您乔迁文登绿扬河景东城小区，我们管理处全体员工热诚为您服务。为便于您顺利办理入住手续，请注意以下事宜：一、请仔细阅读管理处为您准备的《业主手册》、《前期物业服务合同》、《房屋装修管理协议》及有关资料，望大家按章办事，乔迁顺利如意。二、请携带《房屋预售合同书》、《交房通知书》、身份证、户口本等证件及其复印件1份到管理处办理入住手续。三、请您详细、如实地填写各种表格并按时交回管理处，以便管理处办理各项手续。四、自交房之日起，请业主预缴物业服务服务费、装修保证金、垃圾清运费及装修人员出入证工本费等相关费用。五、请您签订《前期物业服务合同》，并从签订之日起，严格履行自己的权利、职责和义务。六、由责任区物业服务人员带您交验住房，如实填写《房屋验收交接表》，交回管理处存档。七、业主搬迁过程中，应严格执行管理处有关规定，服从指挥，不得损坏区内一切公物，不得乱倒、乱扔杂物，违者均按有关规定处罚。八、装修新屋，情理中事，但请严格执行政府文件规定，填写《装修申请表》，施工队出具施工执照复印件，经管理处审批，并预交装修押金后方可施工。12交房声明本人已于年月日和绿扬河景东城管理处一起，共同对文登绿扬河景东城小区栋号房进行验收。经查验认为：该物业符合购房合同的条件和要求，现正式声明入住。收到《文登绿扬河景东城前期物业服务合同》、《房屋装修管理协议》，并愿意遵守小区的有关物业管理规定，与绿扬河景东城管理处一起共同营