第7章物业管理服务费用管理的法律规定

课题：第7章物业管理服务费用管理的法律规定共6课时7．1物业服务收费的法律规定第1.2课时教学目的：通过本节学习，了解物业服务收费，熟知物业服务收费的管理与监督制度、掌握物业服务收费的构成、教学重点：掌握物业服务收费的构成难点：熟知物业服务收费的管理与监督制度教学方法：案例教学法、讨论式教学法教学手段：多媒体教学手段教学过程：7．1物业服务收费的法律规定【案例】6万物业费收不上来物业起诉业主和实际使用人因为拖欠物业费，物业公司将房屋的业主和房屋的实际使用人作为共同被告，起诉到法院，要求二被告连带给付物业费。日前，和平区法院经审理，判决由业主交纳所拖欠的6万余元物业费，房屋的实际使用人不承担连带责任。本市和平区南京路某大厦A座20层1室的房屋系浙江一家服饰有限公司所有。房屋交付时即由王某居住。2003年2月，大厦业主委员会与物业管理公司签订了《物业委托合同》。合同约定委托管理期限为3年，到2006年1月止。物业费每月每平方米2.5美元，按当年1月1日中国人民银行外汇牌价的中间价折算，且美金与人民币折算汇率下限不低于1∶8.2，向业主或物业使用人收取人民币。合同到期后，大厦业主委员会又与原物业管理公司重新签订《物业管理服务合同》，合同期限为2年，到2008年9月止，费用按住宅建筑面积每月每平方米18.06元收取。A座20层1室在2005年8月至2007年7月间一直未交纳物业费，合计6万余元。物业管理公司由此提起诉讼，将业主浙江某服饰有限公司及房屋实际使用人王某告上法院，请求判令二被告承担连带给付物业费的责任。被告浙江某服饰有限公司经合法传唤未到庭应诉。庭审中，另一被告即房屋的实际使用人王某表示，房屋的产权人是浙江某服饰有限公司，自己当时是该公司驻天津的经理，所以公司将房屋交给他居住。在居住使用的时间里，一直是公司交纳物业费，所以不同意原告的诉讼请求。法院经审理认为，原告与被告住房所在的业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，原告作为物业管理企业，已按物业管理服务的范畴履行了对小区进行物业管理服务的义务，被告接受了原告提供的管理服务，应按规定向原告交纳物业费。被告浙江某服饰有限公司在购买了大厦A座20层1室房屋后并未使用，而是交由另一被告王某使用居住。根据有关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。但二被告之间并未约定由使用人王某向物业公司交纳物业费，原告又未提供相关证据证实所拖欠的物业费应由被告王某交付。所以，对原告要求二被告连带支付所拖欠物业费的请求，不予支持，所拖欠的物业费应由被告浙江某服饰有限公司向原告交纳。综上，法院作出了如上一审判决。法官说法结合此案，法官介绍说，业主即指物业所有权人，非业主使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。非业主使用人与开发商、物业服务企业没有直接关系，不是物业管理合同的委托方，同时也不是物业区域的区分所有权人，一般不参加业主大会与业主委员会。业主是物业服务合同的一方当事人，负有交纳物业费的义务。业主与非业主使用人之间的约定属于债务的转移。依据《合同法》第84条的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。因此，业主与非业主使用人之间的约定，只有经过物业服务企业的同意方为有效，否则对物业服务企业不发生法律效力。此外，《物业管理条例》第42条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。但上述案件中的二被告人没有相关约定，故法院作出了由业主承担物业费给付责任的一审判决。当然，业主在履行给付物业费的义务之后，可以向实际使用人进行追偿。7．1．1物业服务收费概述1．物业服务收费的概念（1）物业服务收费物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。即我们通常所说的物业服务费。这是由国家发展和改革委员会、建设部2003年11月颁布的《物业服务收费管理办法》第二条所规定。收取物业服务费是物业管理企业的权利，缴纳物业服务费是业主的义务。（2）物业服务收费的作用1）物业服务收费是物业服务企业的主营收入之一，是物业服务企业收入的主要来源。物业服务费作为物业服务企业向业主和使用人提供管理、服务而收取的报酬，是维持物业服务企业正常运营的基本经济保障。2）物业服务收费是维持并保证物业管理项目共有部位、共有设备设施各项使用功能正常发挥的必要费用，是开展保结、绿化、秩序维护等业务的资金来源。3）物业服务收费是影响购房的因素之一。物业服务收费对购房人来说，将成为一笔长期的固定开支，并且还与物业服务质量有直接联系，因此，购房人能否承受，物业服务收费是否质价相符，都对购房人的购房心理产生影响。2．物业服务收费的特征（1）物业服务收费的主体是物业服务企业物业服务企业是具有民事主体资格的独立法人，物业服务收费是物业服务企业与业主在物业服务合同中的约定内容之一，是向物业服务企业支付的管理、服务报酬。其支出构成或费用组成，在《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》中都有明确而具体的规定。（2）物业服务费缴纳的主体是业主物业服务费由物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主收取，物业服务合同的法律关系主体是物业服务企业和业主，业主是物业服务费缴纳的主体。（3）物业服务收费具有独立性物业服务收费是物业服务合同的约定，物业服务合同的法律关系主体是物业服务企业和业主，与其他法律关系主体不发生联系，物业服务收费是独立的。3．物业服务收费的原则根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》的有关规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（1）合理原则物业服务收费应根据《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》相关规定，贯彻合理使用、合理收益的原则，根据物业服务费用的构成，合理分摊、科学计算，制定合理的标准。政府物业管理主管部门、物价管理部门既要支持物业服务企业的正当收费，又要坚决制止收费中的不合理行为。物业服务收费的成本费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定，影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。业主和使用人应按照谁享用、谁受益、谁负担的原则，依照物业服务合同的约定，及时、足额地缴纳物业服务费。（2）公开原则物业服务企业与业主是平等的民事主体法律关系，按照物业服务合同的约定，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》相关规定，服务服务收费的成本费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用，业主有权对物业服务收费情况进行检查和监督，物业服务企业应公开费用收支情况，并按业主委员会的要求履行报告、解释义务。（3）服务费用与服务水平相适应原则物业服务收费应按照物业管理项目的类型、规模、功能、设备设施配备情况及物业服务标准，按质取费，物业服务收费的成本费用应当与物业服务内容及服务标准相对应，根据物业服务质量的高低，确定物业服务收费标准。（4）专款专用原则物业服务收费支出构成或费用组成，在《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》中都有明确而具体的规定，必须严格执行，专款专用，不得随意使用，以确保业主的利益不受损害。7．1．2物业服务收费法律规定1．物业服务收费的构成物业服务收费的构成，在《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》中都有明确而具体的规定。（1）物业服务成本或者物业服务支出构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3）物业管理区域清洁卫生费用；4）物业管理区域绿化养护费用；5）物业管理区域秩序维护费用；6）办公费用；7）物业管理企业固定资产折旧；8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9）经业主同意的其它费用。（2）物业服务成本或者物业服务支出构成具体内容1）人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。2）物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。3）清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。4）绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。5）秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备6）办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。7）固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。8）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。9）管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。10）经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。2．物业服务收费的定价方式根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》有关规定，物业服务收费有政府指导价和市场调节价两种。（1）政府指导价政府指导价是指有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布定价方法。物业管理服务具有一定的公益性，其社会影响范围较大，但由于物业管理行业起步较晚，物业管理市场发展还不够规范，社会收入水平与物业管理有偿服务的发展趋势还不能完全相适应等因素，根据《中华人民共和国价格法》重要的公益性服务价格政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价的规定，物业服务收费方式之一为政府指导价。对政府指导价的具体执行，是物业服务收费的具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。政府指导价这种定价方法主要适用于普通住宅物业服务收费。需要注意的是，物价部门和房地产主管部门在确定指导价格时，一是应当充分听取物业管理企业、业主和使用人的意见，既能满足物业服务企业的健康发展需要，也要考虑业主和使用人的经济承受能力，以物业管理服务成本费用为基础，结合物业管理服务内容、服务质量确定。二是物价部门对确定的指导价格，应当根据物价等因素的变化适时进行调整，并及时公布。（2）市场调节价市场调节价是指物业管理服务收费标准由供求双方，即业主和物业管理企业进行协商确定，在物业服务合同中约定的定价方法。实行市场调节价的物业服务收费，随着人们生活水平的提高以及物业管理市场的完善，将逐渐成为主要的物业服务收费定价方式。这是因为它符合市场经济的要求，是物业管理专业化、规范化成熟表现的一种市场行为。3．物业服务费的收取方式根据《物业服务收费管理办法》有关规定，物业服务企业可以与业主约定按照包干制或者酬金制等形式采取物业服务费用。（1）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制的物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和