第一章房地产估价概述

第一章房地产估价概述一、独立、客观、公正原则二、合法原则三、最高最佳使用原则四、替代原则五、估价时点原则1.影响房地产经济供给的因素经济供给的影响因素、同质商品，买者不在乎从谁手里购买；2、买者和卖者的人数众多；3、买者和卖者都有进出市场的自由；4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；6、买者和卖者无串通共谋行为；7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；8、商品可转让且可发生空间位置的移动。一般因素1.行政因素：房地产制度房地产价格政策城市发展战略税收政策行政隶属变更交通管制2.经济因素经济发展状况物价居民收入与消费水平利率水平3.社会因素政治安定情况社会治安程度房地产投机城市化水平4.人口因素人口数量人口素质家庭规模5.国际因素世界经济状况军事冲突情况政治对立状况国际竞争状况区域因素心理因素商业服务繁华程度交通条件基本设施个别因素区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。典型的区位理论——农业区位理论工业区位理论中心地理论城市地域空间利用结构理论1.在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。2.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。3.“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。4.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。5.农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。（二）杜能农业区位理论的主要内容1.杜能区位理论的基本经济分析。2.杜能圈。3.杜能圈的修正模型。1.杜能区位理论的基本经济分析P=V-(E+T)=(V-E)-TV：农产品市场价格E：农业生产成本T：农产品从产地到市场的运费P：农产品生产的利润按照杜能理论假设，孤立国中的唯一城市直接决定了农产品价格，因此，一定时期内，农产品的市场价格是常数，杜能还假设，各地生产能力相同，市场农产品的成本也相同，则V-E是常数固定。那么运费就直接影响了农产品的利润。所以农业区位论的主要问题就归结为：如何合理布局使农业生产达到节约运费。影响房地产区位的重要因素社会经济因素——繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施完备程度、人口密度自然因素——地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、环境行政因素——城镇规划地租形态（1）绝对地租（2）级差地租（3）城市地租（4）垄断地租（5）建筑地段地租（1）绝对地租是房地产价格存在的根源（2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素（3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因我国房地产产权类型（1）土地所有权国有土地集体所有土地（2）房屋所有权国家房屋所有权集体房屋所有权公民个人所有的房屋所有权中外合资房产所有权和外产所有权（3）城镇国有土地使用权（4）房地产转让权（5）房地产抵押权（6）房地产租赁权第三章市场比较法市场比较法的基本原理搜集交易实例选取可比实例资本化率地租土地价格=])1(-1[nrraV建立价格可比基础交易情况修正市场状况修正房地产状况修正求取比准价格一、统一付款方式【例3-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款30%,余款于半年后支付。假设月利率为0.5%,请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。【解】该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算：【例3-2】搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。【例3-2】解：(1)统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%,则：甲总价=76.42万人民币乙总价=15万美元(2)统一采用单价甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面积(3)统一币种和货币单位甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积乙单价=60×7.7395=464.37元人民币/平方英尺使用面积(4)统一面积内涵甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积乙单价=464.37×0.75=348.28元人民币/平方英尺建筑面积(5)统一面积单位甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积乙单价=348.28/=元人民币/0.09290304=3748.85平方米建筑面积【例3-3】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。【解】卖方实际得到的价格计算如下：卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500×7%=2325(元／m2)买方实际付出的价格计算如下：买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费8.329.5%01%30-130%30306=2500+2500×5=2625(元／m2)【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2008年9月1日，即：3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/m2)【例1】为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表3-4。表3-4可比实例情况项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元人民币/m2650美元/m25500元人民币/m2成交日期2005年1月1日2005年3月1日2005年7月1交易情况+2％+5％-3％房地产状况-8％-4％+6％【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。市场比较法练习：一、多选题：1、市场比较法中。房地产市场状况修正包括（）方面的修正。A交易情况B交易日期C区位状况D权益状况E实物状况253/52.530081001002100100%)5.01(%)11(5000mVa252/19.544341001005100100%)5.01(%)11(4.8650mVb23/79.542961001003100100%)5.01(5500mVc2/07.53913/)79.542919.544352.5300(3/)(mVcVbVaV2、在搜集交易实例时，下列内容（）一般应包括在内。A交易目的B建筑物和土地状况C成交日期D成交方式E付款方式3、建立价格可比基础具体包括（）A统一付款方式B统一采用单价C统一采用总价D统一货币和货币单位E统一面积内涵和面积单位4、下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市场价格的行为有（）A母子公司之间B出手房地产用于偿还债务C买方不了解房地产市场行情D相邻房产的合并交易E土地增值税有买方负担5、权益状况修正的内容包括（）A繁华程度B公共设施设备完整程度C楼层、朝向D建筑容积率E建筑规模4收益还原法例1：某房地产年净收益为20万元，收益年限为无限年，若资本化率为8%，计算该宗房地产的收益价格是多少万元？例2：预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格是多少万元？例3：如果某房地产综合资本化率为8％，建筑物的资本化率为6％，其中建筑物价格为2500万元，地价为2000万元，则土地资本化率为多少？-250%820raV万元）(.=%+%=+=253818181822rbrAV