第一章概述2

房地产金融课程基本信息：《房地产金融》课程是物业管理专业的专业课之一，56学时，3学分。课程的性质与任务本课程以讲授房地产金融的基本理论和基本知识为核心内容，主要涉及：房地产抵押贷款基本原理及运作、房地产保险、房地产金融市场等问题。课程安排内容章节课时绪论（概述）第一章4有关金融的基本知识第二章8消费性房地产金融第三章、第四章、第七章、第八章22开发性房地产金融第五章、第六章14市场化的房地产金融第八章和第九章8第一章绪论第一节房地产和房地产业第二节房地产金融的概念、特点和作用第三节房地产金融的产生与发展第一节房地产和房地产业房地产的概念及特点房地产业的概念及特点房地产业的地位（重要性）一、房地产的概念及特点1．房地产：又称不动产（物业、地产、楼产等）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。①房地产是土地及地上建筑物的结合体（包括与之不可分割的其它附属物）②房地产是实物和权益的结合，物质实体是权益的载体，依托于实物上的权益是一种财产权（占有、使用、处分和收益的权利）。一、房地产的概念及特点2．房地产的特征①自然特征（物理特征）固定性个别性耐久性有限性②经济特征建设周期长，投资大投资的流动性差价值高大性产权分割性保值和增值性二、房地产业的概念及特点1．房地产业的概念（P1-2)房地产是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业（产业部门）。房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。在产业层次上，主要属于第三产业。（事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容）。二、房地产业的概念及特点2．房地产业的特点（P2)①房地产业投资大、借款多、周期长。②房地产受区域市场影响较大。③房地产具有投资和消费的双重性。④房地产受国家政策与城市规划影响。三、房地产业的地位（重要性）1.基础性产业⑴基础性：是指一个产业或行业在国民经济中社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。⑵原因：房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件；房地产业是社会劳动力生产和提高的先决条件；房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础；房地产业是环境、更新改造的重要动力；房地产业是国民经济积累资金的重要来源。三、房地产业的地位（重要性）2．先导性产业⑴所谓先导性是指本行业的发展能带动相关产业的发展⑵房地产是产业链长、关联度大的产业，能够直接或间接的引导和影响相关产业的发展。⑶原因对建筑业的带动作用；对建材、冶金、化工、电子等产业发展的促进作用；对家电、家具发展用工业及运输、商业等第三产业发展的促进作用；促进金融业的发展。三、房地产业的地位（重要性）3．支柱性产业⑴支柱性产业：是指在国民经济发展中起着骨干性、支撑性的作用。⑵原因房地产业能为生产乃至整个社会经济活动提供基础性条件，属于生产要素产业；我国是一个发展中的大国，对房地产有旺盛的需求；房地产是高综合高关联的产业；房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业大，更具有推动国民经济增长的能量。第二节房地产金融的特点与作用房地产金融的概念房地产金融的主要内容房地产金融的特点房地产金融的作用房地产业与金融业的关系一、房地产金融的概念㈠、金融：金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能：是为经济的运行筹集资金与分配资金。㈡、房地产金融的概念（P15)1．广义概念：是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。一、房地产金融的概念2．狭义概念：金融服务于房地产业的行为（为房地产业融通资金）。3．本课程的概念为了使课程内容涵盖既广，又中心突出，教材所讲的房地产金融是指：不包含清算部分的广义房地产金融，特别是与房地产经营（出租或出售）有关的金融行为。二、房地产金融的主要内容（P15-16)根据其服务对象和市场主体的不同，可以划分为：1．开发性房地产金融服务是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是经营者、建设者。2．消费性房地产金融服务是指为房地产的消费和投资提供各种金融服务的金融活动，其服务对主要是消费者、房地产的购买者等，最基本的产品就是按揭和保险。二、房地产金融的主要内容（P15-16)3．市场化房地产金融服务是指围绕着房地产市场、为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动，其服务对象是形形色色的市场参与者，提供的产品是各式各样的标准化和差异化服务，但这些产品又都是与房地产紧密联系在一起的、是以房地产为标的或以房地产为媒介的金融服务。三、房地产金融的特点1．资金融通量大2．资金运用的中长期性3．具有较强的政策性4．债权可靠，风险较小5．具有证券化趋势四、房地产金融的作用（P3-4)1．房地产金融是房地产业发展的保障。2．房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段。3．房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径。五、房地产业与金融业的关系（P5-6)1．房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强。2．房地产业与银行业相互促进。3．房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行。第三节房地产金融的发展金融业的发展历史可以追溯到很久远的年代，但房地产金融业的发展历史并不长，它是与房地产业和金融业的发展紧密相关的，而房地产业是城市化的产物，其历史与工业化同时。国外房地产金融的发展我国房地产金融的发展及存在问题一、国外房地产金融的发展一般认为，世界房地产金融的发展经历了三个主要阶段，分述如下：建筑业协会土地开发银行公积金制度1.建筑业协会（P6-8)建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于英国。其实质是“互助”和“集资建房”，将参与者的分散资金集中起来形成能够规模化经营的资金，由协会建好房屋后通过各种较为公平的办法有偿分配给协会成员。建筑业协会最初是地方性组织，其运转运作流程如图1-1。后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，其运作流程也发生了一定的变化，见图1-2。建筑业协会的运转运作流程（早期）住宅合作社的规范定义建筑业协会在一些国家又称为“住宅合作社”，200多年来世界各国广泛发展，成为房地产融资的重要方式。它有一个普遍的规范定义：住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。2.土地开发银行（P8-9)与建筑业协会不同的是，土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展经历了三个阶段：⑴早期阶段（1769-1849）土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众。其运作流程如图1-3。购房入社划款贷款幻灯片29⑵中期阶段（1850-1873）1850年开始，土地开发银行取消了原来只有地主才能参加的限制，并发展了抵押土地证券化，经营更进一步市场化，但还是主要为本地居民服务。其运作流程如图1-4。证券发行土地抵押社团地主合作社地主合作社投资人抵押贷款购买证券幻灯片30⑶后期阶段（1874—）1874年后，中央银行的成立和功能的充分发挥，使得土地开发银行的融资范围可以扩大，地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的体现而得以形成链条式的结构，开发规模和周期都有了长足的发展。其运作流程如图1-5。抵押抵押证券投资者区域土地银行地主中央土地银行贷款贷款资金小结土地开发银行在土地证券化、抵押贷款方面的发展为现代房地产金融业的发展奠定了良好基础，也是房地产市场化、金融市场化发展的重要基础。3.公积金制度（P9-10)公积金制度最成功的是新加坡的中央公积金制度，它始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。新加坡的公积金制度具有非常严格的法律地位，管理也非常严格、专业，是覆盖面极为广泛的社会保障制度，既为政府提供了便利的资金，也极大地保障了所有雇员的利益，对解决住房问题更是成就卓著，成为争相效仿的榜样。公积金的特点是：普遍、强制、专业二、我国房地产金融的发展及存在问题我国的房地产和房地产金融是改革开放以后的事情，特别是最近几年发展更加日新月异。我国房地产金融发展的几个阶段成熟的房地产金融市场的主要标志我国房地产金融市场存在的主要问题1.我国房地产金融发展的几个阶段(（P10-13)建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段：⑴住房建设资金管理阶段1978年以前，我国实行的是非常正规的计划经济，国家的基本政策是高积累低消费，先生产后生活，住房基本上属于被遗忘的事情。住房分配实行福利住房制度，单位分房是诸多福利中一种，住房建设投入极其有限，导致住房非常紧张和短缺。⑵房改金融阶段1978年后我国开始进行住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段。前期探索阶段是指1978到1987年的10年间以“全价卖房”为特征的改革，但由于当时人民群众自身资金非常有限，全价卖房根本就卖不了，不是没人想买，而是都买不起。同时，企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。租金改革阶段，上世纪80年代中期试行“提租”改革，企图通过提高住房租金来弥补住房建设资金的不足，成效也差强人意，但最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金融进入到住房建设、分配、消费的各个环节。这个时期房地产金融主要以房改金融为特点，一是信贷规模迅猛扩张，二是通过政策性金融措施推进房改的深化，三是建立了房地产金融机构，初步产生了房地产金融产品，为房地产金融的全面市场化创造了条件。⑶市场化房地产金融阶段90年代以后，房地产市场化逐渐成形，房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长，使我国的房地产金融进入了市场化阶段。但与真正的市场化的房地产金融比较，我国的房地产金融现状还有很大差距，还有许多工作要做。2.成熟的房地产金融市场的主要标志（P13-14)一般认为，成熟的房地产金融市场需要满足如下条件，或者说成熟的房地产市场具有如下特征：住房贷款以抵押贷款为主。筹资形式多样化，贷款方式丰富。完善的法律体系。完善的房地产金融市场结构。建立适应市场经济运行的新机制。建立科学决策的方法和指标。⑴住房贷款以抵押贷款为主房地产位置的固定性和价值的稳定性，使房地产抵押贷款成为房地产金融市场的特征和贷款方式而有别于其他金融市场。⑵筹资形式多样化，贷款方式丰富筹资形式:储蓄存款、发行股票和债券等。贷款方式：商业贷款、公积金贷款、开发贷款等⑶完善的法律体系房地产经营虽然是以房地产本身作为实体，但实质上它又是一种权益经济，房地产交易实质上是权益性交易，即房地产所包含的权益的交换，所有交易都应得到严格的法律保护。因此，完善的法律体系是房地产金融市场的基本保证，没有一定的法律安排，就不可能很好地保护市场参与者的权益，也就不会有规模化的房地产金融市场的形成和发展。⑷完善的房地产金融市场结构完善的市场结构包括市场的参与主体的多样化、分散化，市场产品的多样化、标准化、个性化，市场风险的可预见化、分散化，特别是要有不同的经营者，要有大量的买者和卖者，离开众多的大规模的市场参与者就不存在成熟的房地产金融市场。⑸建立适应市场经济运行的新机制开发商的预先介入机制：开发商提前介入可行性研究，制定科学的可行性报告。全程管理机制：为避免贷款坏账，降低贷款回收风险，应推行贷款发放经手人责任制，负起贷款的全过程管理责任。科学决策机制：需要更多房地产、土地管理和保险等方面人才参加决策过程。⑹建立适应市场经济运行的新机制制定适应市场经济决策的新方法和指标体系：个人诚信评估方法、科学确定安全