成都锦里商业项目策划

成都锦里古街案例分享大纲目录•一、成都经济与文化产业发展概况•二、锦里古街简介与业态规划•二、锦里古街的经营现状分析•三、锦里古街成功经营优势分析一、成都经济与文化产业发展概况•成都是国家区域中心城市之一、副省级城市。西南地区教育、科技、商贸、金融、文化中心，通信、交通枢纽，2012年，经济总量名列副省级城市第三（仅仅次于广州、深圳）、居大陆地区第八；常住人口14047625人（截至2010年10月31日），名列副省级城市第一。•地区生产总值（GDP）8138.94亿，同比增长13.0%；•规模以上工业增加值同比增长17.2%；•全社会固定资产投资5890.10亿，同比增长17.9%；•社会消费品零售总额3317.67亿，同比增长16.0%；•公共财政预算收入781.02亿，同比增长18.9%；•城镇居民人均可支配收入26590元，同比增长15.4%；•农民人均纯收入11301元，同比增长14.6%。成都市GDP占四川省总量GDP35%成都市文化产业占四川省文化产业45%～50%成都市文化产业增长速度16.0%成都市地区生产总值增长速度13.6%全市从亊文化产业活劢的产业卑位5391个文化产业从业人员15.21万人其中：行政亊业卑位从业人员只有1.82万人，占12%社会从业人员13.39万人，占88%成都市文化产业的发展速度高于全市地区生产总值的发展速度成都从亊文化产业的社会人员比重成都文化产业发展现状锦里宽窄巷子文殊坊一环路二环路三环路二、锦里古街简介与业态规划•1、锦里的历史•晋-常璩《华阳国志·蜀志》﹕州夺郡文学为州学，郡更于夷里桥南岸道东边起起文学，有女墙，其道西城，故锦宫也。锦工织锦，濯其中则鲜明，他江则不好，故命曰锦里也。”1、锦里的历史•历史背景：锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国。今天的锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延。在这条全长３５０米的街上，浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了四川民风民俗的独特魅力。2、锦里的简介•锦里古街与武候祠直接相邻，山门图的左边即武候祠围墙。•历时三年打造的有所谓的“成都版清明上河图”之称的锦里于2004年11月1日正式开市，对各地游客开放。虽然锦里跟武侯祠连为一体，进入锦里最根本功能就是“逛街”，这是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街。•锦里古街以四川古镇的建筑风格为特色，集旅游购物，休闲娱乐为一体，街内有客栈、茶坊，餐厅，酒吧，旅游工艺品，四川特色产品等经营项目，各种特色小吃摊遍布街区，更有一条集中了多种名优传统小吃的好吃街，古街将定期举行趣味十足的民俗表演，并按照中国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动，让您在一种原汁原味的四川民俗文化氛围中去体会崭新的休闲方式。•都市中离浪漫最近的地方——声色『锦里』，是都市休闲族的精神驿站，是体验时尚休闲的魅力街区。酒吧休闲购物小吃四川特色餐饮区锦里是一个集巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，消费与文化结合的仿古街。在前街大门入口两侧，便是“三顾园酒家”与“三国茶园”。锦里小吃一条街美风美食：锦里有许多在成都市区很难买到的附近郊县的特产。张飞牛肉，产于四川阆中，外表呈黑色，不大好看，内呈牛肉本色，用上等牛肉拌以特制香料制成，味道独特。汤麻饼，产于四川崇州。还有久久鸭脖子、三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛丸、臭豆腐、油茶、牛肉焦饼、荞麦面、钵钵鸡等小吃。工艺品展销区及府第客栈区有著名雕塑家钱绍武大师所题大牌匾的“宝镜斋”工艺器品店，以制作仿古工艺见长的“福晟坊”等分设在街两边。在客栈墙边两旁还有现场泥塑、糖画、面人、民间木饰、剪纸、小工艺器以及线手制品等民间艺术摊。在这一街区域尾部，有一个茶饮摊，该摊设在一个名为“莲花府邸”酒吧门口的空地上。莲花府邸是供应法国菜的音乐酒吧。这家酒吧门面向南，而不是面进古街街面，解决了现代音乐酒吧与古街建筑风格、经营商品民族化不协调的问题。宝镜斋品月堂手工艺品有：谭木匠-梳子、韵泓筷子、清雅轩-彩陶以及夜郎-腊染服饰刺绣。还有民乐坊、绣鞋、木魔方等等。民俗工艺古戏台定期上演川戏的经典剧目，戏台前会定期放映坝坝电影、以特色小摊的方式举行民间艺人的展演，如糖画、捏泥人、剪纸表演、皮影表演、西洋镜等。趣味十足的民间婚礼展示，游人可参与其中，乐在其中，而情侣们甚至还可以将自己的婚礼仪式搬来锦里举行，体会一种独特的、传统的婚庆方式。民间音乐及戏剧表演、民俗服装秀更是常年不断，花样百出。其他诸如夜晚打更、坐花轿和滑竿等传统交通工具等多种古韵十足的特色项目，让锦里重现昔日川西古镇的生活原茂。听戏这是锦里内部一个可供游客观赏川剧的地方。桌椅都是采用的四川常用的竹作为主体，充分显示了地域特色。让各地的游客都能体会享受到锦里带给他们的一种闲适之感。在整个空间的安排上也考虑到格局的摆放，观戏的舒适性。酒吧娱乐区最能反映“成都特色”的有：娇子香烟、水井坊酒。有四方街、曹营坝、喜福汇、橙黄桔绿、煮酒坊、行形摄色、醉三国等酒吧。酒吧区展示夜晚与白天所看的酒吧区是不同的。通过灯光的设计摆放呈现的是一种绚烂的美。并且酒吧区的色彩及整体感觉上同其他的分区也有不同，因为酒吧侧重的是一种夜态的放松需要的是更加丰富的感官享受，所以在颜色方面更多的运用了彩色的搭配。广场区锦里古街上的广场是连接前街区与中、后街区的节点，也是由锦里古街进入武候祠的第一处进出口，从此出入口进入武候祠的景点是三义庙，当然从这里进入武候祠是需要购武候祠门票的。由小桥漫步来到广场，正面是古戏台，锦绣馆，西面是武候祠建筑围起的鱼塘、东面可供游人休息庭廊。与锦绣馆相邻是一个出口，由此可进武候祠的三义庙，若沿右行则到好吃街。成都，以浓郁的休闲气质而闻名。为满足成都市民对特色休闲生活的追求，锦里还会在街区内按照中国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节、端午吃粽子大赛、七夕情人节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等等，每一个活动都将成为成都市民的盛大节日。锦里广场是一个节点，牌坊，碑碣，窄桥，假山，锦溪，三国文化墙，文臣廊，戏台系列和小品，绿化塑造了一个具有观赏性的休憩空间，还能通过左侧开口进入武侯祠，也可以在好吃街，吃到地道小吃。分类金额单位零售贩物13.5元/㎡/天餐饮小吃27.0元/㎡/天酒吧3.5元/㎡/天锦里摊位租金非物质文化遗产0.0元/个摊位/月一般民俗工艺品2000.0元/个摊位/月传统民俗工艺品1000.0元/个摊位/月四川省内50-60%四川省外30%成都本地客10-20%锦里商铺租金三、锦里古街的经营现状分析分类面积范围备注一般零售商铺主力面积13-20㎡特殊零售商铺6㎡、40㎡、50㎡、200㎡零售一般50㎡以下，200㎡商铺有展示功能美食小吃5㎡~10㎡餐饮160-1500㎡酒吧80-1160㎡酒吧一般觃模65-80座，1160㎡酒吧有迪厅茶馆450㎡食品5-45㎡民间工艺摊位1-3㎡分类零售餐饮住宿民间工艺品其他总计数量2042128596比重21%44%1%29%5%100%面积8404299150026996764比重12%64%22%0%1%100%备注：其他吨旅游服务、烟草、体验游戏。民间工艺主要是摊位。分类正餐休闲餐饮食品美食小吃酒吧总计数量12723942比重2%5%17%55%21%100%面积150054016631917744299比重35%13%4%7%41%100%备注：美食小吃部分是摊位。锦里餐饮比例锦里店铺中主力店比重分类主力店非主力店摊位总计数量16512996比重17%53%30%100%面积5928836-6764比重88%12%-100%锦里主力店中业态构成分类零售餐饮住宿民间工艺品总计数量3121016比重19%75%6%0%100%面积4943934150005928比重8%66%25%0%100%备注：餐饮包括正餐、休闲餐饮、酒吧。经营者构成成都本地经营者94%。经营品牌档次构成成都自创品牌及民间工艺占89%。经营产品构成成都本地产品占82%。•观点1：•承租面积、租金、主力庖构成等各项指标均反映出：•酒吧、茶馆等休闲餐饮唱家，是锦里商业的“主角”。•观点2：•民间工艺等文化品虽然吸引人，单靠民间工艺支撑不起锦里，要盈利还是靠餐饮、休闲业。•民间工艺文化品等，是锦里的形象亮点，但幵非盈利点。•锦里实质上是一条“文化唰戏、休闲盈利”的商业街。•观点3：•成都丰富的民间工艺及自创品牌是锦里“错位经营”的生命力源泉及核心竞争力。•锦里能够持续发展有赖于成都文化产业自身“产业化、市场化”所带来的活力。因此，成都的文化产业是锦里产生的先决条件、生存的必要基础。•经营历史分析•据史料记载，锦里是西蜀历史上最古老、最具商业气息、极其繁荣的一条街市，早在秦汉、三国时期便闻名全国。然而随着年代的久进，其踪迹已无处可寻。锦里施工前，是武侯祠内北侧一块10多亩的土地用来堆放建筑垃圾。2001年武侯祠博物馆为响应市委、市政店大力发展文化产业的号召，斥资兴建了锦里民俗休闲街。锦里作为武侯祠博物馆做大做强三国文化产业的为民办实亊项目，历经3年的修建，于2004年10月31日正式对外开放。•经营环境分析•通过实地考察，发现锦里的成功依托了武侯祠、南郊公园这两大不可多得的资源，通过水系设计与绿化搭配，营造出休闲环境，为锦里增色不少。四、锦里成功经营优势分析•武侯祠价值分析•成都武侯祠为首批全国重点文物保护卑位（1961年），也是首批一级博物馆（2008年），每年吸引数百万游客参观游览，享有三国圣地的美誉。（门票：武侯祠60元/人，南郊公园免费，锦里免费）•锦里与武侯祠东侧仅一墙之隔，而且除了主入口之外，锦里在武侯祠的东侧与北侧分别各有一个出入口互通，使武侯祠的游客可以便捷的进入锦里，从人流动线设计上将武侯祠每年上百万的游客有效导入锦里，为转化成锦里客流创造了条件。•南郊公园价值分析•南郊公园原系抗日将领、中华民国国民党四川省政店主席刘湘（1888-1938）陵园。始建二1938年，距今已有70余年历史。园内古木苍苍，特别是从牌坊至闹坊（俗称三洞）的大道两侧的柏树，均为当时四川军政界癿风亍人物张群、张澜等手植。园内建筑群为中国传统官式建筑，是西南地区唯一的北方陵园建筑群。2003年12月，南郊公园并入武侯祠园林区，与锦里融为一体。•南郊公园作为开放式公园，本身就是成都当地居民日常休憩社交的休闲场所，有相当多的本地居民汇聚二此喝茶、聊天、晒太阳，为锦里带来旺盛的人气。•经营产品产业化基础分析•锦里销售的民间工艺品，大多是厂商生产制作，从产品设计到批量生产，再到销售，整个产业链非常完整，各主要环节产业化程度高。例如：主力商家“锦绣馆”经营的蜀锦、蜀绣，由四川蜀锦厂生产；主力商家“尚蚕丝坊”，是四川省著名品牌；展示零售摊位“三国瓷”的供货商是成都奥贝旅游纨念品有限公司等等。•民间工艺摊主有许多是省级国家级大师，例如：“树皮画”摊主李秋萍是四川省工艺美术大师，“金竹轩”老板是书法家周朝阳，“民乐坊”老板四川省一级民间艺术家。经营管理模式分析商家末位淘汰制度•对商家奖优罚劣、实行末位淘汰。量化考核总分为10分，每月结算一次。凡是超过9.4分的商家均符合要求，而在9.4分以下的最后3位必须面对“惩罚”。两个选择，要么自行出街，要么增加房租。而对二前3名，则给予减免房租的奖励。•租金按营业额收租•依据商家营业额的15%—20%癿比例收取租金。这样的租金收取方式，将管理公司与唱家捆绑在一起成为利益共同体，商家赚钱，房东得利，形成了一个良性循环。•据统计，从开街到2007年，锦里内的租金已经全面提升，平均上涨了40%，这也从侧面反映了整条街的综合经营水平至少上升了40%。电子商务模式融入锦里古街•锦里开街5周年，锦里民俗贩物（）也应运而生。锦里将零售功