澳洲房产投资的安全性分析

澳洲房产投资的安全性分析1.土地A、按市场规则获取，无需认为与政府不熟会吃亏。B、土地款支付方式优于中国，赴澳投资资金门槛低。开发用地大部分在私人手里，按市场规律办，除极少土地在政府手里，绝大多数的土地获取是与私人打交道，没有关系之说。土地款的支付，相当于中国的出让金，远远低于中国，一般先付5～10%，余款视项目大小，一般在1年～2年付清。在澳大利亚，项目土地面积偏小，以悉尼为例，项目在100套公寓量，已属中等规模项目，因此，大约在2000万～3000万澳元，即人民币1亿左右，即可介入澳洲一些城市，开发中等规模项目。2.规划A、规划要求和时间非常稳定，不存在熟与不熟之分。B、因产品非常成熟，前期配合规划所需的设计成本低、时间可控。政府有专门负责规划审批的部门，变数不多。先批指标，主要是指层高、总面积等，俗称DA1，相当于初步设计。由于澳洲地产产品非常成熟，因此配合DA1的设计成本低、服务单位多，较中国市场要简便得多。DA1后开发商即进深化设计，即可申请报批，俗称DA2，2个审批一般在8～10个月。一般情况下，拥有DA的土地会迅速形成增值，因此中国企业介入澳洲地产有两个选择，第一是自己储备土地、申请，土地成本会较低，第二是购置有DA的土地，启动项目速度快，但成本稍高。3.销售A、先销售再施工，项目决策会精准，风险控制力远远大过于中国。B、项目入市时间，平均比中国早一年。澳洲的房子是先销售再动工，我们称为楼花。这个不同，会带来两个优势，第一，在决策项目时，即时数据等于决策数据，不必推导和猜测房价；第二，有规划审批即可公开销售，入市时间平均比中国早一年。在澳洲，开发商很少自销，一般是由专业公司销售。先首发再分销，所有分销价全部统一。从目前悉尼、墨尔本住宅市场看，项目大多在一个季度可完成约60～70%的销售量，市场供需关系远远优于中国。销售首付一般为10%房款。但客户的所有房款，开发商无法动用，只有在交房后方可获取销售款。4.客户A、对一手房巿场无限购，澳洲旅游、教育、移动资源的吸引力仍在增加。B、开发贷来源与购房国籍有匹配要求。世界任何国家的人都可购买澳大利亚新房，无限购，一人可购多套房，银行同时向所有国家的购房者提供按揭，只是按揭比例稍有不同，大多可提供7成的比例。但非澳洲人，不可购买二手房。开发商如果从澳洲本国银行获取开发贷款，那么，购房客户有较严格规定，一般要求澳洲本国购房者比例为三分之二左右。如果非澳洲银行获取开发贷款，或开发商自由资金开发，那么对购房者国籍无要求。5.施工A、高信誉的总包单位，使开发商、银行与施工企业处于良性状态。B、不必担心工程管理环节中的困难，管理人员大量精简。因为只有销售量超过50%，甚至更高，开发商方可动工建设，同时银行会按销售价及比例发放开发贷款。因此较中国市场比较，开发企业、银行、施工企业处于优良的三角关系之中。在澳洲这样一个高信誉的国家，大都实施总包制。总包单位以实物房交付，因此，项目工程环节显得稳定、简单、安全，一般有3、4个人员，即可管理一个中等项目。开发公司不需象中国配备太多人员。中国房地产企业无需担心习惯意识上的操盘问题。6.交房A、交房时间对开发商有一定灵活性。B、交房通知发出后，客户的付款及交房时间绝对不可拖延。在澳洲，开发商交房时间有一定的灵活性。物业交房时，开发商是真正的甲方。当发出交房通知后，每个业主一般只有一次实地验房机会，并当场签字。如果客户未按通知在规定时间交房，或者未及时办理余款支付或按揭，立刻会发生违约赔偿、罚金。