LZC集团的资本运作与房地产金融

西南财经大学硕士学位论文LZC集团的资本运作与房地产金融姓名：刘仲承申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：史代敏20041101LZC集团的资本运作与房地产金融作者：刘仲承学位授予单位：西南财经大学相似文献(7条)1.期刊论文吴海滨房地产企业发展与资本战略的实施-城市开发2004,(9)房地产企业项目资本运作要求的是房地产金融投资和创新房地产金融工具的组合,其实质必然是结合资本市场资源,通过专业的投资手段,实现房地产信托、基金、保险等创新工具的整合.2.学位论文温伟我国房地产企业的联合投资研究2004随着经济改革开放,中国房地产行业得到了迅猛的发展,对提高国民生活水平和拉动国民经济做出了巨大的贡献.但是,总体上,中国的房地产企业仍然处于规模小、效率低的发展水平上,而且从整个行业来讲,存在着行业地域发展不平衡、产品结构失衡、过于依赖金融业和投资效率低等一系列的问题.在不久的将来,房地产业的市场全面开放,国际房地产企业的大举进入即将成为事实.到那时,国际的竞争规则必将取代现有的竞争规则,市场的格局将会重构.中国非常企业如何在这场变革中,保护自己谋求壮大是企业的当务之急.因此,该文在分析房地产行业、企业发展状况的基础上,对比了西方房地产投资的发展,进一步研究了当前房地产企业的投资理论和实际情况,提出房地产企业应首先在企业层面进行资本投资研究,并结合资本运作和企业组织的有关研究和产业经济学的相关理论,提出了企业联合投资的具体形式和选择依据,为房地产企业提供了一条发展途径.3.学位论文李毅REITs在我国发展的可行性研究及发展模式探讨2007随着经济全球化进程的加快和我国经济的发展，我国的房地产业正呈现出日益迅猛的发展趋势，作为资金密集型产业，房地产业蓬勃的发展态势强力推进着我国房地产金融的创新。“房地产投资信托基金(REITS)”一个具有百年历史，五十年发展的国际金融新工具，在中国开始引起广泛关注。甚至有专家预测：房地产投资信托基金将成为我国二十一世纪最重要的金融创新之一。房地产业是近年来我国发展较快的主导性产业之一并在国民经济中占据着非常重要的地位。由于房地产行业自身的特点，如资金投入大，建设周期长，资金周转慢等，使得该行业与金融业之间息息相关，密不可分。但是由于目前我国房地产业的开发资金有70％左右来自银行贷款，银行因此承担了巨大的风险。为此中国人民银行出台了121号文件，即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》导致许多房地产企业贷款越来越困难，房地产企业的资金非常紧张，面临资金链断裂的危险。尤其在2005年9月下旬，银监会出台的《加强信托投资公司部分业务风险的通知》(简称212号文)，导致很多房地产开发企业陷入困境。其实，中国人民银行出台121号令实在是两难选择：一方面，在目前的中国房地产业，至少有三分之二的企业靠银行贷款过日子。121号文件的出台，使得一半以上的企业面临出局的危险。而房地产业又是拉动国民经济增长的重要部门：另一方面，房地产业作为资金密集性产业，其持续良性发展断然离不开金融业的支持，这样就与市场要求和国家经济良性健康发展形成了一个尴尬的悖论。在目前金融工具还不是很健全和有效的情况下，央行又不得不只能用这种釜底抽薪的方法打压房地产过热增长而产生的泡沫，政府目前对于调节金融市场的工具和方法不能不说还是相对比较单一。另外，随着对外资进入中国内地房地产领域的限制逐渐放宽，境外保险和养老基金等金融机构的资金和外资企业借势进入内地房地产市场，并且凭借丰富的开发经验和可在国际资本市场上融资的优势和中国企业抢夺市场份额。而国内房地产开发的融资渠道比较单一，大多数的企业进行开发的资金来源主要是依靠向银行借贷。国内的资本市场尚未完全建立起来，迫于市场的压力，开发企业正在积极地寻找着其他的融资渠道。而房地产产业是典型的资本密集型产业，仅靠银行信贷来支撑的确是非理性的，也有失公允。借鉴国际经验，房地产企业项目资本运作要求房地产金融投资和创新与房地产金融工具组合，其实质必然是结合资本市场资源，通过专业的投资手段，实现房地产信托、基金、保险等创新工具的整合。从而实现房地产投资大众化和融资社会化。因此，要解决房地产业融资渠道单一、高度依赖银行的状况，就应该大力开发直接融资的方式，这样对于金融体系的安全，对房地产业的发展都有很大的好处。当前，房地产开发商可以利用的直接融资手段包括上市、信托产品等。上市是一条现成的路尤以“借壳”最为便利，但受经营特点和资产预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果并不理想。而信托的想象空间相对比较大。但是，现实的情况是众多的信托投资公司因参与房地产经营而背上了沉重的不良资产的包袱，甚至步入债务危机。因此，中国房地产金融业的相对滞后已成为制约我国房地产业持续发展的重要因素。加快金融创新，成立房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs下同)将是市场的值得关注的选择。现阶段发展REITs对我国的房地产业、投资者以及金融体制有着重要的意义：可以为房地产业提供新的融资渠道；可以减少银行经营风险；可以促进房地产业内竞争，优化资源配置；可以促进房地产公司改善治理结构；可以为社会大众资本开辟新的投资渠道；可以改善和提高长期收益性地产的流动性；可以改善和提高房地产业的信息透明度；可以完善我国金融体制。国内有关REITs的研究工作刚刚起步，许多研究集中在国内外REITs发展经验的分析和介绍。本文在对房地产投资信托基金进行界定，并介绍日前它在国内外发展状况的基础上，分别从房地产行业状况，产业背景以及我国房地产金融目前的实际状况来探讨在我国建立REITs的可能性和必要性。同时，本文从国家宏观经济层面入手，提出了在我国推动房地产投资信托基金发展的政策建议，并且在结合中国目前的实际情况对房地产投资信托基金的发展模式提出一些参考途径。最后，对我国房地产投资信托基金的发展前景进行展望，指出中国必将成为亚洲最为发达的REITs市场。4.期刊论文张锦歌浅析房地产企业融资方式之创新-跨世纪（学术版）2008,16(2)由于国家紧缩银根,房地产融资难度增大,加上中国房地产金融体系尚未完善,融资渠道狭窄,在一定程度上限制了我国房地产业的发展.房地产业需要新的融资渠道,如信托、基金、上市融资等取代传统的银行贷款融资模式.针对新的市场现状,各房地产企业必须加强资本运作能力,扩大融资渠道,创新融资方式.房地产业是资金密集型产业,高投入、高风险、高产出.随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策的出台,金融业门槛逐步加高,再加上土地招投标政策的实施,房地产企业的核心竞争力业已不再局限于产品本身,资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量.房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持,已成为企业发展的瓶颈.5.学位论文王静结合次级债危机分析我国住房抵押贷款证券化的发展2008始于住房抵押贷款操作的资产证券化，是上世纪70年代以来世界资本市场最具活力的金融创新。在近四十年的发展历程中，资产证券化增强资产流动性、改善资产负债比例、拓展新业务收入来源、多样化资产组合的良好效果使其备受商业银行青睐。但是就在住房抵押贷款证券化在美国发展日趋成熟时，次级债危机爆发了，并且愈演愈烈，其波及范围之广，影响程度之深远，堪称“百年一遇”的金融危机，引发了全球金融海啸。虽然住房抵押贷款证券化分散了放贷机构的风险，但是风险并没有消失，而是转移到了金融市场，转移到了购买以住房抵押贷款为基础资产的各类证券的投资者身上。此次发生的次级债危机验证了一点，如同多数金融衍生产品一样，作为一种重要的金融创新工具，住房抵押贷款证券化也是一柄“双刃剑”，用的好就会降低风险，使资本运作更有效率用，得不好则会放大风险，引发危机。我们应当看清的是次级债危机并不是住房抵押贷款证券化的必然产物，而是在监管缺失情况下贷款机构错误甚至恶意利用证券化这一金融工具的结果。造成次级债危机的根源是其基础资产次级抵押贷款内在的高信用风险。不能因为某些创新金融工具未能正确运用出现一些问题，就否定创新金融工具的作用，不敢运用。次级债危机反而从另一个方面反映了MBS的巨大作用：一方面有利于居民改善住房环境，促进房地产市场最大程度的发展；另一方面分散了房地产发展周期带来的风险。次级债的高明之处在于，它通过精巧的设计把世界各国的许多知名金融机构都拖下了水。这些金融机构不得不为美国的次级债承受巨额损失，欧洲、日本、澳大利亚等国的中央银行，不得不一次又一次地配合美国注资。如果如此大的损失，都由美国的金融机构承担，那么美国很券化理论的研究，在分析美国次债危机爆发的原因及我国的房地产金融市场的特殊风险的基础上提出对策建议，以避免我国发生类似次债危机的金融危机，确保我国住房抵押贷款证券化良好发展。本文共分为五章：第一章为文章的导论部分，主要介绍本文的研究背景和研究意义，以及住房抵押贷款证券化在国内外的发展现状和研究成果，并简要介绍了本文的写作思路和篇章结构。第二章为本文的深入研究提供必要的知识铺垫，主要介绍住房抵押贷款证券化的含义、住房抵押贷款证券化市场的主要参与主体、基本流程以及核心原理。住房抵押贷款证券化，即商业银行等贷款机构将住房抵押贷款资产汇集重组成新的抵押品组合，出售给特设机构(SPV)，由特设机构创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证，并在资本市场上出售变现的一种结构性融资手段。住房抵押贷款证券化的主要参与者有发起人、发行人(SPV)、服务机构、受托人、信用增级机构、资信评级机构、投资银行、投资者等。但在实务操作过程中，同一主体在不影响系统功能的前提下往往同时兼任几个主体职能。其基本流程包括(1)确定住房抵押贷款证券化目标，组建资产池。(2)创立特设机构(SPV)，出售资产。(3)信用增级。(4)信用评级，安排证券销售。(5)获取证券销售收入，向资产出售者支付购买资金。(6)资产管理与回收资产收益。(7)清偿证券。住房抵押贷款证券化有一个核心原理、三大基本机制。核心原理是“基础资产的现金流分析”，三个基本机制为“资产重组机制”、“风险隔离机制”、“信用增级机制”。第三章住房抵押贷款证券化在我国的发展现状，首先简述了我国首支住房抵押贷款证券化产品“建元2005—1”，然后分析了我国住房抵押贷款证券化发展中存在的问题及原因。我国住房抵押贷款证券化发展中存在的问题有：信用增级手段单一；发展缓慢、总额小；投资者范围小，风险未分散到金融体系外等问题。造成这些问题的原因有：政府主导作用的缺失，信用评级、信用增级机构发展滞后；商业银行动力不足：一级市场中贷款提前偿付违约行为严重；法律制度保障体系不尽完善。第四章从次级债危机角度分析住房抵押贷款证券化的风险和收益，首先详细分析了次级债危机爆发的原因，以及危机扩散的原因。造成次级债危机波及全球的原因有：基础资产现金流的恶化；信用评级中的问题；金融衍生品的高杠杆效应；实体经济传递和心里预期效应。然后从次级债危机角度分析了住房抵押贷款证券化的风险和收益。第五章住房抵押贷款证券化在我国的发展前景，在本文第三、四章讨论的基础上，分析了我国房地产金融市场上的特殊问题，提出我国健康快速发展住房抵押贷款证券化的对策。我国与次债危机爆发前的美国有着相似的经济背景；我国房地产金融市场具有特殊风险：房地产业实行预售制度，滋生风险；商业银行面临来自开发商和购房者的双重风险。房地产业、银行业对整个经济的影响重大，为防范我国房地产金融市场风险，应加快发展住房抵押贷款证券化。其措施有：提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷监管；合理利用衍生品和证券化分散风险；改革完善我国资产评估机构；完备立法，硬性约束必不可少；加强银行的内部控制，建立完备的信用风险度量和管理制度。6.期刊论文梅霖.陆惠民房地产融资渠道分析-建筑管理现代化2004,(5)由于国家银根收缩,房地产融资难度增大,加上中国房地产金融体系尚未完善,融资渠道狭窄,在一定程度上限制了我国房地产业的发展.房地产业需要新的融