XXXX年中国楼市金融政策展望

2010年中国楼市金融政策展望时事评论2010-01-0416:16阅读12评论0字号：大中小2009年中国楼市走过了一波由低谷到小阳春，再迅速高涨的历程，高企的房价昭示着泡沫的形成。在此背景下，以“国四条”为代表的新一轮楼市调控政策正式出台，一些遏制房价过快上涨的政策也纷纷出台：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；提高土地出让金首付比例至50%。但以“国四条”为核心的房地产调控新政公布后，市场却在继续演绎着2009年楼市的疯狂。2009年12月22日，广州诞生了有史以来最大的地王，距离土地首付五成新政出台尚不足一周；2009年12月深圳房价再创历史新高，均价达到22304元/M2，比上年同期上涨103%，环比11月份上涨14.89%。对此，对于遏制房价作用更为显著的金融信贷政策，2010年是否会出台相关措施值得关注。从上海等地方政策来看，笔者认为，2010年的楼市金融调控，可能更多是对2009年国四条政策细节的完善，波动不大。首先，2010利率可调整空间不大。房价最大的杀手锏是利率，几乎所有的地产泡沫都是被利率上升所刺破。当前的利率和历史相比仍然处在很低的位置，这也成为房价上涨最大的推力。但在目前4万亿投资拉动内需的大背景下，中国政府、尤其是地方政府以及企业普遍高负债运营，需要高额融资，这决定了未来较长时间内，中国仍将实行低利率。从而，在总体上决定了利率调整的空间不大，2010年大幅加息基本不可能实现。根据多名经济学家预测，2010年加息力度和频率都不会太大，首次加息很可能会在二季度或下半年出现，全年2-3次，每次幅度大概0.27个百分点。微幅加息对房地产业影响有限，并且主要体现在购房者购房成本的小幅增加。其次，严格执行二套房信贷政策。从国四条“加大差别化信贷政策执行力度”的表述来看，首套房七折利率和最低首付20%的优惠政策将继续延续下去，但对二套房可能会比较严格地执行首付四成、利率上浮10%的政策，目的是为了抑制当前占市场交易主流，并把自住型消费挤出市场的投机性和投资性购房。这些都已经在上海《促进房地产市场健康发展政策措施的实施意见》中得到了体现。但根据以往年初紧、年中看、年末松的调控惯例，不排除下半年随着市场自然调整，为确保全年成交量和市场平稳发展，二套房信贷政策重又放松的可能。宏观方面，货币政策将适度宽松。中国人民银行行长周小川在新年致辞中表示，2010年将继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。根据中金、交行等权威预测，2010年新增贷款额将维持在7-8万亿元。市场流动性方面，2010年广义货币M2增长速度更可能会略高于17%，控制在17%至20%左右（国泰君安测算）。在通胀不显著失控的前提下，2010年M2同比17%的增长率仍使得“剩余流动性”继续保持宽松，这将对房地产市场构成持续而坚实的支撑。第四，信贷政策将区别对待、有保有压。根据12月23日央行发布的信贷工作指导《意见》，2010年将继续落实“区别对待、有保有压”的信贷政策，调整优化信贷结构，严格控制对“两高”行业、产能过剩行业以及新开工项目的贷款。由于对房地产泡沫的警惕已经形成了共识，明年房地产不会成为信贷支持重点，反而或将成为宏观政策“定点调控”的对象。在此背景下，2010年众多房地产开业企业银行贷款将趋紧，但由于2009年多家大型房企上市和融资成功，同时去年销售业绩火爆，短期内房企将仍不差钱，中长期来看，市场流动性的宽裕，将会给房企融资带来多种渠道。总体而言，2010年楼市承接2009年底“国四条”精神，收紧的政策可能会密集出台。但在金融调控手段方面，货币信贷政策将以微调为主，宏观上市场流动性依然保持宽松，利率保持稳定，微观上则将严控二套房信贷管理。受金融信贷政策影响，2010年的房价将保持稳定态势，可能会有适度的合理下调，2008和2009年大涨大跌的局面将很难再度出现。